Crece el interés por la hipoteca inversa en España: esto es todo lo que necesitas saber

La concesión de hipotecas inversas todavía es reducida en España, aunque parece que en los últimos años ha crecido el interés por ellas. Según los datos del Consejo General del Notariado, en 2022 se formalizaron 549 préstamos de este tipo, casi un 179% más que en 2021, cuando se registraron 197. La tendencia aparentemente continúa al alza: solo en el primer semestre se contabilizaron 323.

En todo caso, todavía son muchas las cuestiones que surgen alrededor de este producto financiero: ¿qué es y en qué se diferencia de una hipoteca normal? ¿Para qué sirve? ¿A quién va dirigido? Desde El Confidencial hemos preguntado a Banco Santander sobre sus principales características. La entidad, precisamente, recibió el pasado año la aprobación de los supervisores para comercializarlas. Aclaramos de su mano las dudas más comunes sobre su funcionamiento.

PREGUNTA. ¿Qué diferencia hay entre una hipoteca normal y una hipoteca inversa?

RESPUESTA. La hipoteca es un préstamo cuya finalidad es la adquisición de una vivienda, la cual se transforma en garantía del préstamo. La hipoteca inversa, al contrario, es un préstamo que no tiene una finalidad concreta y cuya garantía es la vivienda en propiedad que tiene el requirente del crédito. La entidad financiera otorga un préstamo, cuya cantidad depende del valor del inmueble sobre el que se constituye la hipoteca y de la edad del contratante, y que se paga al cliente en abonos mensuales. Al final de la vida del cliente, los herederos pueden quedarse con la vivienda, cancelando la deuda acumulada con la entidad financiera, o venderla en el mercado.

P. ¿Qué requisitos se necesitan para contratar una hipoteca inversa?

R. La hipoteca inversa que comercializan Santander y Mapfre se puede contratar a partir de los 65 años de edad. Se necesita tener una vivienda en propiedad y residir en ella de forma habitual. La vivienda tiene que estar situada en una zona de elevado dinamismo comercial y donde no haya excesiva fluctuación de precios, para que los herederos no encuentren dificultad si finalmente deciden desprenderse del inmueble.

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Ó. G.

P. ¿El pago mensual del préstamo se recibe durante toda la vida?

R. Para garantizar que los pagos sigan durante toda la vida del prestatario, se puede contratar junto con la hipoteca inversa un seguro de renta vitalicia. Sin este seguro, se dejaría de percibir la renta mensual cuando se acabe el importe del préstamo, cuyos importes mensuales se calcularon con base en la esperanza de vida del cliente.

P. ¿Se puede contratar una hipoteca inversa si los hijos están en contra?

R. Santander y Mapfre han establecido como uno de los requisitos para conceder la hipoteca que los herederos estén informados de la operación y que participen, al menos, en la entrevista con el asesor independiente. Aunque el préstamo lo pidan los padres, los hijos (u otros herederos directos) tienen que saber que esta operación implicará una reducción de la herencia que recibirán.

P. ¿Qué ocurre si los herederos no consiguen vender la vivienda para saldar la deuda?

R. Uno de los requisitos para conceder la hipoteca inversa es que el inmueble esté situado en una zona de rápida compraventa de viviendas. Además, Santander y Mapfre han establecido un periodo de carencia del préstamo de nueve meses sin intereses tras el fallecimiento del titular, así que los herederos tienen este plazo para vender sin tener que pagar nada a la entidad financiera.

Los importes obtenidos por la hipoteca inversa, hasta la esperanza de vida calculada para la concesión del préstamo, no tributan en el IRPF

P. Si el piso, al momento de ser vendido, ha bajado de precio, ¿los herederos tienen que cubrir con su patrimonio la diferencia?

R. Esta situación es muy improbable, porque los activos inmobiliarios suelen revalorizarse con el paso del tiempo. Además, en el cálculo inicial de la hipoteca no se incluye esa esperada revalorización, así que lo más probable es que los herederos con la venta de la vivienda no solo cubran toda la deuda, sino que obtengan también un beneficio. Pero, incluso en la muy improbable situación de que el valor de la vivienda hubiese bajado, la entidad financiera nunca podrá ir contra el patrimonio del heredero, sino solo contra el original del titular.

P. ¿Qué tipo de interés se paga con la hipoteca inversa?

R. El tipo de interés inicial que se ha fijado para la hipoteca inversa de Santander Mapfre es del 5,99%, en línea con los intereses que el mercado está manejando para este tipo de productos. No tiene comisión de apertura y los costes de formalización son inferiores a los 600 euros por operación.

P. ¿Cuánto tiene que valer una vivienda para obtener una renta en condiciones con la hipoteca inversa?

R. No se puede establecer un importe mínimo, porque hay otra variable a tener en cuenta, que es la edad del titular. Como término general, se puede decir que la hipoteca inversa empieza a generar rentas suficientes para complementar los ingresos para clientes mayores de 75 años y viviendas mayores de 400.000 euros. Si la vivienda vale más, el propietario puede ser más joven y viceversa.

P. ¿Por qué contratar una hipoteca inversa en vez de vender la vivienda o hacer una nuda propiedad?

R. Todas estas opciones son válidas, depende de la situación y características de cada caso. La hipoteca inversa ofrece la ventaja de hacer líquido el patrimonio inmobiliario manteniendo la propiedad de la vivienda. En muchos casos, las personas mayores no quieren abandonar su hogar de toda la vida y este producto les permite obtener una renta fija y segura sin renunciar a su vivienda.

P. ¿Qué tratamiento fiscal tiene la hipoteca inversa?

R. Los importes obtenidos por la hipoteca inversa, hasta la esperanza de vida calculada para la concesión del préstamo, no tributan en el IRPF, al tratarse de disposiciones de un crédito. Además, las rentas percibidas a través de la renta vitalicia también cuentan actualmente con un trato fiscal favorable. Por ejemplo, aquellos asegurados que en el momento de la contratación de la renta vitalicia tengan 70 o más años de edad tan solo tributarán en el IRPF como rendimiento por un 8% del importe de la renta recibida.