La banca se divorcia de los fondos para recuperar el control de sus inmobiliarias

Apenas tres años después de haber vendido a grandes fondos internacionales la gestión de sus inmobiliarias, los grandes bancos españoles están inmersos en un movimiento generalizado de intentar recuperar el control de estas sociedades y, con él, lograr libertad absoluta para vender sus inmuebles por otras vías.

¿El motivo? Fundamentalmente dos. Por una parte, consideran que existen fórmulas más rentables de ir soltando ladrillo sin penalizar su capital, y por otra, quieren ahorrarse las comisiones de gestión que tienen que pagar a los fondos por llevar las riendas de estas inmobiliarias, conocidas en la jerga del sector como 'servicers' y cuyos honorarios crecen conforme aumenta el volumen de activos gestionados.

Echemos la vista atrás. En diciembre de 2012, Banesto acordó la venta de Aktua a Centerbridge; en septiembre de 2013, Caixabank vendió a TPG el 51% Servihabitat y Bankia el 100% de su inmobiliaria a Cerberus; dos meses después, Santander llegó a un acuerdo con Apollo para traspasarle el 85% de Altamira y Popular cedió a Värde y Kennedy Wilson el 51% de Aliseda. Sabadell y BBVA, los otros dos grandes bancos nacionales, optaron por seguir gestionando estos activos de manera interna: el primero a través de Solvia, y el segundo, con Anida.

Sin embargo, la mayoría de estos matrimonios de conveniencia llevan tiempo sufriendo serias tiranteces, unas diferencias que están llevando a todos los bancos a empezar a moverse para tratar de recuperar el control de sus inmobiliarias. Como adelantó El Confidencial, Popular está intentando llegar a un acuerdo con Värde para recomprar Aliseda y traspasar estos activos al llamado 'proyecto Sunrise', una especie de banco malo con el que pretende desconsolidar hasta 6.000 millones de activos inmobiliarios.

Santander también lleva meses negociando con Apollo, a quien ya arrebató una serie de activos del antiguo fondo inmobiliario Banif para traspasarlo a Metrovacesa, inmobiliaria que ha terminado fusionando sus inmuebles (no sus suelos) con Merlin. De hecho, esta operación es el ejemplo del tipo de proyecto por el que apuesta ahora el sector, y que ha hecho que empiecen a circular todo tipo de borradores con potenciales alianzas.

En el caso de la entidad presidida por Ana Patricia Botín y de BBVA, por ejemplo, se ha encontrado en Testa, la filial de viviendas en alquiler de Merlin, otra puerta para dar salida a cerca de 7.000 hogares entre las dos. Tanto en Merlin como en Testa, los bancos desconsolidan todo el activo inmobiliario que traspasan, porque tienen posiciones minoritarias, y logran liquidez, porque la primera es una sociedad cotizada, y la segunda lo será a partir del año que viene en el MAB, y en un plazo de cinco años, en el Continuo.

En el caso de Servihabitat, será a partir del próximo año cuando Caixabank podría empezar a plantearse en serio algún movimiento de este tipo, ya que durante los primeros cuatros ejercicios, de los diez que dura su alianza, TPG cuenta con un periodo de gracia especial, según afirman fuentes conocedoras.

El caso de Bankia es especial, porque el grueso de sus activos fueron traspasados a Sareb y es ésta quien representa el verdadero volumen de negocio de Haya Real Estate, el 'servicer' que creó Cerberus, ya que esta sociedad nació con 12.200 millones de euros en activos inmobiliarios de la entidad y con 36.600 millones de la Sareb. Además, el fondo adquirió a Bankia las sociedades Reser Subastas y Gesnova.

Esta última ya perdió el año pasado toda la cartera de contratos que tenía con el antiguo fondo inmobiliario de Bankia, que fue vendido a Goldman Sachs, golpe al que se unió la decisión de Sareb de adjudicar a Solvia la gestión de la cartera de activos adjudicados que hasta entonces estaban en manos de Gesnova. En total, Haya vio esfumarse una cuarta parte de sus ingresos.

Cruces de borradores

"Todos los bancos están viendo cómo recuperar el control de sus 'servicers' porque están viendo que existen alternativas mejores, sobre todo tras la operación Metrovacesa, y que el mercado inmobiliario se está recuperando", señala una fuente conocedora. "Todos están hablando con todos, está habiendo mucha presentación de potenciales alternativas, que saldrán o no, pero la realidad es que va a haber mucho movimiento en los 'servicers' en los próximos dos años", apunta otro ejecutivo del sector.

Los fondos, por su parte, están dispuestos a replegar posiciones siempre y cuando las entidades pongan sobre la mesa el precio que piden, cifra que en el caso de Apollo superaría los 1.000 millones de euros y, en el de Värde, los 800 millones, según afirman las fuentes consultadas. Estas elevadas cifras están siendo el principal escollo a salvar en las negociaciones que ya han empezado a mantenerse, ya que se trata de cheques muy elevados que, para justificarse, requieren tener cerrado el Plan B.

Y aquí es donde entran en juego todos los borradores que ya han empezado a circular por los despachos de las plantas más altas de los bancos, y que apuntan a replicar el ejemplo de Metrovacesa, y buscar la opción de crear grandes inmobiliarias con la suma de los activos de varias entidades. La primera piedra de toque de si será posible otro movimiento de este tipo será el banco malo que prepara Popular, que está tratando de hacer en solitario este movimiento, aunque en el sector se especula con que pueda terminar abriendo la puerta a otras entidades.