El atasco en el registro bloquea el arranque de la gran bolsa de suelo de Madrid

La gran bolsa de suelo de Madrid, los desarrollos del sureste, lleva más de un año atrapada en el cuello de botella que supone el registro de todas las fincas. Un atasco que amenaza con repetirse en los próximos años, conforme vayan aprobándose los proyectos de reparcelación de todos estos nuevos barrios, y que tiene encendido a gran parte del sector.

Para hacerse una idea de las dimensiones de estos terrenos, basta recordar que en Los Berrocales, Ahijones, Los Cerros y Valdecarros están proyectados, en total, 105.000 hogares. La mitad de ellos, además, gozará de algún tipo de protección, lo que convierte estos futuros barrios en la gran esperanza del Ejecutivo de José Luis Martínez-Almeida para combatir el problema de acceso a la vivienda.

Pero, para que sean una realidad, antes se deben registrar las fincas sobre las que se levantarán los futuros hogares. Y ahí es donde han surgido los problemas.

En Los Berrocales, el más avanzado de todos estos nuevos barrios, el Ayuntamiento de Madrid aprobó el proyecto de reparcelación el 29 de diciembre de 2022. Un año después, en diciembre de 2023, concedió a Aurquia la primera licencia urbanística de obra nueva para la promoción Ítaca, que se va a desarrollar en régimen de cooperativa.

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¿Por qué dos meses después siguen sin arrancar las obras? Porque en los registros afectados (39, 8, 19 y 44) sigue sin inscribirse el proyecto de reparcelación, y sin eso, nadie puede poner a su nombre ninguna finca y gravarla con el préstamo promotor de turno que permite financiar la construcción de las casas.

Este atasco está dando lugar a rocambolescas situaciones. Por ejemplo, al haber ficha urbanística, las promotoras puedan solicitar licencia, e incluso conseguirla, como se ha visto con Ítaca. También, se han celebrado ya subastas de venta de algunas parcelas, condicionadas a que culmine toda la tramitación. Y están avanzando las obras de urbanización, con sus calles, aceras y alumbrado. Pero nadie puede empezar a construir, porque no hay una finca sobre la que inscribir nada.

Tras más de un año de espera, los promotores empiezan a perder la paciencia y muchos de ellos se lamentan de que la diligencia mostrada por el Ayuntamiento de Madrid para tratar de aligerar toda la tramitación urbanística y sacar al mercado vivienda se haya dado de bruces con los tiempos del registro.

Desde el Colegio de Registradores replican que llevan trabajando desde el verano de 2023 para solventar todos los problemas que detectaron tras aprobarse el proyecto de reparcelación. "Todas las incidencias están en trámite muy avanzado de resolución. Los cuatro registros afectados siguen en estrecha colaboración con la Junta de Compensación y con el Ayuntamiento de Madrid, siendo muy conscientes de la trascendencia social y económica del proyecto y sintiéndose parte del mismo", señala un portavoz oficial.

Las fuentes consultadas aseguran que, entre las razones que explican este nudo gordiano, destaca el hecho de que se haya decidido sectorizar todo el ámbito, de manera que el proyecto de reparcelación es uno para todas las fases, en vez de haber ido haciéndolo una a una, como sí se está haciendo con las obras de urbanización.

Por ejemplo, Los Berrocales se ha dividido en cinco fases, de cara a las obras, aunque el proyecto de reparcelación es uno para todas. La principal ventaja de esta fórmula es que permite tener ya definido todo el ámbito. La desventaja, el cuello de botella que genera, al concentrarse tanto trabajo de golpe. Al sector se le ha trasmitido que para primavera, entre abril y mayo, debería estar ya la inscripción de Los Berrocales, es decir, año y medio después de la aprobación definitiva de la reparcelación.

En los barrios de los desarrollos del sureste, están proyectadas más de 100.000 viviendas

Esto, unido al ingente trabajo que supone ir finca por finca, certificando la titularidad de cada una y arrastrando toda la información en los cuatro registros implicados, que deben ir coordinados, ha provocado un colapso en la gran bolsa de suelo de Madrid. Sólo en Los Berrocales, están proyectados 22.285 nuevos hogares, además de 445.000 metros cuadrados edificables de uso terciario (oficinas y comercial), 876.000 metros cuadrados de equipamientos dotacionales y casi 640.000 metros cuadrados de zona industrial.

El problema amenaza con agravarse, ya que desde septiembre del año pasado también está aprobado el proyecto de reparcelación de Ahijones, donde están proyectadas otras 16.520 viviendas, lo que estrecha más el cuello de botella, al multiplicarse el trabajo para un mismo registro. Detrás vendrán Los Cerros, con 14.276 hogares, y el más difícil todavía, Valdecarros, con 51.656 hogares.

A diferencia de Operación Campamento, donde el propietario es el Estado, que transmite los terrenos desde el Ministerio de Defensa a Sepes, en Desarrollos del Sureste, los dueños originales de los suelos son decenas de familias, que han ido heredando los terrenos. Esta diferencia es crítica, ya que complica enormemente el trabajo de registro e inscripción.

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E.S.

En los desarrollos del sureste, la labor de las Juntas de Compensación ha exigido poner en común los intereses de cientos de propietarios de todas estas tierras y hacer un proyecto de reparcelación, reconociendo a cada uno sus derechos en función de sus posesiones. Aunque se supone que el Ayuntamiento de Madrid ha revisado todo este trabajo y le ha dado seguridad jurídica con la aprobación definitiva, la realidad es que después han tenido que solventarse muchos errores.

La situación llegó al punto de que la Junta de Compensación no presentó el proyecto de reparcelación en el despacho del registro 39, al que corresponde el grueso de las futuras viviendas de Los Berrocales, hasta el pasado diciembre, según afirman desde el Colegio. Es decir, que durante un año estuvo corrigiéndose el aluvión de incidencias que fueron detectándose.

"Desde esa fecha, hace solo dos meses, el ingente esfuerzo realizado ha dado su fruto y el 80% del trabajo competencia del registro está listo para su despacho. El restante 20% está aún pendiente de despacho por causas ajenas, fundamentalmente por problemas de documentación pendiente de subsanar por la Junta de Compensación, que está actuando lo más diligentemente posible, pero se ve limitada por la necesaria intervención de propietarios que han de aportar documentación previa pendiente de despacho", explican desde el registro.