Los fondos de inversión pasan a la acción y se lanzan a la construcción de viviendas

Definitivamente yason un actor más dentro del mercado residencial español. Después de años sobrevolando y comprando oficinas y centros comerciales, los fondos de inversión internacionaleshan pasado finalmente a la acción y no sólo se han lanzado a la compra de solares,sino que se esconden detrás de las grúas que levantarán en los próximos meses cientos de viviendas en España. Lone Star, HMC, Castlelake, Kennedy Wilson, Pimco... son algunos de ellos y todos han buscado un compañero de viaje para llevar a buen puerto esta aventura.

Posiblemente el que más ruido mediático ha despertado ha sido Pimco tras comprar, junto con Lar Real Estate, Juan Bravo 3, por unos 120 millones de euros. Sobre estos terrenos se levantarán, posiblemente, las viviendas más exclusivas de Madrid –con el permiso del Proyecto Canalejas–. Aproximadamente,medio centenar de viviendas de superlujo, con precios que rondarán los 9.000 euros el metro cuadrado.

“Los fondos internacionales llevan mirando producto residencial y solares desde hace ocho o nueve meses, pero hasta hace unos meses no se han lanzado a comprar suelos", reconoce Ignacio Pareja Sierra, socio de Momentum Real Estate, una compañía que nació en 2008, en pleno estallido inmobiliario, especializadaen la gestión integral de proyectos residenciales.

La firma, que se especializó en proyectos de cooperativas durante la crisis, trabaja desde hace año y mediocodo con codo con fondos de inversión, comolos americanos Harbert ManagementCorporation (HMC), queen julio de 2014 compraba en subasta aLa Caixaun solar por 18 millones de euros en la localidad madrileña de Aravaca.

“El proyecto ha sido bautizado como Aravaca Garden y estamos a punto de empezar las obras. Comenzamos la comercialización de las 72 viviendas en febrero yen sólo tres meses hemos vendido la mitad. Se trata de viviendas dirigidas a rentas altas, viviendas grandes de cuatro dormitorios cuyos precios rondan los 800.000 y 900.000 euros", explica Pareja, quien prevé que la entrega de llavesse produzcadurante el primer trimestre de 2017.

Momentum Real Estate cuenta con un segundo proyecto en esta misma localidad, donde también va de la mano de HMC. Otra promoción exclusiva de 11 viviendas que se construiránen un suelo por el que el fondo norteamericanopagó siete millones de euros. “Es una promoción muy exclusiva, con rocódromo, pista de patinaje, parque de juego, club social. Estamos en fase de pedir la licencia de obras y en breve comenzaremos la comercialización de las viviendas", apunta Francisca Gómez, project manager de la compañía.

Los fondos no van a invertir en residencial menos de 20 millones de euros por proyecto

No es el único que apuesta por la recuperación residencial. A través de Neinor Homes, Lone Star, el fondo que capitanea en España Juan Pepa, pretende promover anualmente en torno a 3.000 viviendas. De hecho, la inmobiliaria –la primera que nace tras la crisis–ya tiene suelo para promover más de 5.000, mientras que durante este ejerciciopondrá en marcha una quincena de promociones y venderá más de 2.000 viviendas. Sin olvidar que dispone de 1.000 millones para comprar terrenos finalistas por toda España.

A día de hoy, tienendos promociones, una en Madrid –Móstoles–y otra en Barcelona, con financiación del Santander y Kutxabank. Ambas se encuentran vendidas al 70%. Además, el comité de Neinor Homesha aprobado otras cuatro promociones yotras 10 están en estudio. "Prevemos tener más de 1.000 viviendas en marcha a finales de 2015”, explicaba recientemente JuanVelayos, consejero delegado de la inmobiliaria.

Compras de suelo en el norte de Madrid

El apetito comprador en Madrid se ha focalizado en puntos muy concretos de la geografía madrileña. Valdebebas, Arroyo del Fresno, Aravaca o Majadahonda son algunos de los puntos calientes donde los fondos están centrando sus miradas.Los fondos no van a invertir en residencial menos de 20 millones de euros por proyecto. Las pequeñas inversiones implican muchos gastos fijos y prefieren inversiones grandes. El problema es que en el sur de Madrid, para un proyecto de 20 millones tendrían que comprar un solarmuy grande y construir muchísimas viviendas, yno hay bolsas tan grandes que les interesen", apunta Ignacio Pareja.

Este renovado apetito compradorestá provocando, según los expertos, cierto calentónde los precios, tal y como lleva meses advirtiendo Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. Ignacio Pareja es de la misma opinión.“Nos encontramos en un momento muy agresivo para comprar. Se van a encarecer los precios porque, de nuevo, como en pleno boom, estamos comprando expectativas. Ahora mismo se están adquiriendosuelos en los que, si a día de hoy hubiera viviendas, estas serían invendibles. Sin embargo, los compradores están descontando subidas de precios en el futuro. Los fondos están como locos por comprar suelo y la gente está de nuevo como loca por comprar casa”.

Precisamente en el norte de Madrid se ubican los terrenos adquiridos por el fondoCastlelake (conocido anteriormente como TPG Credit Management) a Sareb a finales de febrero. Por 76.100 metros cuadrados y unasuperficie edificable de 31.800 en Boadilla del Monte, pagó13 millones de euros. El banco malo organizó un proceso exclusivo de venta donde participaron cinco fondos internacionales que acudieron en alianza con grupos constructores e inmobiliarios españoles. A través de una subasta en sobre cerrado, los terrenos fueron finalmente adjudicados al fondo norteamericano en los que, previsiblemente, construirá viviendas unifamiliares. Ya en 2014, el fondo compró 17 solares aSareb, incluidos en la cartera Crossover, por los que habría pagado 55 millones de euros.

El apetito comprador en Madrid se ha focalizado en puntos de la geografía madrileña como Valdebebas, Arroyo del Fresno, Aravaca o Majadahonda

Según ha podido saber El Confidencial, elpartnerde Castlelake en algunos de sus proyectos es la compañía Aelca, especializada en la gestión de proyectos residenciales. Según reconocen desde la compañía, "en los solares de Boadilla del Monte estamos ayudando al fondo con la gestión", explica José Juan Martín, consejero delegado de Aelca.

"Estamos trabajando con ellos en Valdemarín, en Madrid, en una promoción de 32 viviendas que comenzamos a comercializar hace un mes. Ya hemos vendido el 15%. También en Hospitalet, en Barcelona comenzamos hoy la comercialización de 90 viviendas, mientras que en Esteponatenemos un proyecto con ellos de 70 viviendas de segunda residencia".

El CEO de Aelca reconoce asimismo el interés de los fondos internacionales por el suelo español y añade que suelen buscar socios locales para el desarrollo de los suelos o buscan fórmulas de coinversión.

Por otra parte, el fondo inmobiliario Kennedy Wilson y Renta Corporación se asociaron a finales del año pasadopara invertir en edificios de viviendas en España a través de una sociedad conjunta que realizará operaciones de inversión superiores a los 10 millones de euros. La primera operación conjunta fue la compra de un edificiode oficinas ubicado en el número 5 de la calle Santísima Trinidad de Madrid, en el céntrico barrio de Chamberí, dondeconstruirán viviendas de lujo.