Las socimis especializadas en geriátricos se preparan para dar el salto bursátil

El Mercado Alternativo Bursátil (MAB) ha cerrado 2017 con casi medio centenar de sociedades de inversión inmobiliaria (socimis) cotizadas, desde que a finales de 2013 se estrenara el primero de estos vehículos: Entrecampos Cuatro, una empresa familiar con viviendas, locales y oficinas en alquiler, en España y Alemania. A ella la siguieron Lar España Real Estate, Hispania Activos Inmobiliarios, Merlín Properties o Axia Real Estate con diferentes activos en renta, desde oficinas, pasando por centros comerciales, hasta naves logísticas.

En estos cuatro años, las salidas a bolsa de estos vehículos han sido imparables, y si algo ha caracterizado a este tipo de compañías es una clara tendencia hacia la especialización, es decir, cada vez son más numerosas las socimis enfocadas en un único tipo de activo y aquellas que apuestan por los activos inmobiliarios alternativos.

Para muestra un botón: durante el pasado verano, Bay Hotels, socimi controlada por Hispania y la cadena hotelera Barceló, debutaba en el MAB con una cartera de 22 activos, 19 de ellos hoteles. También el pasado mes de julio, KingBook Inversiones se estrenaba como primera socimi enfocada a las estaciones de servicio (57 gasolineras), mientras que en la recta final de 2017 debutaba en el MAB el primer vehículo especializado en residencias de estudiantes.

TE PUEDE INTERESAR

La primera socimi de residencias de estudiantes consigue luz verde para cotizar

E. Sanz

Para que nos hagamos una idea, el volumen de inversión inmobiliaria en residencias de estudiantes se disparó en 2017, sumando un total de 560 millones de euros a cierre del año, frente a los apenas 50 millones transaccionados en 2016, según datos de la consultora inmobiliaria JLL.

¿Qué pasará en 2018? Según los expertos consultados por El Confidencial, en los próximos dos años veremos los primeros vehículos cotizados con activos sociosanitarios y de atención hacia la tercera edad, que ya han comenzado a despertar el apetito de los inversores por sus positivas perspectivas en cuanto a la evolución de rentabilidades y diferenciales de precios más atractivos respecto a otros productos, como las oficinas o los centros comerciales. Sin olvidar que, frente a otros activos inmobiliarios, permite contratos largos, rentas estables y rentabilidades más elevadas, además de ingresos menos volátiles e incluso contracíclicos, según esta consultora.

Los inversores han comenzado a comprar estas compañías para crear operadores con tamaño suficiente para competir internacionalmente

"España será en 2050 el segundo país del mundo con más población mayor de 65 años, y la esperanza de vida es de 81 años en los varones y 86 en las mujeres, según el último estudio —'Estado de la población mundial'— publicado por el Fondo de Población de Naciones Unidas (UNFPA). A esto se une que tenemos la tasa de fecundidad de 1,4, una de las más bajas del mundo. No es extraño por tanto que los inversores traten de tomar posiciones en uno de los segmentos inmobiliarios que mayor demanda tendrán atendiendo a los fundamentales demográficos", apunta Patricio Palomar, consultor sénior de inversión en AIRE Partners.

Según explica este experto, en España, el sector de las gestoras de geriátricos ha estado muy atomizado hasta hace apenas dos años, con muchos operadores locales en el mercado, pero ninguno con un tamaño realmente relevante. "Esto ha sido identificado por varios grupos internacionales que han iniciado un proceso de consolidación en la industria a través de la adquisición de estas compañías, para formar operadores con un tamaño suficiente como para poder competir y ser reconocibles en un contexto internacional", señala Palomar.

Aumentan las operaciones corporativas

Por ejemplo, en marzo de 2017, la firma de capital riesgo CVC se hacía con las residencias geriátricas de Vitalia Home, hasta ese momento participado por la firma de inversión Portobello. Antes, en 2015, SARquavitae compró las residencias geriátricas de OHL (Novaire), mientras que el fondo francés PAI Partners adquirió Geriatros a otra firma de capital riesgo, la española Magnum Capital. Un año más tarde, en 2016, BBVA cerraba la venta de Sanyres (18 centros residenciales) a la empresa gala Orpea.

De ahí que el salto bursátil de alguna socimi especializada en este tipo de activos sea solo cuestión de tiempo. De hecho, el primer vehículo que podría debutar en bolsa es Healthcare Activos Inmobiliarios, que Jorge Guarner, ex consejero delegado de SARquavitae, y el fondo Oaktree Capital han puesto en marcha conjuntamente. Este antiguo fondo reconvertido en socimi se dedica a la compra de residencias geriátricas y hospitales a nivel nacional.

De hecho, hace un año adquirió a Goldman Sachs la residencia Los Tilos, en Barcelona, por 16 millones de euros. El centro, con 258 camas, se encuentra situado en el barrio de Gracia. Este fondo también compró cuatro residencias gestionadas por el Grupo Amma, que hasta entonces eran propiedad de Ahorro Corporación. La siguiente operación fue la adquisición de dos edificios destinados a residencia en Logroño, La Rioja.

"En 2017, la operación más importante ha sido la adquisición por parte de Eurosic de una cartera de residencias operadas por parte de SARquavitae. De cara a los próximos años, podremos observar más operaciones de este tipo, donde los operadores se quedarán en régimen de arrendamiento en vez de propiedad con el objetivo de liberar capital para seguir creciendo en su principal negocio", señala Nick Wride.

"Como en todo proceso de consolidación de un sector, tras la adquisición de varios operadores de una industria se procede a la fusión de esas compañías para que el consolidador se beneficie de las sinergias que se crean entre ellas, además de las economías de escala que se generan por el nuevo tamaño de la compañía resultante. Tras ese paso, que suele durar entre uno y dos años, es muy normal que el inversor que actúa como consolidador proceda a la venta de los activos inmobiliarios, para separar la OpCo de la PropCo y aliviar el peso del endeudamiento que habitualmente le ha supuesto ese proceso de adquisiciones. El proceso de consolidación en el sector sociosanitario se produjo a finales de 2016 y 2017, y por tanto en 2018 y 2019 veremos cómo muchos de los grandes grupos que se han creado procederán a ventas con arrendamiento simultaneo ['sale & leaseback'] de los inmuebles que se quedarán en gestión", explica Patricio Palomar.

Una opinión que comparte Wride. "En España estamos en una fase de consolidación entre los operadores, con varias operaciones de M&A que han tenido lugar en los últimos 24 meses. Sin embargo, ciertos países europeos han experimentado más consolidación que España, que aún está en una fase inicial".

En opinión de Palomar, en los próximos meses saldrán al mercado muchos de esos activos, que serán adquiridos por inversores especializados en esta tipología de inmueble. "Y esto dará lugar a que se creen vehículos especializados. La poca flexibilidad en el uso de los mismos hace que el comprador demande largos periodos de arrendamiento garantizado, y su diferencial de rentabilidad con respecto a las oficinas o el 'retail' permite que no se necesite financiar más del 50% el valor de los inmuebles, por lo que las socimis se adaptan perfectamente al tipo de vehículo que requerirán los inversores. Además, por supuesto, de tener un tratamiento fiscal muy beneficioso", concluye.