AENA, a la caza y captura de inversión inmobiliaria en España: busca 4.200 millones

La mayor promotora inmobiliaria de España no es una inmobiliaria, es AENA, una empresa que no depende del inmobiliario para su negocio, al contrario. Pero que ha iniciado una carrera para movilizar junto a socios externos más de 4.200 millones de inversión centrados en dos proyectos: los desarrollos urbanos de Barajas y El Prat, anexos a los aeropuertos en Madrid y Barcelona. Supone, de forma literal, el mayor proyecto inmobiliario de España. Muy centrado en logística por las cercanías a ambos centros aeroportuarios, pero también en oficinas. Solo en oficinas, quiere promover casi un millón de m² entre las dos zonas urbanas.

Esta contradicción de que el mayor promotor inmobiliario no sea un agente del sector se debe a que AENA es un brutal propietario de suelo. Durante años, todos esos solares han envejecido como si fueran vino. La ciudad aeroportuaria de Barcelona, por ejemplo, fue proyectada hace más de 14 años. Pero solo ahora se ha encargado a Deloitte buscar fondos internacionales para movilizar esta inversión y se ha contratado a Garrigues para asesorar legalmente sobre este faraónico proyecto.

Es un proyecto a largo plazo, sí. En el caso de Barcelona, el más avanzado, a 20 años. En Barajas, el planteamiento es el doble de largo, a 40 años. Pero es que, según fuentes del sector, de 622 hectáreas de parcelas netas, 396 hectáreas están esperando su desarrollo en Barajas.

Al tratarse de pastillas de suelo tan cercanas a los aeropuertos de estas dos capitales, la logística es la baza fundamental. Según el último informe de Jones Lang Lasalle, la logística está rentando entre un 6% y un 7%, una tasa alta con los tipos tan bajos. En el caso de Barajas, por ejemplo, la logística proyectada es el grueso del proyecto, 1,2 millones de m² construidos, que supondrán el mayor centro logístico de España, con la sinergia añadida de conectar la actual zona de carga aeroportuaria del aeropuerto con el denominado corredor del Henares.

En oficinas, el proyecto también resulta de enormes dimensiones. En El Prat, se proyectan 362.000 m² construidos, casi tanto como todo el 22@ promovido hasta ahora, el nuevo distrito industrial que el Ayuntamiento de Barcelona ha impulsado en Poblenou. Y el caso de Madrid es todavía mayor. En Barajas, el volumen de oficinas planificado es el triple, si bien se ha de desarrollar durante cuatro décadas.

Pero, además, habrá hangares, zonas comerciales, hoteles y servicios de carga para aviones. En la práctica, será como levantar dos ciudades, una en Barajas y otra en El Prat.

Lo más cercano

Lo más cercano son las fases que se han planificado para los próximos cinco u ocho años. En el aeropuerto de Barcelona, la fase que en AENA se denomina de “catalización”, abarca los primeros cinco años, en los que se invertirán un total de 387 millones para promover casi 400.000 m² en las diversas tipologías urbanísticas previstas.

Estas inversiones van en paralelo con los proyectos aeroportuarios ya aprobados. Así, AENA ya tienen comprometidas inversiones en El Prat por valor de 690 millones, que incluyen una nueva terminal satélite, con un corredor de conexión con la T1, un 'parking' de aviones y un zona de aparcamientos para turismos de particulares. Esta inversión se llevará a cabo durante los próximos cuatro años.

AENA ya tiene comprometidos 690 millones de inversión en la nueva terminal satélite en El Prat, en paralelo con estos proyectos inmobiliarios

Esta fase es más larga en Barajas. Durará ocho años y supondrá una inversión prevista de 953 millones de euros, según consta en el Plan Inmobiliario Adolfo Suárez Madrid-Barajas. En esta fase se construirán más de medio millón de m².

Depender del ciclo

El problema de un proyecto como este es que depende mucho del ciclo y se verá alterado durante la larga vida del mismo. Este tipo de planes tan a largo plazo en el sector inmobiliario siempre sufren retrasos a causa de las cíclicas fases de recesión.

Sin embargo, todo esto para AENA es un más a más. En el tercer trimestre, el negocio de gestión aeroportuaria le dejó 3.250 millones, según los resultados de la empresa, un 5% más. El grupo que preside Maurici Lucena ganó 1.018 millones, un 5,5% más que en el mismo periodo del año anterior.