¿No te suenan valor de referencia o catastral? Pueden dar al traste con la venta de tu casa

La información en torno a qué hacer y qué no hacer a la hora de transmitir correctamente un inmueble es muy abundante. Desde comprobar el estado de cargas del inmueble, pasando por la escritura pública, el certificado de eficiencia energética o la inspección técnica de edificios, hasta el abono de los impuestos correspondientes a la Comunidad Autónoma para finalizar con la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Sin embargo, hay un aspecto al que posiblemente no se le presta la atención que se merece y que puede ser determinante en la operación: la fiscalidad.

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"Desde nuestra experiencia es esencial revisar la fiscalidad vinculada a la operación, antes de la misma, porque puede afectar (y mucho) al resultado final", asegura a El Confidencial Rocío García, directora técnica de Fiscalidad Inmobiliaria de Euro-Funding. En torno a la compraventa de una vivienda giran varios impuestos, los directos y los indirectos. Unos corren a cargo del comprador y, otros, del vendedor.

Entre los impuestos directos se encuentran el impuesto de sucesiones y donaciones (lo paga quien recibe el bien), el impuesto sobre la renta de las personas físicas o IRPF (lo paga quien vende el inmueble), el impuesto sobre bienes inmuebles o IBI (puede pagarlo el vendedor, el comprador o lo pueden repartir) y el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal (lo paga el vendedor en caso de ganancia con la venta).

Pro su parte, entre los impuestos indirectos encontramos el impuesto sobre el valor añadido o IVA —en las primeras transmisiones y lo paga el comprador— y el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados —en segundas y posteriores transmisiones y lo paga también el comprador—.

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Independientemente de quién deba asumir el pago, cuál sea la administración que lo recauda, lo que todos o muchos de ellos tienen en común, son los valores que se toman como referencia para calcular los impuestos que hay que pagar.

"Aunque son competencia de distintas administraciones, lo que sí tienen en común la mayoría de ellos es que la base imponible toma como referencia los valores fiscales de la Dirección General del Catastro", recuerda Rocío García.

Y es en este punto donde hay que prestar especial atención, según esta experta.

Valor catastral vs. valor de referencia

Valor catastral y valor de referencia son dos términos que están relacionados, pero son diferentes. "El valor catastral en el territorio común, lo determina Hacienda a través del Catastro, como competencia exclusiva del estado que es", explica Rocío García.

Se define como "aquel determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones".

Pueden contener errores y dar al traste con una venta al no poder hacer frente a los impuestos

Según recuerda García, "conforma la base imponible del IBI y de la plusvalía municipal, se imputa un tanto por ciento de su valor en determinados inmuebles directamente en el IRPF y, en la actualidad, sirve de medio de comprobación en el caso del impuesto de patrimonio y del ITP, en aquellos casos en los que los inmuebles no tengan imputado el valor de referencia".

El valor de referencia, por su parte, según esta experta, "se puede definir como aquel determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro, que se corresponde con el precio más probable por el cual podría venderse un inmueble entre partes independientes y libres de cargas. El valor de referencia, si existe, será la base mínima de tributación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPyAJD), del impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD) y del impuesto sobre el patrimonio".

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El valor de referencia es un dato público disponible desde el 1 de enero de 2022 y se puede consultar simplemente con autenticarse desde la sede. Como en el caso del valor catastral, como advierte la experta de Euro-Funding, puede contener errores y "existen múltiples casuísticas por la que un inmueble no debería tener imputado valor de referencia y, sin embargo, lo tiene".

En todo caso, asegura, hay que tener claro que "cualquier alteración de las características de los inmuebles por los procedimientos catastrales (dar de alta una reforma, una ampliación, etc.) puede conllevar la asignación de un nuevo valor de referencia, y que una operación para la que teníamos prevista liquidar determinada cantidad en concepto de los impuestos vinculados a la transmisión, pueda verse afectada su viabilidad porque varíe el valor de referencia. O que directamente se nos caiga en el momento de la notaría porque no podemos hacer frente a dichos gastos".

¿Y si están mal estos valores?

Como advierte Rocío García, si el valor catastral o el de referencia están mal, consecuentemente, "también lo estarán todos los impuestos que estén vinculados de una u otra forma a estos valores. Todos los intervinientes estarán tributando por encima de su capacidad económica y, además todos se exponen, en el caso del valor catastral, a comprobaciones de valor de Hacienda si esta considera que el inmueble tiene un valor por encima del que hemos declarado en la transmisión. Y esta intranquilidad será sostenida en el tiempo, ya que se puede materializar durante los 4 años siguientes a la transmisión".

¿Qué se puede hacer en estos casos? La directora técnica de Fiscalidad Inmobiliaria de Euro-Funding recomienda realizar una auditoría catastral antes de la transmisión, de tal manera que "se consigue optimizar todos los impuestos vinculados a la operación, y en algunos casos, obtener devolución de ingresos indebidos de IBI e IIVTNU".

Hacienda tiene hasta cuatro años para hacer comprobaciones si cree que el valor está mal

Pero ¿por qué se producen esos errores en los valores? En opinión de Rocío García, "existen numerosas causas de posibles errores en la descripción catastral, base de los valores fiscales, algunas de ellas porque la realidad catastral no refleje correctamente la realidad física de los inmuebles. Otras porque no se está aplicando correctamente la normativa catastral o bien porque Hacienda no recoja una realidad urbanística aprobada en un momento posterior a la valoración colectiva y masiva de la totalidad del municipio donde se ubique el inmueble".

Y, ¿cuánto tarda en resolverse en error una vez detectado? Según Euro-Funding, "la media que tiene Catastro en resolver los procedimientos suele ser de unos 6 meses, pero varía entre las distintas gerencias. Por tanto, ahora es un buen momento para estudiar los inmuebles, porque las modificaciones que afecten al valor catastral (y al valor de referencia) se pueden resolver este año y empezar a tener eficacia catastral, según cada casuística, dentro de este ejercicio. Reducir la carga fiscal de sus inmuebles es posible si sabe cómo", concluye Rocío García.