¿Cuándo podré comprar casa en operación Chamartín? Estos son los próximos pasos

Hoy, a media mañana, el ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, la alcaldesa de Madrid, Manuela Carmena, y el presidente de Distrito Castellana Norte (DCN), Antonio Béjar, presentarán el acuerdo al que han llegado para desbloquear operación Chamartín. El proyecto, ahora rebautizado como Madrid, Nuevo Norte, aspira a ser la propuesta definitiva que permita ver la luz a un plan que lleva casi un cuarto de siglo atascado.

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Sin embargo, todavía quedan muchos pasos por dar antes de llegar a la aprobación definitiva que permita, esta vez sí, decir que la operación Chamartín es una realidad. Aquí explicamos algunos de los más importantes.

1-. ¿Cuándo entrarán las grúas? En el mejor de los escenarios, si nada se retrasa, será a finales de 2018, ya que todavía quedan varios escollos por superar. Tras el acuerdo sellado entre el Ministerio de Fomento, el Ayuntamiento de Madrid y DCN, filial de BBVA y San José, el primer hito será que el consistorio firme la aprobación sectorial el próximo mes de diciembre.

A partir de ese momento, deberán volver a solicitarse los 48 informes sectoriales que tanto dilataron el anterior plan, cuando Ana Botella estaba al frente del Palacio de Cibeles, y cuyo retraso terminó jugando en contra de la aprobación del proyecto. Ahora, para intentar meter celeridad, todos aquellos informes que sigan siendo válidos se intentarán mantener.

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Una vez superados estos trámites, se abrirá un periodo de alegaciones públicas, se revisarán y se incluirán las que se consideren convenientes, dejando así completo el plan para su aprobación por parte del ayuntamiento. Como este va a requerir una modificación del Plan General de Ordenación Urbana, se necesitará también la luz verde de la comunidad, tras lo cual, si se logra, sí que estará ya definitivamente en marcha la operación Chamartín y podrán empezar a entrar las grúas.

2-. ¿Qué se construirá primero? Operación Chamartín es un desarrollo a 20 años que, además, se ha dividido en cinco ámbitos cuya ejecución llevará calendarios diferentes: uno exclusivo para la estación de Chamartín, otro para el centro de negocios que se promoverá alrededor, y tres correspondientes a las zonas de Fuencarral-Tres Olivos, Fuencarral-Malmea y Las Tablas.

Todas las partes están de acuerdo en dar prioridad a las obras de mejora de Chamartín, epicentro de la operación, y a infraestructuras clave que necesita la ciudad, como la reforma del Nudo Norte del Nudo de Fuencarral, que financiará el Ayuntamiento de Madrid. Además, aunque será el consistorio quien vaya dictando los ritmos, al haberse acordado que pase a ser de iniciativa pública, cada ámbito podrá ir gestionando su propio desarrollo gracias a las juntas de Compensación que crearán los propietarios de suelo en cada uno de ellos, lo que determinará sus diferentes ritmos.

No obstante, derivado del hecho de que la estación de Chamartín se haya definido como el epicentro de todo el proyecto, se espera que la zona sur de la M-30 se desarrolle con mayor celeridad. Aquí irá un gran centro de negocios formado por varios rascacielos, aunque también habrá oferta de vivienda y comercios.

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3-. ¿Cuándo podré comprarme una casa? Partiendo de la base de que, en el mejor de los escenarios, no será hasta finales de 2018 cuando el plan esté definitivamente aprobado, y suponiendo que nada vuelva a torcerse, habrá que esperar unos cinco años para poder ver los primeros edificios, mientras que la ejecución completa del desarrollo se espera que dure 20 años.

4-. ¿Qué pasa con la movilidad? Una de las máximas del nuevo plan es dar prioridad al transporte público y evitar que la promoción de entre 10.000 y 11.000 nuevas viviendas en la capital, además de un centro de negocios, suponga un mayor colapso del tráfico de Madrid. Para evitarlo, el nuevo desarrollo contempla reforzar el transporte urbano con nuevas estaciones de metro y Cercanías, crear corredores peatonales y de bicicletas, así como introducir los Bac Bus de alta capacidad, autobuses de línea de mayores dimensiones que los habituales, cuya afluencia variará en función de las horas del día y la demanda de pasajeros.

5-. ¿Va a ser rentable para BBVA y San José la operación? Tras seis meses de negociaciones, todas las partes implicadas —Fomento, ayuntamiento y DCN— han tenido que ceder una parte y mantenerse firmes en otra. En el caso de la filial de BBVA y San José, su línea roja era la rentabilidad del proyecto. Para que esta fuera posible, y tras haberse reducido los metros cuadrados sobre los que se puede edificiar de 3,3 a 2,8 millones, se ha elevado el ratio de edificabilidad al sur de la M-30 y se ha reducido en el norte, aunque la media de todo el ámbito se mantiene en el 1,05 estipulado.

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Al concentrarse la edificabilidad en la zona más céntrica, se está llevando el grueso del negocio al área donde el suelo es más caro, lo que ha permitido que salgan los números a todas las partes. Además, al haberse dividido toda la operación Chamartín en cinco ámbitos, se ha conseguido que las cargas se repartan entre los propietarios de suelo de cada una de estas zonas, que sólo asumirán las que correspondan a su área, favoreciendo también así el juego de equilibrios en que ha consistido la negociación.

A esto se suma que tanto el Ayuntamiento de Madrid como el Ministerio de Fomento se han comprometido a abordar algunas obras que iba a ejecutar DCN, lo que le reduce las cargas y permite a la cartera dirigida por Íñigo de la Serna salvar el cheque de 1.200 millones que tenía ya pactado con la filial de BBVA.