Las ocho claves que debes tener en cuenta si vas a comprar una vivienda para alquilar

España ha sido tradicionalmente un país muy enfocado al ahorro e inversión en el mercado inmobiliario, una tendencia que se vio alimentada por un entorno de tipos de interés históricamente bajos —y negativos— que llevaron a grandes y a muchos pequeños inversores a fijarse en el ladrillo, activo estrella frente a otros productos de inversión.

Incluso con la abrupta subida de los tipos iniciada hace ya más de año y medio, comprar una vivienda o cualquier otro tipo de activo inmobiliario para ponerlo después en el mercado del alquiler, sigue siendo una alternativa muy popular entre pequeños ahorradores que quieren sacar mayor partido a sus ahorros, aspirando a lograr rentabilidades que puedan superar a otros activos de un carácter más conservador como puedan ser los depósitos o los bonos.

La rentabilidad bruta del alquiler de la vivienda en España se situó a cierre de 2023 en el 3,4 %, según los últimos datos publicados por el Banco de España, un porcentaje medio que, por sí solo, no refleja las diferencias de rentabilidad que pueden existir dependiendo de la tipología de la vivienda, sus características o su ubicación.

¿En qué aspectos debe fijarse quien decide invertir en una vivienda para destinarla al alquiler para optimizar su inversión?

1. Una ubicación con buenas conexiones

En el mercado inmobiliario uno de los factores clave a la hora de invertir en el real estate es location, location, location (ubicación, ubicación, ubicación). Y en este caso, la ubicación de la vivienda objeto de nuestra inversión también es fundamental. "A la hora de adquirir una vivienda que aspire a obtener una rentabilidad óptima, es preferible apostar por propiedades ubicadas en áreas con alta demanda, buenas infraestructuras y acceso a servicios y transporte público, que suelen ser las más rentables", destacan desde Evernest, proptech europea especializada en la compraventa de propiedades residenciales de alta calidad.

En el caso de las grandes ciudades, será conveniente contar con una buena conexión, con una parada de metro muy cercana o diferentes líneas de autobús, que permitan contar con una buena conexión con el centro de la ciudad, aunque se encuentre en un barrio más apartado. En el caso de ciudades pequeñas y medianas, un elemento favorable puede ser que la vivienda esté situada cerca de la estación de autobuses o la de tren, para facilitar una conexión con otras ciudades, teniendo en cuenta el auge del teletrabajo y la cantidad de gente que vive en un municipio distinto al de su lugar de trabajo.

Para obtener una rentabilidad óptima, mejor apostar por propiedades ubicadas en áreas con alta demanda, infraestructuras y servicios

2. Demanda de alquiler

Un punto importante es calibrar la demanda de alquiler en la zona en la que decidimos invertir. En este sentido, puede ser interesante optar por adquirir una vivienda en una zona de expansión o crecimiento demográfico, que asegure un incremento de la demanda en los próximos años, o que esté situado en una zona que concentre muchos puestos de trabajo.

Los grandes centros de negocio, zonas con equipamientos sanitarios o de justicia pueden ser zonas donde exista una demanda elevada de alquiler para aquellos inquilinos que quieran vivir centra de su lugar de trabajo.

Si bien en ciudades grandes o localidades con gran demanda de vivienda, los precios de compra son también más elevados, permiten fijar unos alquileres que aseguran la rentabilidad de la inversión. Por el contrario, en localidades o ciudades pequeñas, el precio de adquisición es más bajo, pero también resulta más complicado fijar un alquiler que pueda pagar la demanda y permita al inversor hacer frente a los gastos del inmueble, pagar a Hacienda y quedar con un remanente atractivo.

3. Mayor superficie vs. garaje, terraza o piscina

Otro de los elementos muy relevantes a la hora de tomar la decisión de comprar una vivienda como inversión es el tamaño, las características y la distribución de la vivienda o el número de estancias. "Por ejemplo, una vivienda con tres habitaciones bien distribuidas puede tener un precio de compra no muy diferente al de un inmueble con dos habitaciones, pero contar con un potencial precio de alquiler más elevado", destacan desde Evernest.

En opinión de esta proptech, se trata de elementos más decisivos que otra amenities como la plaza de garaje, terraza o piscina, que puede suponer un coste de venta más elevado que complique poder rentabilizar a la hora de ponerlo en alquiler.

El tamaño de la vivienda prima sobre amenities como la plaza de garaje, terraza o piscina

4. Estado y la calidad de la propiedad

Por encima de todo, resultan más atractivos a la hora de alquilar, las viviendas a estrenar. También existe la opción de comprar segunda mano y acometer una rehabilitación. En estos casos y para evitar desagradables sorpresas, desde Evernest recomiendan buscar el asesoramiento con profesionales para analizar la estructura de la vivienda, instalaciones básicas como agua, electricidad o calefacción, así como el estado de zonas comunes, que en algún momento determinado puedan suponer un elevado coste de restauración.

5. Ojo con los gastos asociados

Antes de tomar la decisión final de compra de una vivienda, ya sea nuestra vivienda habitual, la segunda residencia o un piso para alquiler, es importante analizar los gastos asociados a la propiedad: cuota de la comunidad de propietarios, IBI, cuotas de mantenimiento, seguros, y costes de gestión.

"Se trata de gastos fijos que tendrá que asumir el dueño y que pueden hacer que se coman una parte importante de la ganancia por el alquiler. Por lo tanto, si se va a comprar una vivienda con el objetivo de poner en alquiler, es fundamental calibrar todos esos gastos que serán fijos desde el momento de la adquisición", advierten desde Evernest.

6. Larga estancia para inversores más conservadores

¿A qué tipo de alquiler queremos destinar la vivienda? Larga estancia, corta estancia, alquiler vacacional o turístico. Es una decisión que deberíamos tener clara antes de comprar, ya que, por su ubicación y características, hay inmuebles más apropiados para una opción que para otra. Además, también tiene que ver con el tipo de inversor que somos.

"La opción de larga estancia será la mejor para un inversor que busque seguridad y no pueda dedicar mucho tiempo al mantenimiento y gestión de la vivienda. Los costes suelen ser más bajos, ya que hay menos rotación de inquilinos y menos necesidad de servicios adicionales, y el mantenimiento tiende a ser más predecible y regular, ya que los inquilinos suelen permanecer por períodos prolongados y es posible establecer contratos de mantenimiento a largo plazo", explican desde Evernest.

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EFE

"En este caso, los precios de alquiler son generalmente más estables y ofrecen ingresos consistentes a lo largo del tiempo, aunque pueden ser menores en comparación con otros tipos de alquiler", destacan desde la proptech.

Con respecto a la corta estancia, hay que tener en cuenta que los costes pueden ser más altos debido a la mayor rotación de inquilinos y la necesidad de servicios de limpieza y mantenimiento más frecuentes. Se requiere un mantenimiento más frecuente para garantizar que la propiedad esté en condiciones óptimas para cada nuevo inquilino. Tal y como destacan desde Evernest, "los precios de alquiler suelen ser más altos en comparación con la larga estancia, ya que los inquilinos están dispuestos a pagar más por la flexibilidad y conveniencia de una estancia más corta".

7. Inversor no profesional, mejor zonas metropolitanas

Relacionado con el punto anterior, desde Evernest aseguran que, "en líneas generales, para un inversor no profesional, se debe priorizar las zonas metropolitanas sobre las propiamente turísticas. La razón es que el turismo distorsiona mucho los precios, al menos para un inversor no profesional. Apostar por la inversión en una vivienda para alquiler vacacional o turístico conlleva un mayor mantenimiento".

Además, según esta compañía, hay que tener en cuenta que los costes pueden variar significativamente dependiendo de la ubicación y la demanda estacional, y que se puede incurrir en gastos adicionales como publicidad, gestión de reservas y servicios para los huéspedes. "Hay que tener en cuenta también la inestabilidad de unos precios de alquiler que pueden ser más altos durante las temporadas altas, y con mayor demanda, y más bajos durante las temporadas bajas".

8. Atender a las cuestiones de fiscalidad

Por último, es importante consultar con un asesor fiscal o experto en legislación local para comprender completamente las implicaciones fiscales de cada tipo de alquiler en una ubicación específica. Las regulaciones fiscales pueden cambiar con el tiempo y pueden ser diferentes en diferentes jurisdicciones. Es necesario informarse sobre cómo declarar estos alquileres en la declaración de la renta, a qué tipo de impuestos está sujeta su compra (IVA, ITP...) u otros impuestos indirectos, deducciones fiscales, registro y licencias o impuestos adicionales.