280 millones: el pleito urbanístico que enfrenta a la familia Puchades con Benidorm

Benidorm tiene una larga historia de conflictos urbanísticos que se enquistan en el tiempo y que se acaban saldando con indemnizaciones millonarias o permutas, litigios, trámites eternos y un rosario de acuerdos, desacuerdos, prórrogas y protocolos que llenan portadas, protagonizan campañas electorales o sirven como arma arrojadiza entre los grupos en los televisados debates plenarios. Bien lo saben los propietarios del suelo del antiguo Plan Parcial Armanello que iba a urbanizar Enrique Ortiz, o de las torres de Punta Llisera o los vecinos de la Subzona C.

En Benidorm, los desencuentros se pueden producir hasta cuando se está de acuerdo, o se ha estado durante más de 20 años. Algo así es lo que ha ocurrido con el suelo que la familia Puchades tiene en la zona de Sierra Helada, en lo que se conoce como APR7 y por el que ahora reclama al Ayuntamiento una indemnización millonaria, en concreto 280 millones, acusando a la institución de incumplir un convenio suscrito por ambas partes en 2003.

La cuestión es que esos terrenos se encuentran en pleno Parque Natural de Sierra Helada y están protegidos y afectados por un PORN (Plan de Ordenación de Recursos Naturales). Pero no siempre fue así, esas parcelas fueron suelo urbano consolidado desde 1962 en parte y suelo urbanizable hasta que dejaron de serlo. ¿Cuándo y cómo ocurrió esto? Pues en eso es en lo que no se ponen de acuerdo la familia Puchades y el Ayuntamiento.

En que el suelo es ahora no urbanizable y está protegido por el PORN no hay discusión, ambas partes así lo tienen asumido. En lo que no están de acuerdo es en quién y cómo tiene que compensar a los Puchades por ese suelo.

Llegó el Parque Natural

El Ayuntamiento inició unos trámites para desprogramar el sector, suspender licencias y proteger ese suelo y firmó varios protocolos con los propietarios, que estaban de acuerdo con la maniobra. Éstos cedieron sus terrenos a cambio de aprovechamientos en otras zonas urbanizables trasvasando edificabilidad a otros sectores. Hasta se suscribieron los correspondientes convenios donde se especificaba a qué cantidad de metros cuadrados en cada plan parcial correspondía cada uno cedido en Sierra Helada.

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Lo que ocurrió es que entre medias la Generalitat Valenciana comenzó a tramitar la declaración de esa zona junto con el resto de Sierra Helada, playa del Albir y Bahía de Altea como Parque Natural Marítimo Terrestre que implicaba afectar ese suelo por un PORN.

La familia Puchades no reclamó la afección del PORN porque contaba con recibir el aprovechamiento en otros planes parciales, es decir, lo prometido por el Ayuntamiento en los convenios suscritos. Sin embargo, ahora el Consistorio considera que esos convenios son nulos de pleno derecho, porque asegura que la cesión jamás se hizo efectiva, y ha abierto un expediente de revisión de oficio para declarar la nulidad y no indemnizar a los propietarios.

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Entre la firma de los convenios y el expediente de nulidad han pasado 20 años. Dos décadas en las que ambas partes parecían estar de acuerdo con lo recogido en los convenios. De hecho, las diferentes corporaciones que han gobernado Benidorm en este tiempo han ido firmando prórrogas de aquellos acuerdos.

Puede que la canción dijera que 20 años no es nada, pero para la familia Puchades ya es mucho y se le ha agotado la paciencia, primero reclamando “el pago prometido” y después llevando el asunto a los tribunales. Piden la ejecución de los convenios, bien el pago en aprovechamiento, bien en metálico, del valor de los terrenos que sitúan en más de 280 millones de euros. El asunto está pendiente de la resolución de un recurso de Apelación ante el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.

“Los convenios recogen una cesión de suelo, pero esa cesión nunca se hizo efectiva y nunca se cedieron esos terrenos por lo que tampoco hay derecho a la indemnización que piden”, explica la edil de Urbanismo de Benidorm, Lourdes Caselles, a El Confidencial. Además, “tampoco ellos cumplieron su obligación de urbanizar lo que les correspondía, por eso cabe la nulidad”, añade.

De urbanizable a Parque Natural

Las parcelas más grandes corresponden por un lado a un proindiviso familiar con varios propietarios miembros de los Puchades, con una superficie de 462.000 m2 y prácticamente el 90% del sector. La rama Murcia Puchades tiene otra parcela de 23.000 m2, mientras que en la zona existe otra finca, de 10.000 m2, que pertenece a una empresa y a otros pequeños propietarios.

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El portavoz y abogado de la familia, Vicente Pérez Llorca, recuerda que el acuerdo plenario de suspensión de licencias y desprogramación del sector es de 2001 y que fue entonces cuando se firmó “un protocolo de intenciones” que fructificó en los convenios suscritos en 2003. Un acuerdo muy anterior a la tramitación del PORN que ahora convierte ese suelo en Parque Natural.

Es más, Pérez Llorca relata a El Confidencial que el primer borrador del PORN no incluye esos terrenos al tratarse en parte de suelo urbano consolidado y suelo urbanizable. “Es el Ayuntamiento quien pide a la Generalitat que se amplíe la afección y no es hasta 2004 cuando se incluyen estas parcelas en el Parque Natural. Nosotros no reclamamos porque ya teníamos un acuerdo previo firmado con el Ayuntamiento para cederle los terrenos a cambio de aprovechamientos”, recuerda.

El convenio establecía que el Ayuntamiento tenía cinco años para cumplir los términos y que la empresa no podía exigir en ese tiempo el pago en metálico.

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En 2008, Sierra Helada ya era Parque Natural pero los Puchades no habían recibido su indemnización, en parte porque los suelos donde se tenía que trasvasar la edificabilidad prometida no se habían desarrollado, así que ante la amenaza de acudir a los tribunales, el Ayuntamiento accedió a firmar una prórroga. Y en 2013, el secretario municipal informó “de la validez de la ampliación de la prórroga en tres años más hasta 2016”, recuerda el portavoz de la familia.

Por aquellas fechas ya habían transcurrido tres lustros de aquellos primeros acuerdos de cesión y multitud de escritos pidiendo el cumplimiento de los convenios, así que en 2015 la familia Puchades dijo basta e hizo una valoración del suelo. Fue entonces cuando los terrenos se tasaron en 280 millones de euros y pidieron al Ayuntamiento el pago en metálico o en especies al vencimiento de la prórroga un año después. No recibieron respuesta.

En los tribunales

En 2018, el conglomerado de propietarios de las parcelas principales y la rama Murcia Puchades decidieron presentar una reclamación por la vía judicial. “Siempre hemos colaborado hasta que nos hartamos. A partir de ahí cambia la actitud del Ayuntamiento, que durante todo este tiempo había dado por buenos los convenios, y se opone a la validez de los convenios afirmando que el suelo no es urbano y está afectado por el PORN”, explica el abogado de la familia.

El mismo secretario que en 2013 había dado validez a la ampliación de la prórroga del convenio inicia la revisión de oficio para anularlo. Este expediente caducó sin ejecutarse y el Ayuntamiento lo reinició volviendo a pedir dictamen al Consell Juridic Consultiu del que está pendiente.

Los juzgados dieron la razón en primera instancia al Ayuntamiento a finales de 2021, pero los propietarios recurrieron en 2022 y está pendiente la resolución de ese recurso. Los dueños de los terrenos acusan al Consistorio de “omitir deliberadamente datos esenciales” en sus informes.

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La clave del asunto y del desencuentro está en si la cesión de terrenos fue o no efectiva. El Ayuntamiento dice que no, que las parcelas no llegaron a cederse y por tanto los convenios no son válidos y que ha sido el PORN el que ha convertido ese suelo en no urbanizable. En la parte contraria, los Puchades dicen que los convenios son válidos y que la cesión no puede hacerse efectiva hasta que la administración no pague "lo prometido”. Remarcan que Benidorm es dueño de esos terrenos "desde 2003", antes de la aprobación del PORN.