Ibosa ultima un acuerdo contrarreloj con un fondo para comprar el suelo de Valdebebas

El tiempo se agota. La gestora de cooperativas Grupo Ibosa se encuentra en conversaciones muy avanzadas con unfondode inversión internacionalparaponer sobre la mesa los 70 millones de euros necesarios para quedarse con las 16 parcelas de suelo que la Junta de Compensación de Valdebebas posee en este desarrollo urbanístico del norte de Madrid.

En algo menos de tres semanas, cinco de esas parcelas saldrán, individualmente, a subasta y cualquier promotor, constructor o fondo de inversión podrá pujar por ellas a sobre cerrado. Está previsto que el consejo rector de la Junta de Compensaciónapruebe en menos de 20 días el pliego de condiciones y el precio de salida para cada uno de esos solares.

Es el tiempo del que disponeIbosa para cerrar un acuerdo con su compañero de viaje –un fondo de inversión internacional–dispuesto a poner sobre la mesa el capital suficiente para hacerse con los40.000 metros cuadrados sobre los quese levantaráncerca de 1.000 viviendas –900 con algún tipo de protección y 100 libres–.

Hay que recordar que enoctubre de 2014, el Ayuntamiento de Madrid aprobó definitivamente la reordenación urbanística de la pastilla comercial en Valdebebas, que afecta a cuatro parcelas situadas en la zona noroeste que ocupan una superficie de 145.906 metros cuadrados, en las que se preveía un enorme centro comercial (tres de las parcelas) y una zona verde, de titularidad pública. Tras esta modificación, el espacio comercial continúa existiendo, pero con un tamaño mucho menor, como se puede apreciar en la infografía superior.

En concreto, el ámbito de 104.328 metros cuadrados que comprenden las tres parcelas pensadas íntegramente en primer momento para uso terciario y comercial pasan a redistribuirse: área comercial (44.571 metros cuadrados, unos 56.000 edificables), equipamiento dotacional y privado (20.778) –construcción de un colegio privado–, vivienda protegida (37.492) y vivienda libre (3.250). En total, habrá 113.000 metros cuadrados edificables para estas viviendas repartidos en 16 parcelas, cinco de las cuales saldrán en unas semanas a subasta.

Dos meses de contactos entre Ibosa y la Junta

Las conversaciones entre la gestora y la Junta de Compensación se iniciaron hace algo más de dos meses y, aunque la operación ha estado a punto de cerrarse –de hecho, la Junta ha aceptado la oferta de 70 millones–finalmente las partes no han llegado a un acuerdo ya que, para que la operación salga adelante, Ibosa necesita un socio que aporte la cantidad ofrecida. En estos dos meses, las conversaciones con diferentes fondos internacionales y algún promotor local han sido intensas sin que, por el momento, los contactos hayan llegado a buen puerto.

Ibosa ha puesto sobre la mesa una oferta de 70 millones, una cifra aceptable para la Junta de Compensación, pero necesita un socio financiero

“No es lo mismo asumir el riesgo de pagar tres millones de euros por una parcela que el riesgo de 70 millones por 40.000 metros cuadrados. Una operación así, si se tuerce,es capaz de tumbar una empresa”, comentan fuentes inmobiliarias.

De ahí que desde la Junta de Compensación hayan decidido retomar el planteamiento inicial de sacar a subasta las parcelas que poseeen Valdebebas. A falta de la aprobación con el pliego de condiciones, se realizarán cinco subastas individualespor cada una de las parcelas, queen totalsuman unos 33.000 metros cuadrados de edificabilidad total y sobre las que se levantarán unas 300 viviendas de precio limitado –es decir, con algún tipo de protección–.

¿Y el resto de solares?

“Dependerá de cómo funcione esta primera subasta y de los ritmos de comercialización de los proyectos de las empresas que se los adjudiquen”, explica a El Confidencial Hernando de Soto, directorde Desarrollo de Negocio de Valdebebas. “Si todo va bien, en seis o siete meses volveremos a subastar otras cinco o seis parcelas, pero todo dependerá de la demanda”.

Coneste goteo de subastas "queremosdiversificar el riesgo y no saturar el mercado de Valdebebas con miles de metros cuadrados a la venta de golpe. Lo que pretendemos fundamentalmente es conseguir el dinero suficiente para terminar las obras de urbanización en el desarrollo, no perjudicar a los propietarios de suelo que están vendiendo directamente en el mercado. Queremos un proceso ordenado y ajustado a la demanda”, explica Jorge Serrano,director general de la Junta de Compensación.

Desde que el pasado mes de enero se despejarontodos los nubarrones judiciales en torno a este desarrollo, tanto la construcción de viviendas como las ventas de suelo han cogido impulso. Se han cerrado media docena de transacciones de vivienda libre en Valdebebas. Incluso el Ayuntamiento de Madrid ha sacado a la venta dos parcelas para construir pisos protegidos.

Precisamente, desde enerose ha concedido licencia de obra para siete parcelas donde se construirán otras 600 viviendas –en su mayoría protegidas–, que se suman a las 5.000 viviendas ya edificadas en el desarrollo donde ya viven 8.000 vecinos.