10 VIVIENDAS DE LUJO EN GENERAL ORÁA 9

Platinum patina con sus pisos de lujo en Madrid: imposible vender a 10.000 euros

Las grandes fortunas, tanto nacionales como internacionales, no están dispuestas a pagar cualquier precio por estas lujosas y exclusivas viviendas

Foto: General Oráa 9, promoción de Platinum Estates.
General Oráa 9, promoción de Platinum Estates.

No todo vale en la vivienda de lujo. A pesar de la evidente recuperación de este mercado y la venta de propiedades a precios de infarto, lo cierto es que las grandes fortunas, tanto nacionales como internacionales, no están dispuestas a pagar cualquier precio por estas lujosas viviendas. De ahí que errar en el precio de una promoción pueda dar al traste con la venta de estas exclusivas propiedades.

Un error de cálculo que ha llevado al grupo inversor de Hong Kong Platinum Estates a patinar en la comercialización de su primera promoción de alto 'standing' en la capital, General Oráa 9. Un proyecto que contempla la construcción de 10 viviendas en una sola planta entre 370 y 410 metros cuadrados y dos áticos de 500 metros con 250 metros de solárium con piscina privada. Los precios de estas propiedades oscilan entre los 3,5 millones de euros, las 'más asequibles', y los 10,7 millones, las más prohibitivas. Unos importes y unas superficies que arrojan un precio entre 9.400 y 13.000 euros el metro cuadrado, tal y como se pudo comprobar en la última edición del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA).

Los pisos oscilan entre 3,5 millones, los 'más asequibles', y 10,7 millones, los más prohibitivos

Y unos precios que convierten a General Oráa 9 en una de las promociones de lujo más caras de la capital, pero que no han convencido a los potenciales compradores. ¿A cuánto asciende este error de cálculo? Los expertos consultados por El Confidencial consideran que para que estas viviendas encuentren salida en el mercado, deberían moverse en un rango sensiblemente más bajo. Los más optimistas hablan de una horquilla de 8.000-8.500 euros el metro cuadrado, mientras que los más pesimistas bajan el listón hasta 7.000-7.500 euros el metro cuadrado, lo que significa que por una de las viviendas de menor tamaño, la de 370 metros, el comprador debería desembolsar entre 2,5 y tres millones de euros, y no 3,5 millones.

Para que nos hagamos una idea respecto a los precios, en el número 73 de esa misma calle, un inversor mexicano sacará al mercado viviendas de alto 'standing' a partir de 6.000 euros el metro cuadrado, propiedades, eso sí, más orientadas al comprador nacional que a las grandes fortunas extranjeras, como es el caso de General Oráa 9.

Récord de precios en Serrano y Juan Bravo

Pero veamos más ejemplos. La venta de uno de los áticos más caros jamás vendido en Madrid capital se cerró en Serrano 7. Por sus 600 metros cuadrados se pagaron nueve millones de euros, o lo que es lo mismo, a razón de 15.000 euros el metro cuadrado. Esta promoción consiguió romper el mercado de lujo al alza, ya que el fuerte interés por estas viviendas llevó al propietario, el fondo Rockspring, a subir los precios en varias ocasiones, pasando de 8.000 a 10.500 euros el metro cuadrado, para cerrar la venta del ático en 15.000 euros, tal y como explican desde la consultora Knight Frank.

General Oráa 9.
General Oráa 9.

Poco después, en Lagasca 99 (antes Juan Bravo 3), volvían a marcarse máximos. Los propietarios de esta promoción (el fondo estadounidense Pimco y la socimi Lar España), llamada a convertirse en la más elitista y exclusiva de la capital, vendieron una de las viviendas de mayor tamaño, de 800 metros, por unos 16.000 euros el metro cuadrado. Es decir, por unos 13 millones de euros, precio al que habría que sumar el de las plazas de garaje (cuatro o cinco por vivienda). En esta promoción, a escasos 500 metros del proyecto de Platinum Estates, el precio medio de venta se mueve en torno a 10.000 euros el metro cuadrado. La mitad de sus 42 viviendas estaban ya vendidas a finales de 2016.

Este error de cálculo ha llevado al 'family office' de la familia Mohinani a retrasar la ventas de las viviendas hasta que el proyecto se encuentre terminado, según explican a El Confidencial diferentes fuentes. "Resulta más sencillo vender las viviendas una vez terminadas, cuando el cliente puede visitarlas y ver los acabados que sobre plano. Especialmente cuando el desembolso económico que se va a realizar es tan elevado", asegura una de las fuentes consultadas, que prefiere mantener el anonimato. "Ni siquiera su privilegiada ubicación, en el triángulo de la calle Serrano, Hermanos Bécquer y López de Hoyos, junto al paseo de la Castellana o la embajada de Estados Unidos, ha sido motivo suficiente para un desembolso tan importante de dinero", apunta otra fuente, quien también se refiere a la configuración del proyecto, "con pasillos muy largos y poca luz", un hándicap para la inmensa mayoría de los edificios en el barrio de Salamanca.

"El público nacional ya tuvo su fiesta inmobiliaria y ya no se mete en cualquier producto. El comprador internacional, por su parte, puede pagar algo más, pero tampoco es tonto", añade otra de las fuentes consultadas.

Proyectos que no convencen

Un tropiezo inicial en la precomercialización que se suma al que llevan meses sufriendo otros proyectos en la capital. Fue el caso de Gran Vía 48, el Edificio Quevedo, Modesto Lafuente 50 y Santa Feliciana 16, o más recientemente José Abascal 48, donde las ventas de esta promoción, terminada y lista para entrar a vivir, tampoco están cumpliendo con las expectativas. También en Barcelona existen ejemplos. Es el caso del proyecto situado en la plaza Francesc Macià, sobre la antigua sede de Winterthur. Los pisos salieron a la venta en el verano de 2015 a partir de seis millones de euros, si bien la joya del complejo era una vivienda en la segunda planta con un jardín de 500 metros cuadrados que salió al mercado por 12 millones. Las ventas previstas tampoco han cumplido con las expectativas.

Vista aérea de General Oráa 9.
Vista aérea de General Oráa 9.

Además del precio, Platinum Estates se ha visto obligado a competir con un creciente número de proyectos ya finalizados, como es el caso precisamente de José Abascal 48, o en marcha, como la promoción que levanta Uniq sobre una antigua corrala en la plaza de San Juan de la Cruz, con licencia de obras (por lo que ya puede comercializar las viviendas), o Claudio Coello 108, un proyecto de los alemanes Patrizia Inmobilien, con licencia de vaciado del edificio que, según las fuentes consultadas, tiene ya reservadas prácticamente la mitad de sus 14 unidades. O Fuencarral 77, de GreenOak y ASG Iberia, cuya comercialización arrancó hace escasas semanas a 6.000 euros el metro cuadrado y donde la buena acogida de los compradores podría llevar a sus propietarios a subir los precios de venta, como ha sucedido también en otros proyectos, además de Serrano 7. También ha conseguido vender prácticamente todas sus unidades Longoria 10, junto a la plaza de Alonso Martínez, a poco más de 6.000 euros el metro cuadrado y a escasos 500 metros de Fuencarral 77.

Platinum Estates también se ha visto obligado a competir con un creciente número de proyectos

Como muchos de estos proyectos, Platinum Estates también ha tenido que pasar el filtro del Ayuntamiento de Madrid antes de obtener los permisos necesarios para iniciar sus obras. El gigante asiático adquirió en 2014 a Renta Corporación este edificio, pero hasta finales del año pasado no obtuvo la aprobación inicial del Plan Especial redactado sobre el inmueble, cuya fachada se encuentra protegida. De hecho, se trata de un emblemático edificio de 1923, conocido como Casa-Palacio del Conde de Cedillo, donde vivió el escritor Ramón María del Valle-Inclán.

Dicho Plan Especial fue publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid esta misma semana y contempla, entre otros aspectos, obras de acondicionamiento para hacer un 'parking' robotizado que dé servicio al principal (cada vivienda contará con tres plazas de garaje, por lo que está previsto construir un 'parking' con 39 plazas). Asimismo, se permitirá sustituir la cubierta actual por otra ajardinada.

Platinum Estates ha saltado a la palestra informativa inmobiliaria en varias ocasiones en los dos últimos años. Muy sonado fue, por ejemplo, su interés por el Edificio España, pero ha realizado varias inversiones en nuestro país. Entre sus adquisiciones figura la compra de un edificio de 5.300 metros cuadrados en la calle Zorrilla de Madrid, con el objetivo de convertirlo en apartamentos de lujo, unos terrenos en primera línea de playa en Marbella, para la construcción de un resort hotelero de gran lujo, o la adquisición, en 2014, también en Madrid, del hotel Asturias, en la céntrica plaza de Canalejas.

Así son las exclusivas viviendas de lujo que no se venden

Se trata de 10 viviendas en una sola planta desde 348 hasta 409 metros cuadrados y dos áticos singulares de 500 metros con 250 metros de solárium con piscina privada.

Sin duda, las viviendas más espectaculares son los dos áticos, que disponen de tres niveles. En el nivel de acceso se sitúan el salón-comedor, aseo de visitas, cocina y lavandería independiente, un dormitorio con baño incorporado y un segundo de mayores dimensiones con baño, vestidor y cuarto de estar.

En la planta superior se sitúan un segundo salón, el amplio dormitorio principal, con baño y vestidor, y dos terrazas. En la tercera planta se sitúa otra gran terraza/solárium que cuenta con piscina privada.

En la rehabilitación del edificio se va a integrar, además, un garaje robotizado al que se accederá a través del pórtico principal de entrada y el patio central de la finca. Se conservarán todos los elementos protegidos de la finca, devolviéndolos a su estado original. 

Lo más significativo de este proyecto es el equipamiento del que dispondrán sus futuros propietarios: servicio de conserjería 24 horas, un salón comunitario, sala de cine privada, almacenes para usos varios para cada vivienda (cuarto de pintura, 'hobby room', despacho, un gran almacén, etc.), además de balneario y gimnasio con piscina, sauna, baño turco y vestuarios.

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