Castellana 44 y Serrano 69 recuperarán su uso de oficinas 15 años después

El Ayuntamiento de Madrid dará, previsiblemente, luz verde, en su próximo pleno de la semana que viene, a la recuperación del uso de oficinas de dos joyas inmobiliarias junto al paseo de la Castellana, centro de negocios por excelencia de la capital. Hablamos de Castellana 44 y Serrano 69, dos edificios propiedad del Consorcio de Compensación de Seguros, una entidad pública adscrita al Ministerio de Economía y cuya calificación actual solo permite su uso por entes públicos.

Según adelantó El Confidencial, este organismo lleva más de una década intentando recuperar el uso original de ambos inmuebles. Un uso que el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) de 1997 cambió por el de dotacional de servicios colectivos de la Administración pública.

El consorcio lleva una década tratando de conseguir este cambio de uso

Ahora, 15 años después, la Comisión de Desarrollo Urbano y de Obras y Equipamientos ha aprobado, provisionalmente, la modificación del PGOUM con los votos a favor de Partido Popular y Ciudadanos, con la abstención de Grupo Mixto, Vox y PSOE y la oposición de Más Madrid.

Esta aprobación, una vez sea efectiva, podría tener un gran impacto en el mercado de oficinas del paseo de la Castellana, no obstante, a pesar de que este trámite, inevitablemente, actualizará al alza el precio de mercado de ambos activos, ese no es el objetivo inicialmente perseguido por el consorcio, cuya estrategia dista mucho de ser una revolución o un intento de pelotazo y enlaza directamente con la filosofía de un gran patrimonialista, que busca salvaguardar el capital y sacar una rentabilidad sólida, pero conservadora, según afirman fuentes conocedoras.

Este enfoque patrimonialista del consorcio explica, de hecho, que la entidad sea uno de los mayores propietarios de inmuebles en el elitista paseo de la Castellana, la principal arteria de Madrid, y que lleve una década tratando de conseguir este cambio de uso en Castellana 44 y Serrano 69.

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Antes del plan general de 1997, estos inmuebles ya eran terciarios y, por tanto, tiene todo el sentido que ahora quiera recuperarlo, aseguran las mismas fuentes. De hecho, sus planes pasan por mantener a los mismos inquilinos en Castellana 44, donde se encuentra la Dirección General de Seguros, mientras que en Serrano 69, tras la marcha de Santander, hace meses que acordó, con el bufete Écija, establecer ahí su sede cuando se complete el cambio de uso.

Puesta a punto de su patrimonio

Además de recuperar el cambio de uso de estos edificios, la estrategia del consorcio en estos últimos años ha sido la puesta a punto y rehabilitación de buena parte de su patrimonio inmobiliario con el objetivo de revalorizar su cartera, pero al mismo tiempo abrirse a un mayor número de potenciales inquilinos en una zona con una enorme escasez de oficinas de calidad.

Castellana 44, que fue cedido en uso para la Dirección General de Seguros y Fondo de Pensiones en 2015 y ahora alberga el Registro Mercantil, se encuentra actualmente en proceso de rehabilitación. Castellana 44 está siendo sometido a un proyecto de rehabilitación integral, de tal manera que el solar se encuentra vacío en su totalidad y solo se conserva la fachada protegida. La finalización de estas obras se prevé para el tercer trimestre de 2023.

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Este edificio, Castellana 44, protagonizó una de las operaciones más sonadas del mercado de oficinas de 2017. Entonces, como avanzó El Confidencial, la Seguridad Social adjudicó en subasta pública al consorcio este edificio. El precio de venta ascendió a 40,25 millones de euros, muy por encima de los 17,48 millones que el Estado había marcado como precio de partida (más del doble). A aquella puja, a mano alzada, asistieron otros gigantes del sector, todos ellos atraídos por la privilegiada ubicación del inmueble, como Merlin Properties, Axiare Patrimonio, Fonsagrada —de Alicia Koplowitz— o Cogein, sociedad de Marco Colomer, presidente de Pryconsa.

El consorcio puso entonces sobre la mesa una cantidad que ningún privado estaba dispuesto a pagar por una joya cuyo uso está limitado, puesto que se trata de un edificio ubicado sobre una parcela dotacional con un uso para oficinas de la Administración pública, educación, fundaciones, etc. Es decir, no pueden levantarse viviendas ni oficinas.

También en Castellana 19 está prevista una rehabilitación integral, mientras que en Prim 12 se han completado las obras de rehabilitación integral y se encuentra disponible para la implantación de futuros arrendatarios.

Activos en la Castellana valorados en más de 300 millones

El Consorcio de Compensación de Seguros es uno de los grandes propietarios de edificios en el paseo de la Castellana, centro neurálgico del distrito de negocios. El organismo cuenta con 16 edificios en propiedad en la capital, ocho de los cuales se encuentran en la Castellana —como se puede ver en la tabla inferior—, a los cuales, en su informe anual de 2021, el propio consorcio otorga un valor razonable de unos 300 millones de euros. Una cifra que supera ligeramente los 600 millones si a estos inmuebles de Madrid se suman dos en Barcelona, uno en Málaga, Bilbao y Valencia.

Esta veintena de inmuebles se encuentra en explotación mediante arrendamiento, y entre los que destacan por el volumen de sus ingresos se encuentran cuatro de los situados en el paseo de la Castellana de Madrid, que generaron en el ejercicio 2021 el 38,7% del total de ingresos procedentes del alquiler.

Castellana 44, Serrano 69, Castellana 106 o Castellana 147 forman parte del patrimonio del consorcio desde hace décadas, sin embargo, el organismo ha sido bastante activo a la hora de engordar su cartera inmobiliaria, especialmente con el cambio de siglo, con dos operaciones de gran relevancia en 2017 y 2018.

Además de la anteriormente mencionada compra de Castellana 14 en 2017, en 2018 selló la adquisición de la antigua sede de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), Castellana 19, una de las joyas inmobiliarias del patrimonio del Estado. Un edificio vacío y sin uso desde 2010, cuando el organismo abandonó el edificio. Una operación pactada con la Dirección General de Patrimonio.

Junto a esa veintena de inmuebles destinados al alquiler, el consorcio cuenta con otros 20 inmuebles para uso propio, como Castellana 32, donde se ubica su sede, como muestra la tabla superior. Estos inmuebles, a diferencia de sus activos en explotación, que se concentran en la Castellana, se reparten por toda la geografía española.

De hecho, sus inversiones inmobiliarias, incluyendo aquellas que se encuentran fuera de Madrid, como las de Barcelona, Málaga, Bilbao o Valencia y salvo excepciones, se encuentran en las zonas de mayor relevancia de las capitales de provincia. Edificios, todos ellos singulares, gestionados directamente por el consorcio y arrendados, en gran medida, a la Administración pública o entidades públicas, nacionales o internacionales, tal y como recoge su último informe anual.