Cambiar todo para que nada cambie: la táctica del consorcio en dos joyas de la Castellana

Cambiar todo para que nada cambie. Esta frase resume la estrategia tras el cambio de uso que el Consorcio de Compensación de Seguros ultima con el ayuntamiento y la Comunidad de Madrid para dos de sus mejores edificios en la capital: Castellana 44 y Serrano 69.

Como avanzó El Confiedencial, desde 2014, el consorcio lleva intentando recuperar el uso terciario de oficinas de ambos inmuebles, un uso que el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) de 1997 cambió por el de dotacional de servicios colectivos de la Administración pública. Un trámite que, inevitablemente, actualizará al alza el precio de mercado de ambos activos, aunque ése no sea el objetivo inicialmente perseguido por el organismo.

De hecho, la estrategia del consorcio detrás de estos cambios de uso dista mucho de ser una revolución o un intento de pelotazo y enlaza directamente con la filosofía de un gran patrimonialista, que busca salvaguardar el capital y sacar una rentabilidad sólida pero conservadora, según afirman fuentes conocedoras.

Salvaguardar el capital y sacar una rentabilidad sólida pero conservadora con los edificios

Una visión del mercado en línea con lo que aseguraba recientemente en esta entrevista con El Confidencial Ismael Clemente, consejero delegado de la socimi Merlin Properties: "No veo que de los 10 mayores tenedores de inmuebles en Castellana —nosotros seremos como el tercero—, no veo que ninguno tenga una situación tan urgente de flujo de caja que se vea necesitado de vender algún activo en los próximos años".

Este enfoque patrimonialista del consorcio explica, de hecho, que la entidad sea uno de los mayores propietarios de inmuebles en el elitista paseo de la Castellana, la principal arteria de Madrid, y que lleve una década tratando de conseguir este cambio de uso en Castellana 44 y Serrano 69.

Antes del plan general de 1997, estos inmuebles eran terciarios y, por tanto, tiene todo el sentido que ahora quiera recuperarlo, aseguran las mismas fuentes. De hecho, sus planes pasan por mantener a los mismos inquilinos en Castellana 44, donde se encuentra el Dirección General de Seguros, mientras que en Serrano 69, tras la marcha de Santander, hace meses que acordó con el bufete Écija establecer ahí su sede cuando se complete el cambio de uso.

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Los dos edificios duplican su valor de mercado

Esta modificación, por tanto responde al clásico: cambiar todo para que nada cambie, ya que la estrategia y operativa del consorcio va a seguir siendo la misma. Pero, eso sí, desde un punto de vista de valor de activos, es muy superior si está calificado como terciario que como dotacional, además de que es libre para poder negociar el alquiler con un universo superior de interesados.

En su último informe anual, el Consorcio de Compensación de Seguros se asigna un valor neto contable de 55.990.000 euros para Castellana 44 y de 15.260.000 euros para Serrano 69. Sin embargo, si tenemos en cuenta comparables de recientes transacciones en Castellana, podríamos estar hablando de que estos dos activos podrían doblan su valor a precios actuales de mercado.

La referencia o comparable más cercano, por tiempo y ubicación, es Castellana 42, el edificio vecino de Castellana 44. Por sus 4.500 metros cuadrados sobre rasante la familia March, a través de la cotizada Corporación Financiera Alba, pagó el año pasado al fondo alemán DWS 55 millones de euros, lo que arroja un precio de repercusión en torno a los 12.200 euros el metro cuadrado, el doble de lo asignado por el consorcio a ambos inmuebles —ver tabla superior—, lo que pone de manifiesto la significativa revalorización de ambos edificios una vez se recupere el uso terciario.

Según la valoración presentada en 2014 para recuperar el uso de ambos inmuebles, se asignaba un valor de venta de 5.999 euros el metro cuadrado para Serrano 69 y de 6.207 para Castellana 44, lo que pone de manifiesto el escaso recorrido alcista de la valoración de ambos inmuebles con un uso dotacional en estos últimos ocho años.

Castellana 44 podría alcanzar un valor de mercado de algo más de 110 millones de euros

Por lo tanto, ante una futura venta, de producirse, los expertos consultados por El Confidencial calculan que Castellana 44 podría alcanzar un valor de mercado de algo más de 110 millones de euros, mientras que Serrano 69 podría llegar a los 28 millones. Un precio que, no obstante, dependerá de las condiciones del mercado en el momento de una hipotética venta.

Un movimiento, el de recuperar el cambio de uso, que según los expertos deberían seguir otras administraciones públicas para poner en valor todo su patrimonio inmobiliario.

"Como pasa en este caso, en núcleos urbanos, el precio de las oficinas será significativamente superior al de un uso dotacional. Esto debería hacer reflexionar a las administraciones públicas que podrían poner en valor algunos de sus activos si fuera factible recuperar un uso terciario anterior, igualmente replantearse cuáles de sus oficinas realmente necesitan ubicarse en sitios tan costosos y si estas zonas necesitan un refuerzo en otros usos dotacionales como el sanitario o educativo", asegura en este sentido Pablo Kindelán, director asociado de Rubica RE.

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Puesta a punto de su patrimonio

Además de recuperar el cambio de uso de estos edificios, la estrategia del consorcio en estos últimos años ha sido la de la puesta a punto y rehabilitación de buena parte de su patrimonio inmobiliario con el objetivo de revalorizar su cartera, pero al mismo tiempo abrirse a un mayor número de potenciales inquilinos en una zona con una enorme escasez de oficinas de calidad.

Castellana 44, que fue cedido en uso para la Dirección General de Seguros y Fondo de Pensiones en 2015 y ahora alberga el Registro Mercantil, se encuentra actualmente en proceso de rehabilitación. Castellana 44 está siendo sometido a un proyecto de rehabilitación integral, de tal manera que el solar se encuentra vacío en su totalidad y solo se conserva la fachada protegida. La finalización de estas obras se prevé para el tercer trimestre de 2023.

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Este edificio, Castellana 44, protagonizó una de las operaciones más sonadas del mercado de oficinas de 2017. Entonces, como avanzó El Confidencial, la Seguridad Social adjudicó en subasta pública al consorcio este edificio. El precio de venta ascendió a 40,25 millones de euros, muy por encima de los 17,48 millones que el Estado había marcado como precio de partida (más del doble). A aquella puja, a mano alzada, asistieron otros gigantes del sector, todos ellos atraídos por la privilegiada ubicación del inmueble, como Merlin Properties, Axiare Patrimonio, Fonsagrada —de Alicia Koplowitz— o Cogein, sociedad de Marco Colomer, presidente de Pryconsa.

El consorcio puso entonces sobre la mesa una cantidad que ningún privado estaba dispuesto a pagar por una joya cuyo uso está limitado, puesto que se trata de un edificio ubicado sobre una parcela dotacional con un uso para oficinas de la Administración pública, educación, fundaciones, etc. Es decir, no pueden levantarse viviendas ni oficinas.

También en Castellana 19 está prevista una rehabilitación integral, mientras que en Prim 12 se han completado las obras de rehabilitación integral y se encuentra disponible para la implantación de futuros arrendatarios.

Activos en la Castellana valorados en más de 300 millones

El Consorcio de Compensación de Seguros es uno de los grandes propietarios de edificios en el paseo de la Castellana, centro neurálgico del distrito de negocios. El organismo cuenta con 16 edificios en propiedad en la capital, ocho de los cuales se encuentran en la Castellana —como se puede ver en la tabla inferior—, a los cuales, en su informe anual de 2021, el propio consorcio otorga un valor razonable de unos 300 millones de euros. Una cifra que supera ligeramente los 600 millones si a estos inmuebles de Madrid se suman dos en Barcelona, uno en Málaga, Bilbao y Valencia.

Esta veintena de inmuebles se encuentra en explotación mediante arrendamiento y entre los que destacan por el volumen de sus ingresos se encuentran cuatro de los situados en el paseo de la Castellana de Madrid, que generaron en el ejercicio 2021 el 38,7% del total de ingresos procedentes del alquiler.

Castellana 44, Serrano 69, Castellana 106 o Castellana 147 forman parte del patrimonio del consorcio desde hace décadas, sin embargo, el organismo ha sido bastante activo a la hora de engordar su cartera inmobiliaria, especialmente con el cambio de siglo, con dos operaciones de gran relevancia en 2017 y 2018.

Además de la anteriomente mencionada compra de Castellana 14 en 2017, en 2018 selló la adquisición de la antigua sede de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), Castellana 19, una de las joyas inmobiliarias del patrimonio del Estado. Un edificio vacío y sin uso desde 2010, cuando el organismo abandonó el edificio. Una operación pactada con la Dirección General de Patrimonio.

Junto a esa veintena de inmuebles destinados al alquiler, el consorcio cuenta con otros 20 inmuebles para uso propio, como Castellana 32, donde se ubica su sede, como muestra la tabla superior. Estos inmuebles, a diferencia de sus activos en explotación, que se concentran en la Castellana, se reparten por toda la geografía española.

De hecho, sus inversiones inmobiliarias, incluyendo aquellas que se encuentran fuera de Madrid, como las de Barcelona, Málaga, Bilbao o Valencia y salvo excepciones, se encuentran en las zonas de mayor relevancia de las capitales de provincia. Edificios, todos ellos singulares, gestionados directamente por el consorcio y arrendados, en gran medida, a la Administración pública o entidades públicas, nacionales o internacionales, tal y como recoge su último informe anual.

¿Por qué la Castellana? Es una de las arterias a nivel terciario más importantes de Madrid, y donde la histórica falta de oportunidades para hacerse con edificios de oficinas convierte cada activo que se traspasa en auténtico objeto de deseo. Las transacciones de los últimos años se cuentan con los dedos de una mano.

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Una de las más recientes e importantes se firmaba este mismo verano. Inmocaixa, filial inmobiliaria de Fundación la Caixa, se hacía con la propiedad de Castellana 51 —18.703 metros cuadrados de superficie alquilable de oficinas repartidos en seis plantas y 206 plazas de aparcamiento—, histórica sede de la caja catalana en Madrid que, tras la integración con Bankia y la elección de KIO como nuevo cuartel general capitalino, se había puesto a la venta, como adelantó en abril El Confidencial.

Un activo único o activo trofeo, como se conoce en la jerga del sector, que ha conseguido batir todas las marcas, ya que se ha cerrado en 238,5 millones de euros, cifra que supone valorar cada metro cuadrado en 13.000 euros, importe récord, por encima de los 12.200 euros que se pagaron en julio de 2021 por Castellana 42, vecino del edificio del consorcio.

Para encontrar otras operaciones relevantes, hay que remontarse a finales de 2016 y principios de 2017, cuando se cerró la venta del número 55 del mismo paseo de la Castellana y del número 1 de la plaza de Colón, ambos situados a escasos metros del inmueble del consorcio. En el primero, fue Catalana Occidente la que terminó alzándose con el triunfo, tras poner sobre la mesa una oferta de 60 millones de euros por sus 5.700 metros cuadrados (10.500 euros de repercusión); mientras que el segundo, de 3.900 metros, fue adquirido a Barclays por CBRE Global Investors.