Mapfre y Santander estudian lanzar una oferta conjunta de hipoteca inversa

La hipoteca inversa cada vez suena con más fuerza en los despachos de bancos y aseguradoras. Tras varios meses de sequía, el banco BNI y la aseguradora Caser han lanzado el producto, pero otras firmas también lo están estudiando. Entre ellas, Mapfre y Banco Santander, según fuentes del mercado.

Las dos entidades están en un proceso de análisis paralelo. Por una parte, estudiando el producto, y por otra, si lo hacen como socios. La idea de Mapfre, según fuentes del mercado, es sumarse a la oferta pero con financiación de un tercero y no con balance propio, como ha hecho Caser.

Mapfre tiene acuerdos de bancaseguros con Santander, Bankia y Bankinter, y el primero sería el más interesado actualmente. Las dos firmas avanzarán en esta idea tras el verano para decidir si lanzan este producto por el que los mayores que 65 años con vivienda en propiedad pueden pedir una hipoteca para mejorar su nivel de vida en la jubilación, y tras su fallecimiento serán los herederos los que decidan si devuelven el dinero o renuncian a la propiedad.

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Hasta ahora, el banco portugués BNI y Caser son las primeras entidades que han recuperado un producto que dejó de comercializarse en 2013 cuando BBVA lo retiró de su oferta. Bankinter ya ha confirmado que está estudiándolo. Mientras que, según fuentes conocedoras, Mapfre y Santander también lo tienen encima de la mesa. Desde ninguna de las dos firmas ha habido comentarios al respecto.

Mapfre está ultimando el análisis de la hipoteca inversa para tomar la decisión tras el verano, antes de afinar el diseño del producto, que puede consistir en un único pago inicial o a través de mensualidades como las rentas vitalicias construidas por la aseguradora sobre el préstamo del banco.

El sector financiero, que trata de diversificar su oferta ante el castigo que suponen los tipos de interés al 0% o negativos —como el euríbor—, ha vuelto a fijarse en la hipoteca inversa, que tiene tipos de interés más altos que una hipoteca normal. Asimismo, para los jubilados es una forma de elevar su patrimonio financiero durante la jubilación gracias a su propiedad.

Financiación para jubilados

Los préstamos que se conceden no suelen superar el 40% del valor de tasación (‘loan to value’), para evitar que la cantidad prestada pueda llegar a superar el precio teórico de la casa. Cuando el cliente fallece, los herederos asumen la deuda. Tienen la opción de renunciar a la propiedad, pagar el crédito manteniendo las condiciones, vender la casa para amortizar la hipoteca o una novación para asumir un nuevo préstamo con el que cancelar el anterior.

BBVA dejó de ofrecer la hipoteca inversa al considerar que no había una demanda relevante y que era un préstamo con importantes costes para el cliente, que por su perfil tiene difícil acceder a otro tipo de financiación. Ahora, bancos y aseguradoras han rescatado el producto al considerar que por la evolución demográfica y la situación actual de tipos es beneficioso para ambas partes, cliente y entidad. Las aseguradoras, además, pueden vender productos paralelamente, como seguros de salud.

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Sin embargo, el miedo a riesgos legales y reputacionales está frenando que aseguradoras y bancos engorden la oferta actual, compuesta únicamente por BNI y Caser. La banca ha soportado grandes costes en los últimos años por varapalos judiciales en que las sentencias han considerado que vendió productos financieros no convenientes o con déficit de información para los clientes.

Ahora, temen que los despachos y asociaciones especializados en litigar contra la banca encuentren un nuevo filón con la hipoteca inversa, sobre todo en casos en los que los herederos no hayan participado en la comercialización o hayan dado el visto bueno, aunque la responsabilidad sea únicamente del propietario de la vivienda. Además, hay miedo al daño reputacional, por ejemplo, ante un fallecimiento temprano sin que el cliente apenas haya podido disfrutar de la hipoteca inversa si es a través de mensualidades.

Por ello, los expertos involucrados en el diseño y comercialización de la hipoteca inversa aconsejan que el proceso sea sencillo de entender, que hagan partícipes a los herederos del dueño o dueños de la vivienda y que haya la posibilidad de un importante pago inicial, aunque luego se canalice el grueso del préstamo con rentas periódicas. Según cálculos de Álvarez & Marsal Spain, hay más de ocho millones de jubilados con vivienda en propiedad. Un estudio de la firma encontró que la demanda potencial es del 9% de este universo, lo que supone más de 700.000 particulares y un mercado potencial de más de 50.000 millones de euros.