El tapado de Operación Calderón y la guerra por financiar unos terrenos millonarios

"Delante había una mentira comprensible y detrás una verdad incomprensible". Esta cita de Milan Kundera en 'La insoportable levedad del ser' podría extrapolarse al momento actual de Operación Calderón, un proyecto donde nada es lo que parece y en el que todo puede terminar ocurriendo.

La 'mentira' comprensible es un proceso de venta formal, encargado hace dos años a CBRE, que tiene como principal candidato a alzarse con el triunfo a Stoneweg, seguido de la cooperativa Ibosa y del matrimonio formado por la promotora Solvia y Oaktree (aunque el papel de estos últimos dependerá, a su vez, de quién compre Solvia Desarrollos).

La verdad incomprensible es el 'otro proceso' que se está llevando en paralelo y bajo la tutela directa de Miguel Ángel Gil, accionista del Atlético de Madrid y reconocido empresario del sector, una doble faceta que le confiere galones de sobra para ser el verdadero bróker de esta operación.

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Y, en medio de estas dos realidades paralelas, está la lucha sin cuartel de fondos, promotoras y cooperativistas por hacerse con los terrenos más codiciados del momento... y la del sector financiero por darles el crédito necesario.

Otra mentira comprensible de este proceso es creer que se está ante una sencilla operación inmobiliaria, cuando realmente se trata de una operación financiera, porque la llave que abrirá la puerta al ganador está en la banca y en lograr el crédito necesario, no solo para comprar los terrenos, sino, sobre todo, para construir las viviendas.

La mentira comprensible es creer que se está ante una operación inmobiliaria, cuando la clave de este proceso es que se trata de una operación financiera

Las cuentas son las siguientes: el precio que pide el Atleti (en torno a 200 millones) supone un precio de repercusión (el valor resultante de dividir el valor total del suelo por la superficie total construida o construible de un inmueble) de 2.800 euros el metro cuadrado. A esta cifra hay que sumarle los costes de construcción y promoción, lo que eleva hasta 5.000-5.500 euros el precio por metro cuadrado al que deberá venderse cada vivienda para que la operación sea rentable. Palabras mayores que exigen hacer con sumo cuidado números.

Toca hilar fino, muy fino, tanto que hasta los todopoderosos Cerberus y Santander prefirieron tentarse la ropa el pasado diciembre, cuando el fondo estadounidense a punto estuvo de llegar a un acuerdo con el Atleti para comprarle unos terrenos con los que quería coronar a su filial promotora, Inmoglaciar, según confirman varias fuentes conocedoras.

A pesar de contar con las bendiciones del Atleti, en el último momento, Cerberus no logró arrancar a la entidad cántabra las condiciones de financiación que quería, aunque sigue en la retaguardia analizando sus opciones de cara a las ofertas que ha pedido el club para finales de este mes.

Y es que, en esta partida en la que nada es lo que parece, hay otra entidad especialmente interesada en financiar Operación Calderón, hasta el punto de que muchos la consideran el verdadero tapado que siempre hay en todo proceso inmobiliario que se precie.

Se trata de CaixaBank, entidad a cuya puerta ha llamado la Confederación de Cooperativas de Viviendas, Concovi, para intentar hacerse con esta pieza de caza mayor. Esta jugada se ha estructurado a través de la gestora ADU, que asegura contar ya con un fondo de inversión para adquirir los terrenos.

Pero tanto el Atleti, como CBRE, como la propia Concovi, saben que este dinero es solo una pieza del puzle, que para poder completarlo se necesita tener garantizada también la financiación del vuelo (las viviendas), dinero que la cooperativa está intentando cerrar con CaixaBank, según han confirmado varias fuentes conocedoras.

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Aunque desde la entidad catalana han declinado hablar de estos contactos, o de cualquier otro relacionado con Operación Calderón, estas mismas fuentes señalan que el banco liderado por Gonzalo Gortázar está apoyando a la gestora de cooperativas para que su oferta resulte creíble y viable.

En principio, las cooperativas pueden ser más agresivas en sus ofertas, porque su modelo de negocio no exige sacar el margen del promotor. Pero, frente a esta ventaja, suele resultarles más complicado obtener financiación, de ahí el importante papel que juega plantear una oferta cerrada con una entidad como La Caixa.

El problema es que, por el momento, la entidad catalana no se ha casado con nadie concreto y, aunque tanto Concovi, como Ibosa han afirmado en diferentes medios ir de la mano de la entidad, CaixaBank sigue analizando todas sus opciones.