La inversión hotelera se polariza: o proyectos de lujo o 'low cost'

El juego está cambiando en la mesa de los inversores hoteleros de una manera importante, con la subida de los tipos de interés y el coste del dinero saben que la compra del activo les supondría una caída de la rentabilidad. Tras un año extraordinario, la propiedad de los hoteles en España, tan atomizada, con operadores que son propietarios al mismo tiempo, no suele mostrar interés en vender. "No estoy en venta. Y, si me quieres comprar, no haré descuento", aseguran.

Con más de 25 años de experiencia, Bruno Hallé es uno de los principales consultores nacionales en inversión hotelera. Hallé radiografía a este diario el actual escenario desde su puesto de codirector de la división hotelera de Cushman & Wakefield. Augura que el interés en la compra de activos no va a disminuir en 2023, no se ve un túnel al final de este momento luminoso. Es más, se da la circunstancia de que los extremos se atraen. El low cost y el sector de lujo seguirán copando la inversión hotelera.

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La inversión hotelera de bajo coste "tiene mucho sentido" por la tipología de los inversores. Es la fórmula “más atractiva” para un inversor no especialista en el sector hotelero y "fácilmente entendible" porque no hay muchas actividades ajenas al alojamiento y desayuno, expone Hallé en conversación telefónica con El Confidencial. "No tiene que tener en cuenta el personal del spa, restauración o centros deportivos que añade valor, pero también dificultan la gestión, claro".

Family office

Los inversores más preparados que tienen equipos hoteleros dentro de su cartera sí se atreven con proyectos mucho más complejos, relacionados con el sector del lujo, que pueden tener hoteles vacacionales como urbanos y que ofrecen una oferta mucho más global. Las family office son los más interesados en este tipo de producto. Este tipo de inversor, a pesar de las dificultades, van con sus propios recursos financieros y capacidad de caja, frente a los inversores institucionales que sí necesitan pedir dinero.

El informe Hotel Investor Beat de Cushman & Wakefield resalta cómo el 38% de los inversores entrevistados han reconocido que van a invertir más capital que el que tenían previsto antes de la pandemia, mientras que el 41% mantienen sus planes de inversión. Aunque no existen ahora mismo muchos hoteles en venta, España es un país atractivo para las adquisiciones.

Los inversores intentan convencer a los propietarios de los hoteles de la importancia de una profesionalización de la gestión

El mercado nacional cuenta con mucha más oferta hotelera que el de Alemania, Holanda o Reino Unido, y, desde luego, ni los complejos de la península e islas se asemejan a Estados Unidos, donde el 90% son propiedad de fondos, compañías de seguros o profesionales inversores.

Los inversores intentan convencer a los propietarios de los hoteles de la importancia de la profesionalización de la gestión para poder obtener un mejor resultado. "España sigue estando en el radar, con más fuerza que antes, y ven claramente que el capital que tienen que invertir no lo harán ni en el norte ni el centro de Europa, donde hay una actividad bélica importante".

Top 5 de la inversión hotelera

"También Portugal, Italia y Grecia son países importantes y se puede invertir bien", explica Hallé. Y, aunque Madrid y Barcelona siguen estando en el top 5 de la inversión hotelera europea, en el caso de la capital catalana, "el independentismo y las moratorias generan dificultades para los inversores".

En el Barómetro Hotelero elaborado por STR y Cushman & Wakefield del tercer trimestre de 2002, se refleja el potencial de Málaga a liderar la clasificación española con una ocupación que roza el 80%. En la Costa del Sol, la recuperación de la actividad turística es una realidad con una ocupación hotelera en Málaga del 79,7%. Marbella se queda en un 65,6%.

"La fuerza del segmento del lujo ha llevado a lograr un ADR [ingreso medio por habitación] un 143% superior al de 2019 en este tipo de hoteles"

En el conjunto de España, completan el podio de destinos con mayor ocupación Valencia y Alicante, con un 75,4% y un 75%, respectivamente. En cuanto a las grandes ciudades, Madrid se sitúa en un 64,7% mientras que Barcelona sube hasta 72,1%. Ambas están unos 10 puntos por debajo de la ocupación de 2019, pero casi doblan las cifras de 2021.

Margen operativo

Robin Rossmann, managing director de STR (CoStar Group Company), también ha recordado cómo la ocupación hotelera en el conjunto de Europa alcanzó el 77% durante este verano, muy cerca ya de los datos de 2019, mientras que en precios medios los niveles ya son incluso superiores. "La fuerza del segmento del lujo ha llevado a lograr un ADR [ingreso medio por habitación] un 143% superior al de 2019 en este tipo de hoteles, con una ocupación que se sitúa al 88% de lo que era en 2019", según Rossmann.

El ADR en los hoteles españoles alcanza los 135,6 euros, un 22,5% más que en el mismo periodo de 2021. Eso sí, a pesar del incremento en ADR, otros indicadores nos muestran cómo el margen operativo se está viendo reducido, lo que obliga a buscar alternativas a nivel de gestión si la inflación se mantiene en niveles tan altos.

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Ruth Ugalde

Marbella es el destino con el mayor ADR alcanzando los 311,9 euros. A continuación, se encuentra Baleares (182,6 euros), Barcelona (156,7 euros), Canarias (129,1 euros) y Madrid (128,7 euros). Por el contrario, las ciudades con precios más bajos son Zaragoza (65,7 euros) y Granada (85,8 euros). El Confidencial ya adelantó la importancia del boom del turismo de lujo en Marbella.

Todo este contexto contrasta con el freno en seco vivido en 2020 que fue más allá de la caída del 62,1% en la cifra de inversión, hasta situarse en los citados 955 millones. También se produjo un recorte del 8% en el precio medio pagado por habitación, que pasó de 129,463 euros a 118,841 euros. El escenario de 2023 se plantea positivo… si se despejan los nubarrones macroeconómicos en ciernes.