Fondos y promotores se lanzan a por suelos listos para construir al norte de Madrid

El suelo ha dejado de ser el activo más tóxico para convertirse en uno de los más codiciados por parte de inversores. Aunqueno vale cualquier terreno ni cualquier ubicación, lo cierto es que el número de transacciones, especialmente en Madrid, ha cogido velocidad de crucero en los últimos meses. Pero¿qué están buscando exactamente los fondos de inversión y los promotores?

"El suelo tiene que ser finalista y es imprescindible que podamos empezar a construir en él en el plazo de seis meses", aseguraba hace unos días en un encuentro sobre financiación inmobiliariaRoberto Roca, investment director-head de Spain Orion Capital Managers, fondo que ha realizado dos de las operaciones de centros comerciales más importantes deEspaña en el último año: la venta por 45 millonesde Puerto Venecia(Zaragoza), el centro comercial más grande de Europa, y la venta de Plenilunio (Madrid), por una cifra récord de 375millones.

En aquel encuentrose puso en valor el suelo y los proyectos residenciales donde los fondos de inversión han pasado a la acción y,tras años sobrevolando el mercado, han puesto en marcha varias promociones de Madrid. "Buscamos zonas muy seleccionadas, donde haya poca competencia y donde no se haya construido nada en ocho años", aseguraba también Roque Rotaeche, principal en Harbert Management Corporation (HMC), con un par de proyectos residenciales en Aravaca de la mano de Momentum Real Estate.

"Vamos con cautela y sólo queremos suelos con cero riesgo político", añadía este directivo en relación a los cambios políticos tras las últimas elecciones autonómicas y municipales. "Si tuviera que empezar a invertir ahora lo haría en residencial. Aunque el sector ha pasado unos años muy duros, es donde hay más oportunidades. Eso sí, no haría nada que tuviera riesgo político", coincidía en señalar Ismael Clemente,presidente y consejero de Merlin Properties.

El mercado de suelo de Madridse encuentra en plena ebullición, hasta el punto de que algunos expertos coinciden en hablar de 'calentón' en zonas muy concretas.

"La mayor actividad se está concentrando dentro de la M-30 y sólo sobre suelo finalista. Fuera de la M-30, en la zona norte de Madrid, desde la A-6 hasta la A-1, es decir, aquella zona que comprende los PAUdel norte como Arroyo del Fresno, Sanchinarro, Montecarmelo y Las Tablas", explica Ernesto Tarazona, director de residencial y suelo de Knight Frank.

En el sur de Madrid, sin embargo, "a pesar de las caídas, los precios no se han ajustado lo suficiente como para que las viviendas quese adapten a la demanda real de la zona, que ni puede pagar pisos a esos precios ni conseguir financiación", concluye Tarazona.

Precisamente,Arroyo del Fresno oValdebebas –donde hay una oferta sobre la mesa de 70 millones por el suelo en manos de la Junta de Compensación–son claros ejemplos de este renovado apetito inversor. De hecho, es en el norte de Madrid donde se ha iniciado la recuperación inmobiliaria.Pero no son los únicos puntos de la geografía madrileña donde se están cerrando operaciones.

Entre los actores más activos se encuentra Neinor Homes, la primerapromotoranacida tras la crisis –fruto de la compra de la inmobiliaria de Kutxabank por parte del fondo Lone Star–.La compañía dispone de un cheque de 1.000 millones para comprar suelo por toda España y Madrid es uno de los principales destinos para esta inversión.

La sociedad que dirige Juan Velayos acaba de comprar cuatro solares en Alcobendas y otro en San Sebastián de los Reyes –ambos municipios enel norte de Madrid–por cerca de 65 millones de euros, según ha podido saber El Confidencial. Se trata de la operación de suelo más importante de 2015 tanto por los metros cuadradosadquiridos como por la superficie comprada. Lossolares totalmente consolidados y finalistas con una superficie total de 70.000 metros cuadrados y una edificabilidad para construir casi 600 viviendas libres. Según las fuentes consultadas, el vendedor ha sido un grupo privado, es decir, los terrenos no pertenecían a la Administración Pública.

Esta operación se suma a la compra reciente de otros tres suelos,uno situado en Madrid y dos más en el País Vasco, por 22 millones de euros. Según comunicó BNP Paribas Real Estate, asesor en la operación, el primero de ellos–de 6.400 metros cuadrados edificables–se encuentraen el barrio de Legazpi y cuenta con un plan especial aprobado por el Ayuntamiento de Madrid para la construcción de una torre de 20 alturas. Los otros dos están ubicados en Getxo y Urduliz.

En las próximas semanas podría cerrarse una de las mayores operaciones de suelo en la Comunidad de Madrid, por encima incluso de los 65 millones de euros pagados por Neinor Homes por los solares de Alcobendas y San Sebastián de los Reyes. La gestora de cooperativas Ibosaultima el acuerdo con un fondo de inversión que le permita poner sobre la mesa los 70 millones de euros para comprar los 40.000 metros cuadrados de suelo en manos de la Junta de Compensación de Valdebebas, que posibilitaría construir 900 viviendas libres y 100 protegidas.

No obstante, la quesin duda puede ser la gran operación de suelo de Madrid es la futura subasta –posiblemente después del verano–del solar del Ministerio de Hacienda en la calle Padre Damián de Madrid, que ya tiene a 4.000 particulares llamando a su puerta.