La llave de la compra de la sede del Colegio de Abogados la tienen... Ayuso y Almeida

La compra por parte del Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid (ICAM) de su actual sede al completo es una de las transacciones inmobiliarias del año en el corazón del madrileño barrio de Salamanca. El icónico inmueble, la Casa Palacio del Marqués de Portazgo, fue levantado a finales del siglo XIX y principios del XX por el arquitecto Joaquín Saldaña. Tras su restauración en 1977, fue convertido en las oficinas de una entidad bancaria. Y, desde 1986, es sede del ICAM, cuando fue adquirido parcialmente por la junta de gobierno presidida por el decano Antonio Pedrol Rius.

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Ya en aquel entonces, según consta en los archivos de la institución, Pedrol señaló que "desde hacía siglos —casi cuatro desde la fundación de nuestro Colegio—, existía la ambición corporativa de contar con un edificio propio". Un propósito que, cuatro décadas más tarde, se ha propuesto culminar la actual dirección del ICAM, liderada por el decano Eugenio Ribón, quien hace un mes comunicó la suscripción de una oferta vinculante con la Mutualidad de la Abogacía, el propietario del resto del inmueble. En la documentación de la transacción, a cuyo contenido ha tenido acceso este diario, figuran las claves de la compraventa. La primera de ellas, como ya anunció la entidad colegial, su precio: un total de 19.120.742 euros.

En la actualidad, el ICAM es propietario y ocupa dos plantas y media de las cinco de las que dispone el edificio: medio sótano, la planta baja y el primer nivel. El otro medio sótano y las plantas segunda, tercera, cuarta y quinta son de la Mutualidad de la Abogacía. Los 19,12 millones en los que se ha cifrado la operación no son, ni más ni menos, que el valor de tasación de dichos niveles. La dirección del colegio ha convocado a todos los abogados de la capital a dar su visto bueno a la transacción en una junta general extraordinaria convocada para el próximo 20 de julio a las 16 horas en el Hotel Novotel Madrid Center. Una luz verde imprescindible para poder continuar con la compraventa, según se establece en la oferta vinculante firmada por el propio Ribón; Rafael Navas, director general de la Mutualidad, y Carlos Pérez-Baz, director del Departamento de Inversiones Inmobiliarias de la Mutualidad.

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El calendario de pagos establece nueve abonos de dos millones de euros anuales, comenzando en 2024 y finalizando en 2032, y un último ingreso de 1.120,742 euros en 2033. A estas cuantías hay que sumar "los intereses correspondientes que se devenguen calculados a un tipo de interés anual del euríbor más un 1%", salvo en 2032 y 2033, cuando los intereses se situarán entre el 3% y el 5%. "Sin perjuicio de lo anterior, el ICAM podrá en cualquier momento optar por el aceleramiento y amortización anticipada de los pagos aplazados sin coste alguno y a su entera elección", asevera el articulado de la oferta vinculante.

Condiciones suspensivas

La aprobación por parte de la junta extraordinaria es una de las tres condiciones suspensivas a las que está sometido el contrato. Las otras dos guardan relación con las alertas señaladas en la due diligence elaborada por Uría Menéndez. La oferta vinculante especifica que, al tratarse de un inmueble "sometido a la protección legal prevista para los bienes de interés cultural (BIC)", por un procedimiento abierto, pero no resuelto, en 1976, su transmisión está sujeta a dos "derechos de tanteo y retracto". El primero, a favor de la Comunidad de Madrid —presidida por Isabel Díaz Ayuso— y, subsidiariamente, por el Ayuntamiento de Madrid —cuyo alcalde es José Luis Martínez Almeida—, ejercitable durante los tres meses siguientes a la notificación correspondiente. El segundo, en manos de la Administración General del Estado, que puede ejercerse en un plazo de dos meses. Las mencionadas administraciones deberán renunciar a dichos derechos, paso que se entenderá dado si pasan tres meses sin responder a la comunicación del ICAM.

La tercera condición suspensiva está relacionada con la obtención de un informe favorable de los usos de la finca. La due diligence alerta de que no constan copias de la licencia de actividad del edificio, por lo que no puede determinarse con precisión que su actividad se encuentre legalizada. Por ello, el contrato contiene una cláusula que condiciona la compraventa a "a la obtención por el ICAM de un informe favorable emitido por parte de una entidad colaboradora urbanística (ECU) de su elección por la que se constate que las fincas cuentan con licencia para uso de oficinas o el uso dotacional de servicios colectivos en su clase de servicios de la Administración".

Una vez verificado el cumplimiento favorable de las condiciones suspensivas, la Mutualidad e ICAM se comprometen a otorgar escritura pública en los 15 días siguientes a que se produzca el desalojo efectivo del inmueble por parte de la primera o, a más tardar, el 29 de febrero de 2024, fecha en la que expira el derecho de permanencia de la institución de previsión social de la abogacía.

La documentación contiene otros dos elementos a destacar. El primero de ellos, es la discrepancia existente sobre la superficie de algunas plantas entre el Registro de la Propiedad y el Catastro. En concreto, la 4ª, que, según el Registro, cuenta con 634 metros cuadrados, pero en el Catastro figura con 575. En el 5º nivel los metros cuadrados son 473 en el Registro y 91 en el Catastro. Esta falta de concordancia es relevante en varios aspectos. Uno de ellos, por ejemplo, es el pago del IBI, que se calcula en función del valor catastral.

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"En relación con las discrepancias detectadas en la planta 4ª y 5ª del edificio entre las superficies registrales y las que constan en el catastro", se establece en la oferta vinculante, "la Mutualidad se compromete a mantener al ICAM indemne de cualesquiera daños que pudiera sufrir en relación con dicha discrepancia durante un plazo de cuatro años a contar desde el otorgamiento de la Escritura de Compraventa". Un pacto que incluye, sin limitación, multas, sanciones, intereses, honorarios, gastos, así como los impuestos o tasas que se deriven de estos gastos.

Por último, en el contrato se fija una posible indemnización máxima por daños y perjuicios de 1.912.074,2 euros (el 10% del precio) en caso de que, una vez iniciada la transmisión, alguno de los dos actores se descuelgue del proceso. Y, además, se incluye una condición resolutoria a favor de la Mutualidad para el caso de impago por parte del ICAM de los plazos acordados, "a cambio de recuperar la totalidad de las fincas, libres, expeditas y sin ocupantes ni arrendatarios" y abonar al ICAM el 75% de los pagos efectuados hasta ese momento.