El crédito para construir pisos se hunde a mínimos y agrava la crisis de acceso

Los datos lo dicen todo. Hay que remontarse a 1998 —que es cuando comienzan las actuales series históricas del Banco de España— para encontrar una cifra tan negativa sobre crédito a la industria de la construcción y al sector inmobiliario. En concreto, según datos del banco central, el peso del crédito a ambas actividades representa hoy apenas el 6,5% del PIB, a años luz de los tiempos de la burbuja, cuando se alcanzó un histórico 41,91%, pero también lejos, y aquí está lo realmente singular, de los periodos en que el mercado de la vivienda ha estado estabilizado. Es decir, sin un fuerte desequilibrio. El porcentaje, de hecho, se está alejando cada vez más de su media histórica. Representa, por ejemplo, la mitad que al comenzar el siglo.

Lo significativo es, de hecho, que 15 años después de que el desequilibrio entre oferta y demanda pusiera fin a la burbuja inmobiliaria, hasta hacerla estallar, la inversión para construir viviendas continúa cayendo. Inmediatamente antes de la irrupción de la pandemia, el crédito se situaba por encima del 9% respecto del PIB, casi tres puntos más que ahora, y ni siquiera durante los años de los tipos de interés cero pudo despegar la inversión para construir casas.

Es decir, pese a que los tipos eran negativos y los precios de la construcción eran estables, la construcción de viviendas ha seguido en niveles muy débiles. Y eso que la población ha ido creciendo a un ritmo continuado. Desde 2012, año en que el Banco Central Europeo cambió de estrategia monetaria hundiendo los tipos de interés, la población residente ha crecido en casi dos millones de personas.

Lo peor, con todo, es que esa tendencia sigue agravándose. El crédito destinado a la construcción de viviendas y, en general, a financiar las actividades inmobiliarias cayó a ritmos del 3,3% en tasa interanual en 2021. Un año más tarde, ya descendía a un ritmo del 5,9%, pero al finalizar el tercer trimestre del año pasado, último dato publicado, el retroceso es ya equivalente al 7,3%.

La causa, lógicamente, tiene que ver con el parón constructor, algo que afecta tanto al sector público, en su faceta de promotor de vivienda social o a precios más competitivos que los de mercado, como al privado, que ha dejado de situar la vivienda como punto prioritario en su estrategia de inversión. El resultado, como es lógico, es que el esfuerzo teórico para tener acceso a una vivienda roza ya el 40%. Es decir, el porcentaje de renta que una persona o un hogar debe destinar a la adquisición y mantenimiento de un piso.

Menos viviendas construidas

Esto es así porque, por ejemplo, en el primer semestre del año pasado apenas se calificaron 3.588 viviendas en toda España, independientemente de que el promotor sea público o privado, lo que supone casi un 25% menos que en el mismo periodo del año anterior. Si se compara con 2021, el descenso de las nuevas viviendas disponibles administrativamente para ser construidas es del 18%, lo que da idea de la evolución negativa.

En ello tiene mucho que ver el incremento de los tipos de interés, que se ha unido a un problema estructural que viene de lejos, como es que la vivienda ha dejado de estar en el centro de las políticas de inversión. No solo por parte de los tres niveles de la Administración —central, autonómico y local—, sino también del sector privado. La construcción de viviendas y otras edificaciones en el tercer trimestre del año pasado respecto del mismo periodo anterior, en términos de contabilidad nacional, cae a un ritmo del 2,5%, cuando de forma agregada el avance del PIB es del 0,3%.

Si se compara con 2021, el descenso de las nuevas viviendas disponibles administrativamente para ser construidas es del 18%

A la subida de los tipos de interés hay que sumar otro factor muy determinante que explica que el mercado de la vivienda haya dejado de ser tan atractivo como lo fue en el pasado, cuando la cartera de negocio estaba asegurada, lo que en última instancia incide sobre el volumen de inversión. Un reciente informe de ANCI (Asociación Nacional de Constructores Independientes) muestra que el sector de la construcción, tras un largo periodo de evolución equilibrada de los costes para la producción de viviendas, vivió durante los años 2021 y 2022 incrementos históricos. En esos dos ejercicios, el valor de los costes de la construcción creció tanto como en los 15 años anteriores.

Según sus cálculos, el sobrecoste medio acumulado en las obras en ejecución en los tres últimos años, derivado del incremento de precios de los materiales y la energía, oscila entre un 12% y un 22%. Por su parte, el indicador sintético de inversión en construcción de viviendas, que elaboran los técnicos del Ministerio de Economía, se encuentra hoy en niveles de agosto de 2022, pese a que la economía española creció el año pasado un 2,4%. En definitiva, la construcción de viviendas, pese a que suele ser la estrella de toda clase de elecciones, ha dejado de estar en el centro de la actividad económica.