Así han impactado la pandemia, la inflación y la guerra en el mapa de las socimis españolas

Este 2023 que acabamos de estrenar, las socimis cumplen su primera década de vida en España, un periodo en el que se han consolidado como vehículo de inversión de referencia en el sector inmobiliario y como jugadores relevantes del mercado bursátil, tanto del Continuo como de BME Growth o Euronext.

De hecho, en estos 10 años, el número de socimis que han dado el salto al parqué ha pasado de tres a 112 entidades, con una capitalización bursátil conjunta que supera los 23.000 millones de euros y un valor de mercado de sus activos cercano a los 52.500 millones, según los datos recogidos por JLL en su informe anual de socimis.

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En el mismo, la consultora inmobiliaria recoge los datos tanto de negocio como de mercado de estas sociedades en los años 2019, 2020, 2021 y en los tres primeros trimestres de 2022, un periodo marcado primero por la pandemia y, después, por el cambio de tercio que han supuesto la disparada inflación, el cierre de China y la invasión rusa de Ucrania.

Estos vehículos, como todos los sectores, se han visto golpeados por estos excepcionales acontecimientos, lo que ha quedado recogido tanto en sus cifras de negocio como en su valor en bolsa. A septiembre de 2022, la capitalización de las socimis alcanzaba los 23.520 millones de euros, cifra ligeramente inferior a los 23.858 millones al cierre de 2021, lo que supone una disminución de 340 millones o un 1,4% menos.

"La causa fundamental de esta disminución la podemos encontrar en el empeoramiento de las perspectivas macroeconómicas para el final del año a causa del aumento significativo de los niveles de precios globalmente, así como las políticas restrictivas anunciadas por los bancos centrales de distintos países para atajar la inflación", señalan los expertos de JLL.

Si se echa la vista más para atrás, vemos que la capitalización bursátil de las socimis ha disminuido en promedio un 2,1% anualmente entre 2019 y 2021, aunque la radiografía de un año a otro varía completamente, al estar condicionada por los factores excepcionales citados anteriormente.

Así, la pandemia cercenó un 16,8% el valor en bolsa de estas empresas entre 2019 y 2020; la paulatina recuperación de la crisis sanitaria se tradujo en un aumento de la capitalización del 15,3% entre 2020 y 2021, aunque seguía sumando 1.000 millones menos que antes de la pandemia. Una brecha que se ha ampliado en otros 539 millones en este ejercicio, marcado por el alza de la inflación, de los tipos de interés para tratar de controlarla y la invasión de Ucrania.

En 10 años, 112 socimis han dado el salto al parqué, la mayoría a BME Growth y Euronext

Este impacto en las cotizaciones es todavía más relevante cuando se recuerda que el número de socimis en los parqués ha ido creciendo año a año. Pero, y este es un matiz importante, se trata de pequeñas entidades que se listan en BME Growth o Euronext para cumplir el requisito de ser cotizadas, pero que carecen de verdadera liquidez y, por tanto, su análisis dista mucho del que puede hacerse con las grandes socimis del Continuo.

Entre el cierre de 2021 y septiembre de 2022, las cuatro mayores socimis cotizadas de la bolsa española —Merlin, Colonial, Lar y Árima— perdieron cerca de 1.800 millones en capitalización, o lo que es lo mismo, sufrieron un recorte del 18,5%. En ese mismo periodo, cuatro nuevos vehículos se incorporaron a BME Growth —Ibervalles, Ibi Lion, Inhome Prime Properties y Matritense Real Estate—, por solo dos que se excluyeron —Domo Activos y Mansfield Invest—, y otros dos saltaron al parqué de Euronext —Promontoria MACC 1x1 y Sagax Real Estate—.

A pesar de su consolidación, la inmensa mayoría de estos vehículos carece de verdadera liquidez

Este incremento del número de vehículos cotizados en mercados para pymes explica que la capitalización de las socimis presentes en BME Growth haya aumentado en valor absoluto aproximadamente 900 millones de euros, hasta 13.898 millones (7,1% de incremento), y en Euronex, 510 millones de euros, hasta 1.820 millones, lo que significa un crecimiento del 38,9%. Además, su falta de liquidez impide a los inversores ajustar el valor de las acciones, como ocurre en el Continuo.

La corrección de valor aplicada por los inversores en bolsa en las cuatro grandes socimis cotizadas españolas, y en todo el sector europeo, no tiene reflejo en el valor de mercado de los activos inmobiliarios o Gross Asset Value (GAV), que determina un experto independiente al que las propias compañías encargan valorar sus inmuebles.

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A cierre de 2021, último ejercicio completo con valoraciones oficiales, y a pesar del golpe que supuso la pandemia para muchas de estas compañías, su GAV conjunto se ha disparado un 63,1% respecto a 2019, justo antes de estallar la crisis del covid. En concreto, entre 2019 y 2020, el valor de activos de las socimis españolas cotizadas se incrementó en cerca de 1.500 millones de euros, mientras que entre 2020 y 2021 la mejora fue de 1.000 millones de euros. "Dicho aumento, no obstante, se debió, fundamentalmente, a la incorporación de nuevos vehículos al mercado, más que a la revalorización de los activos de las socimis preexistentes", explican los expertos de JLL.

Donde sí ha tenido reflejo la pandemia ha sido en la cuenta de resultados de estas empresas, que a pesar de haber salvado el nivel de ingresos, al haber cerrado 2021 con las mismas cifras que 2019, sí ha sufrido una caída del 17,2% en el resultado de explotación y del 16,7% del ebitda (beneficio bruto operativo), mientras que el neto se ha desplomado un 37,6% y la deuda financiera neta se ha recortado un 3,8%.

Tras la digestión de la pandemia, ahora, la gran pregunta es cómo van a sortear la desaceleración económica prevista para el próximo año. Como señala Enrique Losantos, CEO de JLL España, "estas cuestiones se pueden sintetizar en las siguientes: endeudamiento: cómo van a afrontar los actores del mercado las refinanciaciones en un entorno de subida de tipos de interés; inflación: de qué manera van a poder trasladar los vehículos los incrementos de precios observados y si la inflación va a afectar de manera significativa los resultados de las socimis en cuanto a rentabilidad; tamaño de los vehículos: el mercado de las socimis presenta una elevada concentración y heterogeneidad, de manera que vehículos de gran tamaño conviven con otros cuyo peso es limitado. En este sentido, cabe plantearse si en aras de la eficiencia se producirán movimientos de consolidación en el sector a través de la adquisición de vehículos de menor tamaño por parte de los líderes del mercado".