Pisos de lujo hasta un 20% más caros: suben los precios en la zona 'prime' de Madrid

Cuando a finales de 2014 el 'family office' Mazabi compraba el Hotel Prisma, situado en la calle Santa Engracia 120, en el distrito madrileño de Chamberí, para rehabilitarlo y transformarlo en una promoción residencial de alto 'standing', ni los más optimistas podían presagiar que en apenas dos meses conseguiría vender sobre plano el 75% de sus 103 exclusivos apartamentos, mucho menos que esas viviendas se revalorizarían un 20% en menos de un año y que las plazas de garaje serían un 60% más caras.

En 2014, el mercado inmobiliario español tocaba oficialmente fondo, pero aún resultaba demasiado pronto y precipitado lanzar las campanas al vuelo. Todas las voces del sector hacían un llamamiento a la prudencia. Sin embargo, apenas dos años después de aquella operación, la locura compradora -tan habitual en pleno 'boom'- ha vuelto a hacer acto de presencia. Si bien lo ha hecho en localizaciones muy concretas y para una tipología de vivienda muy definida.

"Cuando el producto es de buena calidad, está bien ubicado y en precio, vuela"

Allí donde hay una demanda retenida, solvente y con ahorros, que lleva años esperando a que los precios se ajusten para poder comprar y donde la oferta de producto nuevo y de calidad brilla por su ausencia, han comenzado a registrarse las primeras subidas de precios. Subidas que, en muchos casos, se han producido en los pisos de una misma promoción.

Santa Engracia 120 es un claro ejemplo, pero también lo son otras promociones de alto 'standing' situadas en las zonas más cotizadas de la ciudad como el barrio de Salamanca, Justicia o Jerónimos, donde hemos asistido a los primeros incrementos de precios. Atocha 55, Serrano 7 o el Edificio Lamarca, en la calle Fernando VI, son algunos ejemplos de promociones -todos son proyectos de rehabilitación- que han revisado recientemente sus precios al alza.

Jerónimos, Salamanca, Justicia...

En Santa Engracia 120, vendida ya al 100%, los primeros en comprar casa lo hicieron por debajo de 4.000 euros el metro cuadrado. Sin embargo, los más rezagados han desembolsado en torno a 4.600 euros, es decir, un 20% más que cuando se inició la comercialización.

“Cuando el producto es de buena calidad, se encuentra bien ubicado y está en precio, vuela”, explica a El Confidencial Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE, la consultora que se ha encargado de la comercialización de esta promoción.

En apenas dos meses, se vendieron 77 de las 103 viviendas, y en nueve meses, la promoción estaba vendida al 98%. “Detectamos un gran interés por las viviendas y tomamos la decisión de incrementar los precios un par de veces. En ambas ocasiones, el incremento fue del 10%", explica Población. De tal manera que cuando comenzó la comercialización de las viviendas, la promoción se movía en torno a 3.800 euros el metro cuadrado y, al final, el precio se encontraba en torno a 4.650 euros.

Aunque más llamativo es, si cabe, el incremento que han experimentado las plazas de garaje, cuyos precios han pasado de 35.000 a 55.000 euros, es decir, se han encarecido casi un 60%, como consecuencia, principalmente, de la escasez de este tipo de producto en la zona y la dificultad de aparcamiento en la zona.

Sin embargo, no nos encontramos ante un hecho aislado. La agencia de lujo Engel & Völkers prevé incrementos de precios para este año en los barrios más exclusivos de la capital, donde el producto no solo no se ha resentido tanto en cuanto a precios, sino donde la demanda sigue siendo solvente. En el barrio de Justicia, uno de los más codiciados entre los ricos, estima un incremento moderado, pero constante, de precios del orden del 2%-3%, debido a la escasez de producto ante la imposibilidad de encontrar fincas rehabilitadas o de nueva construcción.

Incrementos de precios entre el 4% y el 10%

"En el barrio de Salamanca, donde en los últimos años se han instalado las grandes fortunas venezolanas, se están vendiendo promociones a 5.000 euros el metro cuadrado, cuando hace apenas unos meses se vendía a 4.500, es decir, un 10% más caro", explica el directivo de un fondo de inversión que prefiere mantener el anonimato. "Se están revisando al alza los precios en muchas promociones de lujo en el centro de Madrid. En algunos casos, los incrementos son del 4%, pero también los estamos viendo del 10%", asegura esta misma fuente.

Atocha 55, otro proyecto de rehabilitación, es uno de ellos. CBRE, que se encarga también de la comercialización de sus 25 viviendas, acaba de incrementar los precios en un 4%. "En apenas dos meses, se han vendido 15 unidades, es decir, más de la mitad de la promoción, cuyo precio medio se sitúa en 4.600 euros el metro cuadrado”.

Fuera de la M-30, también hay 'mercados calientes'. Boadilla del Monte es uno de ellos. La actividad constructora no solo es frenética, sino que la avalancha de compradores también ha comenzado a empujar los precios al alza.

En la promoción Casas Jardín de Las Cárcavas, que arrancó en septiembre de 2015 y está totalmente vendida, la media de precios se encontraba en los 400.000 euros. Ahora, en la segunda fase, el precio de los 19 chalés ronda los 440.000, es decir, un 10% por encima del precio de la primera fase y en línea con la horquilla de precios de entre 440.000 y 465.000 euros que se manejan en la zona, tal y como confirman desde Foro Consultores, firma encargada de la comercialización de las viviendas.