Las residencias quieren olvidar la crisis del covid, saltar al parqué y conquistar a los fondos

Las residencias de mayores llevan un año siendo el escenario de algunas de las peores imágenes de la crisis. Según datos del Gobierno, 29.408 personas han muerto en estos lugares, 20.000 de ellas solo durante los cuatro primeros meses de la pandemia. El sector está marcado a fuego, seguramente por muchos años, por esa experiencia.

Sin embargo, en medio de toda la incertidumbre, se ha anunciado la primera salida a bolsa de una socimi este 2021 y ha sido precisamente una centrada en residencias para ancianos, Adriano Care, propiedad de Azora. Mientras, otras socimis de residencias, como Healthcare Activos, aseguran que la inversión de fondos en este sector volverá con fuerza y se multiplicarán los vehículos especializados en activos sanitarios y de la tercera edad.

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A pesar de que la crisis ha dañado al sector, analistas como los de PwC destacan en su último informe, 'Radiografía del sector de las residencias para la tercera edad' en España, que en este país hay condiciones para un amplio crecimiento. Creen que "a pesar de la necesidad de cubrir una demanda creciente de plazas, el nivel de inversión, en España es menor que en los países de su entorno". Por lo que defienden por qué los fondos retomarán su apuesta. Mientras que KPMG, en su estudio 'Real Estate Post-Covid-19', reconoce la mala situación porque "ha supuesto un incremento de los costes operativos", pero lo enmarca siempre en el corto plazo.

Hace no mucho, las socimis especializadas en este activo ya se preparaban para saltar al parqué. El covid lo ha cambiado todo, pero Adriano Care, vuelve a plantear la posibilidad de un nuevo desfile en bolsa de las especializadas y de que los fondos retomen posiciones con fuerza. ¿Vuelve a asomar este 'boom' inversor? Los expertos tienen claro los beneficios: contratos largos, estabilidad, rentabilidad elevada, ingresos muy poco volátiles… pero es posible que la pandemia lo haya cambiado todo.

¿Qué ha cambiado el covid?

Según explica DBK en su informe "Residencias para la Tercera Edad", los centros de mayores facturan anualmente más de 4.500 millones de euros. Estos datos son de antes de la pandemia y no hay estimaciones de cómo ha quedado la cifra de negocio en 2020. Respecto a la rentabilidad, a pesar de que no hay un criterio unificado sobre el porcentaje que pueden llevarse quienes apuesten por este sector, todos apuntan a que una inversión recibe un retorno de entre el 4,5% y el 5,5%.

Healthcare Activos ha confirmado que este segmento tenía para ellos una rentabilidad del 5,5%, que se ha contraído al 4,5% este año. Esta firma es, junto a Adriano Care, es una de las que atestiguan que el salto al parqué es una realidad tras la pandemia. A finales del año pasado (en octubre), debutó en la bolsa de París valorada en 410 millones de euros y adquirió ese mismo mes 5 residencias en España. El principal motivo para el descenso de la rentabilidad es el aumento de los costes y la caída de la demanda.

A pesar de las imágenes tan duras que se han vivido en 2020, las estimaciones del portal Envejecimiento en Red, que pertenece al CSIC, recogen que solo hubo 21.000 plazas menos que en 2019, pasando de las 333.920 que había en aquel entonces, a las 312.894 que habrían sumado en el año de la pandemia. En porcentaje, esto significa que las plazas de las residencias cayeron un 7%.

Los expertos entienden que este descenso, y la subida de los costes, no tuercen el camino que estaba trazado, con fuertes fundamentos, basados en que España será en los próximos años una sociedad cada vez más envejecida y, por lo tanto, con más demanda de cuidados. Por ello, entienden que se aproxima una vuelta de la inversión y nuevos anuncios de salidas a bolsa.

A pesar de ello, los operadores se muestran cautos porque entienden que algo sí que ha cambiado por la enfermedad. "En este contexto, la crisis sanitaria derivada del covid-19 podría tener un impacto sustancialmente negativo en el negocio, los resultados, las perspectivas, la situación económico-financiera y patrimonial de la sociedad, así como en la valoración de nuestros activos", explicaba Adriano Care en el anuncio de su salida a bolsa.

Santiago Casado, director de Financial Advisory de Deloitte, cree que el daño para el sector viene por parte de las medidas políticas que se exigirán a los centros a partir de ahora. "El impacto del covid en las residencias como activo inmobiliario se ha centrado en una mayor regulación, una revisión de los protocolos operativos de gestión y en el uso y distribución de los espacios".

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Sin embargo, el experto habla de que "nosotros estamos viendo ya una reactivación de inversores interesados en la adquisición, alquiler y explotación de esta tipología de activos". Además, avisa de que también prevé que aumente la apuesta bursátil y OPV porque "su cotización permitirá que inversores privados puedan diversificar su inversión inmobiliaria a la vez que mejoran su rendimiento en comparación con segmentos más maduros como el residencial o el terciario".

El motivo para ser positivos que argumenta Casado es que "dada la estructura demográfica, la evolución de la sociedad y el mercado laboral y las actuales alternativas, sigue contando con un gran potencial" y además, "las medidas adoptadas en el ámbito sanitario y operativas para la atención de la demanda y la falta de alternativas eficientes, creemos que no afectarán a la demanda de forma permanente y, por tanto, no tardará mucho en recuperar su atractivo".

Por último, cree que España disfruta de una ventaja competitiva que hará que este sector se afiance con aún más fuerza que otros países de nuestro entorno. "En esta tipología de activos, tiene una privilegiada ubicación y climatología para atraer demanda del resto de EU".

Para las compañías más pequeñas, los problemas de la pandemia han hecho que el negocio se convierta en un dolor de cabeza

Pablo Callejo, director de activos alternativos en CBRE, también cree que el covid no romperá el camino que el sector estaba recorriendo. "Efectivamente, los costes operativos han subido y eso cambia la rentabilidad, pero no creo que esos costes se trasladen al medio plazo". Aunque remarca que el principal motivo por el que se concentra la inversión no es la rentabilidad sino "porque es, muy estable, tiene fundamentos y tiene un potencial claro de crecimiento, que no ha cambiado".

Cree que la pandemia acelerará, de hecho, una situación que favorecerá a los grandes inversores, la concentración del sector en pocas manos. "Para las compañías más pequeñas de este sector, los problemas de la pandemia han hecho que el negocio se convierta en un dolor de cabeza, ahora ellas mismas son las que pueden ceder su espacio a otras más grandes", por lo que "veremos cómo se agudiza el proceso de concentración y las operaciones en ese sentido que ya se estaban produciendo".

Actualmente, los diez mayores operadores controlar 'solo' el 25% de las camas disponibles en España. Los 7 primeros, según datos de CBRE, reciben el 17% de la facturación del mercado, un importante aumento si se tiene en cuenta que en 2014, no llegaban al 9%.

Así es el sector geriátrico en España

El mercado geriátrico en España cuenta con 381.000 plazas, repartidas entre 5.600 residencias. Para atenderlas, el sector emplea más de 155.000 trabajadores. Según datos del Imserso, donde más demanda hay de estas es en provincias rurales y en la España Vaciada, donde la tasa de dependencia es mayor.

En la actualidad, es un sector con fuerte presencia privada, en el que solo el 9% es de titularidad y gestión pública. En total, el 25% corresponde a lugares de titularidad pública. El 49% del sector es totalmente privado y el 26% es concertado. Es decir, el sector privado mueve 2.655 millones de euros y el concertado, cerca de 1.370 millones.

Hoy, los dominadores absolutos del negocio en España son las grandes empresas francesas que aterrizaron hace años para aprovechar las ventajas de este mercado. El líder por valor de sus activos es Domusvi, que cuenta con más de 142 residencias en España. El segundo también es una firma gala, su nombre es Orpea, cuenta con 8.992 camas (49 centros) y ya ha anunciado que quiere ampliarlas con 2.339 más en los próximos años.

El grupo Vitalia, propiedad de CVC, es el tercero con 49 residencias, seguidos de Sanitas, con 47, Ballesol, con 42 y Amavir, con 41. Destacan otros operadores como Clece, que, aunque controla más proyectos, unos 59, lo hace en su mayoría sobre inmuebles públicos, encargándose únicamente de la gestión.

Aunque, a nivel mundial, dos de las más grandes son Orpea y Korian. Ambos son gigantes franceses de los cuidados a la tercera edad y cotizan con una capitalización bursátil de 6.789 millones de euros el primero y 3.241 millones el segundo.

Orpea se dejó, de febrero a mayo, cerca de 33% de su valor en un descenso sin precedentes. Su rival vivió una caída más pronunciada perdiendo el 40%. Desde entonces la situación ha cambiado, con un rebote del 18,2% para el primero y del 20,7% para el segundo.

A pesar de que aún les queda para recuperar sus niveles precrisis, sus analistas les dan un precio objetivo más cercano; con una subida del 7% del mismo ya igualarían las cifras de enero de 2020. Además, la mayoría recomienda apostar por estos dos valores, dándole de media un retorno a Orpea del 18,2% y del 20% para Korian. En ambos casos, solo el 7% de los analistas recomienda deshacer posiciones.