Myjoja y Mazabi instan la subasta notarial de suelos en Vallecas y Berrocales: 28,5 millones

Movimientos junto a los desarrollos del sureste. Atalaya Desarrollos Urbanísticos (ADU), sociedad dedicada al desarrollo de proyectos urbanísticos participada por Mazabi y Myjoja, centrada en la compra de suelo para su urbanización y transformación, ha instado la subasta notarial de varios solares situados en Vallecas, Los Berrocales y Vicálvaro.

Un total de 30 solares que se subastan por separado y cuyo importe oscila entre los 124.775 euros, una "tierra en Vallecas, sitio Los Navajos", hasta 4,8 millones de euros, una "tierra en el camino del Espiniño, Vallecas, dividida por la carretera de Arganda".

Los precios de las fincas oscilan entre los 124.775 euros y los 4,8 millones

El abanico de precios es muy amplio, como se puede apreciar en la tabla inferior, con varios solares a subasta por algo más de un millón de euros, pero también en la horquilla entre los 300.000 y 500.000 euros.

El valor de tasación total de todas estas fincas asciende a 28,4 millones de euros, mientras que la cantidad total reclamada asociada a cada una de ellas roza los 20 millones. La subasta será electrónica y se desarrollará en el Portal de Subastas del BOE. Se celebrará una única subasta con 30 lotes y comprenderá todas las participaciones indivisas de las 30 fincas.

Atalaya Desarrollos Urbanísticos ha sido la sociedad que ha instado la subasta notarial de estas fincas, un procedimiento extrajudicial previo a la subasta judicial. Unos suelos que pertenecen, en diferentes porcentajes, a la sociedad Urbanizaciones Burgalesas, a quien ADU reclama 30,6 millones de euros. La historia de dicha deuda, sin embargo, se remonta a hace casi 20 años.

Un préstamo comprado a un fondo buitre

En julio de 2004, la inmobiliaria Nozar obtuvo un préstamo con garantía hipotecaria sobre todas esas fincas del BBVA. Un año después, Nozar firmó con las sociedades Moreno y Roldán Agente Urbanizador y Urbanizaciones Burgalesas la venta de esas fincas con subrogación del préstamo hipotecario. Aquel préstamo incluía en una de sus cláusulas la posibilidad de ejecutar extrajudicialmente la hipoteca en caso de impago.

En diciembre de 2005, Moreno y Roldán Agente Urbanizador y Urbanizaciones Burgalesas firmaron una hipoteca con la Caja de Ahorros Municipal de Burgos (Banca Cívica, primero, y hoy CaixaBank), subrogándose al préstamo suscrito con BBVA. El importe de aquel préstamo ascendía a poco más de 22 millones de euros.

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Dicha hipoteca fue ampliada un año después, en octubre de 2006, y se establecieron los importes de responsabilidad hipotecaria para las diferentes fincas. A partir de 2009, una vez estalló la burbuja inmobiliaria, se sucedieron las negociaciones sobre las condiciones del préstamo con la caja de ahorros que, en 2019, ya como CaixaBank, la entidad cedió dicho préstamo al fondo oportunista DSSV SARL, una cartera de créditos con garantía hipotecaria entre los que figuraba la hipoteca respaldada por esta treintena de fincas.

En abril de 2023, cuatro años más tarde, DSSV cedía a su vez dicho préstamo a Atalaya Desarrollos Urbanísticos 2022, y ese es el préstamo que ahora se pretende ejecutar. Esta compañía, ante "el reiterado incumplimiento por parte de la parte prestataria de sus obligaciones contenidas en las escrituras públicas, al no hacer pago de los intereses y cuotas devengadas", decidió dar por vencida "la obligación de amortización total del préstamo que, el 27 de abril de 2023, arrojaba un saldo deudor de 30.642.928,79 euros, de los cuales, más de medio millón y medio (562.041 euros) corresponden a intereses ordinarios y otros algo más de 15 millones de euros a intereses de demora".

Dedicada al desarrollo de proyectos urbanísticos, Atalaya Desarrollos Urbanísticos se constituyó a mediados de 2022 como un vehículo de inversión participado por dos socios gestores: Myjoja Inversiones, empresa especializada en compra de suelo en gestión para su posterior transformación y venta, dirigida por los fundadores de Aelca, José Juan Martín Montes y Javier Gómez Fernández, y Mazabi, especializada en la gestión de patrimonios familiares inmobiliarios. Su inversión se centra en la adquisición del suelo, urbanización y trasformación, para su puesta a disposición de promotoras, constructoras y gestoras de cooperativas que quieran desarrollar en estos espacios sus proyectos de edificación.

Atalaya ha comprado ya suelos en Los Ahijones, Los Berrocales, Valdecarros y Cerro del Baile

Este vehículo de inversión nació con un primer objetivo estratégico de invertir 40 millones de euros. Hace apenas un mes, la sociedad anunciaba la inversión del 60% de dicha cantidad con el cierre de cinco operaciones de suelo en los desarrollos del sureste (Los Ahijones, Los Berrocales y Valdecarros) y en San Sebastián de Los Reyes (Cerro del Baile).

Y, como comunicó, se encuentra en una etapa avanzada de negociación de varias operaciones adicionales, "con la idea de intentar completar nuevas inversiones en los próximos meses hasta completar el total de la inversión prevista". "Las cinco operaciones que hemos formalizado en apenas unos meses confirman el interés que tiene Atalaya Desarrollos Urbanísticos en tomar posiciones dentro del mercado del suelo y más concretamente dentro de los principales desarrollos que se están promoviendo en la Comunidad de Madrid", explicó entonces Ignacio Bezares, managing partner del área residencial de Mazabi. Unas declaraciones que hacen pensar en el interés de la compañía en hacerse con estos suelos que ahora salen a subasta.

De hecho, como anunció la compañía, "tras el éxito alcanzado en esta primera fase [en apenas un año, ya se ha completado más de la mitad de la inversión], ADU ya ha iniciado la preparación de un segundo vehículo, que lanzará una vez cerrado el primero, con la idea de continuar invirtiendo en suelos en gestión. El foco de la compañía se mantendrá en ubicaciones con necesidad de suelo urbano disponible para construcción, donde haya demanda continua para adquisición de vivienda libre para venta y para el alquiler".