¿Has heredado un piso? Errores que debes evitar para no malvenderlo

Cada año se trasmiten miles de viviendas en herencia en España. En 2021, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), las cifras alcanzaron récord históricos con superando, por primera vez desde que existen registros oficiales, las 200.000 transacciones, mientras que en 2022, se rozó dicha cifra. Muchas propiedades que acaban vacías, en el mercado del alquiler o se ponen a la venta.

Una última opción, la de la venta, que puede traer numerosos quebraderos de cabeza a los herederos cuya precipitación o dejadez puede llevarles a cometer determinados errores y a malvender la casa heredada.

Heredar una propiedad, no siempre es una buena noticia. Al pago de impuestos correspondientes, es necesario sumar cada año el pago del IBI, tasas de basura, gastos de comunidad, suministros o determinadas reparaciones. Un largo etcétera que, en numerosas ocasiones, va haciendo mella en la relación entre los herederos. No siempre todos quieren vender, ni tienen la misma prisa, ni valoran la propiedad por igual. Todo lo anterior, genera en el mercado múltiples oportunidades para los más lanzados que saben cómo buscar para encontrar estos chollos.

Para optimizar la venta de una vivienda heredada, ¿cuáles son los errores más comunes que se cometen y se pueden evitar?

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1. No demorar la venta. "Ese es el primer error", explica a El Confidencial Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. "Hay que aislarse del valor emocional, el apego por la vivienda heredada. El valor sentimental va retrasando una venta que al final se acaba produciendo. Esa vivienda ha cumplido una misión y cuando se ha heredado toca monetizarla y, para ello, hay que desprenderse de los apegos".

2. El mercado dicta el precio. Fuera expectativas. "Parece lógico que pienses que si te tasan un piso en 600.000 y vendes en 500.000 estás vendiendo barato, pero el precio lo pone el mercado en función del momento en el que estás vendiendo y para eso hay que vivir con ausencia de expectativas. Lógicamente, un inversor va a intentar rentabilizar al máximo la venta, pero para el particular supone quitarse un problema", según Duque. No obstante, desde Alfa Inmobiliaria calculan que las viviendas procedentes de herencias suelen venderse entre un 10% y un 20% por debajo de su precio.

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Por su parte, Xavier Aránega, socio de la inmobiliaria Revel, aconseja obtener una valoración profesional de la propiedad heredada. "Esto te ayudará a establecer un precio realista y competitivo, lo que aumentará tus posibilidades de atraer a compradores interesados".

3. Hay que marcar un plazo máximo de venta. Para el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, "es más importante marcarse el plazo en el que quiero vender el piso heredado que el precio que espero conseguir por su venta". En este sentido, el consejo de Jesús Duque es empezar pidiendo la cantidad que se quiere conseguir, "pero si no hay ofertas, hay que asumir bajadas progresivas de precios cada 15 días o cada mes hasta llegar al punto de corte, donde oferta y demanda se cruzan. El principal problema son las falsas expectativas del o de los herederos. Y mientras la vivienda no se vende, se generan gastos y el inmueble se deteriora".

4. Negocia directamente con el comprador. Aunque se contraten los servicios de una agencia inmobiliaria, Duque aconseja a los herederos —y a cualquier vendedor, en general— que "cuando vendan, exijan a la agencia negociar cara a cara con el comprador, es decir, no trabajar con ofertas de compra, porque al final quien negocia es la agencia, que va a defender la oferta que le ha pasado el comprador, es decir, defiende los intereses del comprador, porque lo que interesa es cerrar cuanto antes la operación. Esto no es excluyente con contratar los servicios de una agencia, pero cuando haya un comprador, el propietario o heredero de la vivienda debe exigir negociar directamente con el comprador el precio si se diera el caso. Esto daría mucha transparencia a las operaciones".

"El principal problema son las falsas expectativas de precio de los herederos"

5. No calcular o calcular mal los impuestos o gastos que conlleva la venta de un piso heredado. "El proceso de vender un piso heredado se revela como una tarea compleja, desencadenando inquietudes financieras y fiscales para los herederos. Después de superar los impactos del impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal, se enfrentan a una nueva carga tributaria: el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) al vender la propiedad", destaca Óscar Larrea, vicepresidente sénior de Evernest España.

Este experto recuerda que la ganancia patrimonial generada en la venta, sujeta a tasas que oscilan entre el 19% y el 23%, se calcula considerando la diferencia entre el valor de adquisición y transmisión. "Afortunadamente", añade este experto, "existen opciones para reducir o eximir este impuesto, como la reinversión en una vivienda habitual, especialmente relevante para mayores de 65 años".

6. Desacuerdo de los herederos sobre la venta y el precio de venta. Una vez se es titular de la propiedad, es necesario decidir cuanto antes, y entre todos los herederos, cuál va a ser el destino de la propiedad. Tanto si el futuro de la vivienda va a ser el alquiler como si es la venta. "Como dije al principio, nuestra recomendación es que se aborde esta cuestión en el menor tiempo posible. De esta forma, evitarán el pago de múltiples recibos de impuestos, seguros, comunidad, etc.", recuerda Duque.

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"Las viviendas que salen con un precio por encima del adecuado, se terminan vendiendo por debajo de su precio. Y esto, que para un particular es una mala operación, cuando se trata de repartir entre varios familiares, suele ser además, el origen de numerosos roces y discusiones que en muchos casos llevan a algunos a rebajar drásticamente el precio del piso para salir lo antes posible del problema", añade Duque para quien "es mejor un mal acuerdo que un buen pleito", porque en muchas ocasiones, cuando no existe acuerdo de venta, se acaba acudiendo a los tribunales y a las subastas judiciales.

7. Desconocer los términos de la herencia. Para vender una vivienda heredada es imprescindible haber aceptado previamente la herencia y ser el titular legal de la misma. En algunos casos, la deuda que conlleva la herencia es superior a todos los bienes y derechos del fallecido, por lo que es más rentable para los herederos rechazarla o recibirla con lo que se conoce como "a beneficio de inventario", lo que significa que los herederos solo responden por las deudas hasta donde alcancen los bienes que se les asignen en la sucesión, aun cuando no alcancen para pagar toda la deuda.

El proceso comienza con la aceptación de la herencia, y en el caso de hermanos, puede complicarse si hay desacuerdos sobre la venta. En presencia de un testamento, se realiza un inventario detallado y se procede con una escritura de partición de la herencia para determinar la distribución entre los hermanos.

"Sin testamento, el notario designa herederos según la ley y elabora un acta de declaración de herederos. En situaciones de propiedad compartida, en cambio, la venta proindiviso puede ser una solución, ya sea buscando la extinción del condominio o vendiendo la parte a un tercero. Desde septiembre de 2021, no hay un plazo legal específico para vender una casa heredada, eliminando restricciones previas. Sin embargo, es crucial comprender que vender sin aceptar la herencia no es viable", recuerda Óscar Larrea.

Para vender una vivienda heredada es imprescindible haber aceptado previamente la herencia y ser el titular legal de la misma

"Documentos cruciales, como el certificado de defunción y el testamento (si existe), son necesarios para la aceptación legal de la herencia, mientras que la venta del inmueble solo es posible tras su inscripción en el Registro de la Propiedad, momento en el cual se distribuye la liquidez entre los herederos, cada uno según su cuota de participación", añade este experto.

8. Intentar vender a espaldas del resto de herederos. Puede darse el caso de que uno de los herederos quiera vender la casa en contra de la voluntad del resto y lo haga sin el acuerdo conjunto. En este caso no se trataría de repartir la herencia sin acuerdo, sino de vender un bien común sin el acuerdo de todos los propietarios.

"Esto es algo mucho más frecuente de lo que pudiéramos pensar" asegura el directivo de Alfa Inmobiliaria. La salida más frecuente a este problema es, como explica Duque, o bien que el resto de herederos le compren su parte, o bien que uno de los herederos pueda hacerlo a un tercero. "En este ultimo caso será necesario recurrir a una solución judicial que buscará dividir físicamente la vivienda si es posible, y si no, pondrá a la venta el inmueble mediante un sistema de subasta pública, que hará que precio de venta sea generalmente inferior al del mercado".

Para no llegar a este punto, Xavier Aránega recomienda tener una comunicación abierta con los herederos. "Si hay varios herederos involucrados, es vital asegurarse de mantener una comunicación abierta y transparente para tomar decisiones conjuntas y evitar conflictos. Lo aconsejable es que uno de los herederos ejerza de portavoz y canalizador de todas las comunicaciones".

Una de las claves a la hora de vender un piso proveniente de una herencia es investigar y comprender la situación legal de la propiedad

9. No hacer un lavado de cara de la vivienda. Antes de mostrar la propiedad, es crucial que la casa esté limpia y ordenada. "Da muy mala impresión visitar una vivienda de este tipo toda llena de cajas amontonadas y trastos. Esto incita a rebajar el precio", comenta Aránega. "Del mismo modo, es positivo considerar realizar reparaciones menores si es necesario o incluso mejoras estratégicas. Una presentación impecable aumentará el atractivo de la propiedad", añade este experto.

Por otro lado, en el caso de las viviendas en las que han pasado sus últimos años personas mayores, según Jesús Duque, "es muy frecuente que ofrezcan un aspecto poco atractivo para los jóvenes compradores y que necesiten distintas reparaciones. En muchos casos, un pequeño rejuvenecimiento a base de pintura y quizá un repaso a los suelos, mejora enormemente el aspecto de la vivienda y permite visualizar mejor todas las posibilidades de la misma".

10. Desconocer la situación legal de la vivienda heredada. Por último, una de las principales claves a la hora de vender un piso proveniente de una herencia es investigar y comprender la situación legal de la propiedad. Es necesario asegurarse de que todos los documentos estén en orden y que no haya problemas de herencia pendientes. También hay que conocer detalladamente los impuestos que se generan y que son diferentes en cada comunidad.

El proceso de vender un piso o casa heredada se erige como un desafío que abarca complejas obligaciones fiscales, documentos legales detallados y posibles conflictos entre herederos. La planificación cuidadosa y el asesoramiento especializado son esenciales para optimizar este proceso, minimizando costos y asegurando una transición suave en el proceso hereditario.