La historia se repite: 2013 será un gran año para comprar piso y muy malo para vender

Es la pregunta que desde que estalló la burbuja inmobiliaria se hacen cientos de compradores. ¿Compro ahora o espero a que sigan bajando los precios? De la misma manera, cientos de vendedores, se preguntan qué pasará con quienes, empujados por la necesidad, no tiene otro remedio que vender su vivienda.

Tal y como ha sucedido durante 2012, los expertos coinciden en que el próximo año será un “buenísimo para comprar pero malísimo para vender”.

“Si las expectativas de quien compra son a medio o largo plazo y lo hace porque realmente necesita la vivienda y no para especular, estamos ante un buen momento para dar el paso. Si la decisión se basa solamente en criterios especulativos, entonces no ya que no se prevé una recuperación de precios sino una estabilización”, apunta Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. “Los ejercicios para comprar son el que viene y el que estamos a punto de despedir”.

Incluso desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE) consideran que, “a la espera de que 2013 sea el año de la recuperación económica, considera que existirán oportunidades en precio y oferta inmobiliaria que supondrán unas condiciones favorables de acceso a la vivienda para los hogares, más aún con un propicio escenario de tipos de interés”.

No obstante, entre quienes se plantean comprar una vivienda, el pesimismo es palpable. “Las personas que entran en nuestras oficinas buscando una vivienda están  muy preocupadas. Tienen muy poca confianza en el futuro", comenta Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. “No hay seguridad en nada y tampoco hay ánimo para comprar”, añade José Luis Ruiz Bartolomé, consultor inmobiliario y autor de 'Adiós, ladrillo, adiós'.

A pesar de este pesimismo, hay gente que compra y que tiene intención de hacerlo en el futuro. En este caso, deberá tener en cuenta varios aspectos. En el último año y medio, la caída de precios ha venido acompañada por una subida paralela de los diferenciales que aplican los bancos a sus hipotecas. Tal ha sido así que, por ejemplo, quien compró una vivienda en 2011 le costó lo mismo que si lo hubiera hecho en 2010, a pesar de que los precios cerraron 2011 con caídas -del 7% según Fomento o del 4% según Sociedad de Tasación para viviendas nuevas-.

Los descensos se vieron neutralizados por el incremento del coste de financiación de entorno a un punto porcentual, arrastrado por el repunte del Euríbor y la subida de los diferenciales que aplican los bancos. En apenas dos años, hemos pasado de hipotecas Euribor +0,5% a Euribor +3%.

Un aspecto que conviene tener en cuenta a la hora de hacer números ya que como advierten los expertos, los elevados diferenciales pueden duplicar los intereses de las hipotecas en dos años hasta el 6%.

Otro aspecto a tener en cuenta. La banca sigue y seguirá controlando la financiación por lo que seguirá dando prioridad a los inmuebles en sus balances. Hipotecas al 100% -en algunos casos más gastos-, mientras que para inmuebles de particulares el porcentaje se reduce, al menos, hasta el 80%. Según advierten algunos expertos y desde algunas organizaciones de consumidores y usuarios, "los bancos dan mejores hipotecas para vender pisos más caros"

El potencial comprador también debe recordad que el IVA para las primeras transmisiones sube desde el 1 de enero del 4% al 10% y desaparece la desgravación por compra de vivienda.

El peor momento para vender

¿Vendo ahora o espero? Llevan meses preguntándose cientos de vendedores. “Esperar a qué”, les contestaba hace más de un año en un post Eduard Andreu, socio y director comercial de idealista.com.

Y ponía un ejemplo muy revelador. “Un alto directivo de banca llevaba desde 2008 intentando vender su casa por 280.000 euros. La compró hace 25 años. En noviembre de 2009 le aconsejé que la bajara un 17%, hasta 232.000 euros pero prefirió esperar. Acaba de venderla ahora, en agosto 2011. Ha tenido que dejarla en 135.000 euros. Un 52% de descuento. ¿Por cuánto hubiera podido venderla en 2008, en 2009 o en 2010? Mejor no pensarlo".

Tal y como sucedía hace un año, quien vende ahora lo hace por necesidad. Porque no tiene más remedio. “Hay producto en el mercado. Hay gente que necesita tapar agujeros, vende por pura necesidad”, apunta Luis Corral. "Es desolador. A nosotros acuden personas en paro, inmersos en procesos de ejecución hipotecaria, hipotecados cuya deuda es muy superior al valor de mercado del inmueble. Hay de todo", añade Jesús Duque. "Vemos verdaderos dramas".

“Al igual que este año, en 2013 los particulares deberán rebajar aún más no solo los precios de sus casas, sino también sus expectativas. Unas expectativas marcadas no solo por un entorno económico de incertidumbre y nada favorable sino por la evolución a la baja de los precios de los pisos de bancos".

“Si quieres vender tu piso, olvídate de lo que pagaste por él o de lo que sacó tu vecino hace un par de años”, recomendaba recientemente Fernando Encinar, jefe de estudios y socio fundador de idealista.com a los lectores de El Confidencial.

“Ahora nose venden pisos, se malvenden. Si necesitas hacerlo no vas a tener más remedio que ajustar el precio hasta que encuentres un comprador. Y quizá tengas que bajarlo más de lo que llegaste a pensar. Olvídate de lo que pagaste por él o de lo que sacó tu vecino hace años cuando lo vendió. El mundo ha cambiado completamente”.

Si necesitas vender debes tener en cuenta que los bancos seguirán controlando el mercado. En cuanto a precios y en cuanto a financiación. Son ellos quienes deciden qué pisos se venden, a qué precios y a quién dan financiación.

El banco es, de nuevo, el enemigo a batir por particulares y promotores. No sólo se verán obligados a ajustar fuertemente el precio a la baja para poder competir con ellos. Sino que tendrán que conseguir que la banca financie la venta de sus pisos. Sin olvidar, como se viene denunciando desde hace meses que la banca está dando carpetazo a hipotecas viables para colocar sus propios pisos.