Amenabar irrumpe en el paraíso inmobiliario de Zarautz con 100 viviendas

Es una localidad de apenas 15 kilómetros cuadrados y poco más de 23.000 habitantes. Está en Guipúzcoa (País Vasco), en la comarca de Urola Costa, a orillas del Cantábrico, y es especialmente célebre por poseer la "Reina de las Playas", el arenal más largo de Euskadi, con 2,5 km de longitud; pero también por su espectacular entorno natural.

Hablamos de Zarautz, una villa turística al norte de España cuyo mercado inmobiliario está en plena ebullición debido a la existencia de una gran demanda de vivienda vacacional en la zona, pero muy poca oferta de obra nueva.

En primera línea de playa el precio del metro cuadrado puede alcanzar los 6.000 euros

Los datos hablan por sí solos. En 2021 se cerraron 210 ventas, pero apenas se realizaron 40 visados, mientras que en 2019, las ventas ascendieron a 164 frente a un único visado. Solo en 2020 se produjo una cierta anomalía en este mercado, con 248 visados de obra nueva y 148 compraventas. Esos visados se corresponden, en su inmensa mayoría, con un gran proyecto en el ámbito de Salberdín. Un total de 700 libres y protegidas, de las cuales, medio millar pertenecen a Amenabar, que entregará algo más de 200 este año.

Pero además, como sucede en buena parte del territorio español, la inmensa mayoría de las viviendas vendidas son de segunda mano. En 2021, 147 transacciones de segunda mano frente a 63 de obra nueva, con años en los que no se han llegado a los dos dígitos en las transacciones de nueva construcción, como se puede apreciar en el gráfico inferior.

La presión de la demanda sobre una oferta muy limitada ha impulsado, inevitablemente, los precios. Según la tasadora Tinsa, el precio del metro cuadrado se sitúa en 2.995 euros, un 21,4% por encima del precio de la provincia.

"Los precios de Zarautz son, y tradicionalmente han sido, mucho más elevados que en el resto de la provincia, lo que provocó que cayeran bastante tras la crisis de 2008. Sin embargo, también han recuperado terreno con rapidez, eso sí, sin llegar todavía a alcanzar los niveles de 2008", señalan desde Tinsa.

En algunas ubicaciones y para algunas tipologías, los precios cortan la respiración.

"Es una zona, como ocurre en general en la costa guipuzcoana, donde no se construye producto de segunda residencia propiamente. Quien quiera tener allí su segunda residencia la tiene que pagar a precio de primera. El valor viene determinado por la proximidad del inmueble a la playa y este se encuentra en torno a 4.000 euros el metro cuadrado, aunque en primera línea de playa puede alcanzar los 6.000 euros el metro cuadrado. La obra nueva, además, puede estar unos 1.000 euros el metro cuadrado por encima de la usada", según Tinsa.

"Primero se recuperó el producto más barato —200.000 euros— y a medida que se ha ido despejando la incertidumbre y abriendo la financiación se ha extendido al producto más caro", aseguran desde Tinsa que recuerda que se trata de un mercado fundamentalmente de segunda residencia.

Comprador nacional y, principalmente, del norte

Y, sin embargo, como buena parte de la costa del norte de España, no es un mercado en el punto de mira del comprador extranjero, sino que quien compra casa de Zarautz es nacional, fundamentalmente, de la zona.

"El comprador es principalmente local. Residentes en municipios del interior de Guipúzcoa (Azpeitia, Tolosa...) e incluso Bilbao, ubican allí su segunda residencia, pero también de Pamplona y Madrid", señalan desde Tinsa, al tiempo que aseguran que "a pesar de su proximidad con Francia, no es una zona donde abunde el comprador de esta nacionalidad, que prefiere la zona de Fuenterrabía".

El mercado inmobiliario de Zarautz está muy acotado, tanto por el tamaño de la localidad como por las condiciones geográficas junto al mar y las montañas. De ahí que la actividad constructora sea muy contenida, con la práctica totalidad del suelo urbanizable agotado o sin desarrollar.

"La crisis de 2008 provocó que se paralizara el desarrollo de suelos, de modo que, aunque se ha retomado la gestión, no hay todavía nuevos suelos disponibles en zonas de expansión para construir. Hay construcciones puntuales y la oferta es escasa, frente a una demanda que en estos momentos supera la oferta disponible", añaden desde Tinsa.

Quizá por ello, Zarautz no ha estado nunca en el foco de las grandes promotoras, que buscan promociones de cierto tamaño, sino que la actividad inmobiliaria ha estado en manos de promotores locales.

A pesar de ello, una de las grandes ha irrumpido en este particular oasis inmobiliario. En concreto, en San Pelaio, frente al Real Golf Club de Zarautz y del biotopo protegido de Iñurritza. Amenabar ha entrado en este mercado por la puerta grande, con un proyecto de 102 viviendas integradas en 2 edificios que, a su vez, se organizan en torno a un jardín de más de 1.500 metros cuadrados.

La propuesta de la promotora vasca incluye viviendas de 2 y 3 dormitorios en plantas intermedias y áticos, con doble o triple orientación y amplias terrazas, de hasta 12 metros cuadrados, y áticos con terrazas privadas de hasta 110 metros cuadrados. Los precios desde 385.000 euros, más IVA con garaje y trastero.

Una de las características de este proyecto es que en la cubierta de cada edificio se encuentran las zonas comunes privadas: piscinas, solariums, zonas de fitness, zonas de chill-out y cenadores con barbacoa.

"Será un proyecto 100% eficiente, con unas viviendas altamente sostenibles, en lo que a salud, eficiencia energética y economía se refiere. Los edificios se han diseñado buscando la máxima eficiencia en el uso de la energía y la reducción de emisiones de CO₂. Asimismo, se han sustituido materiales más contaminantes por otros más sostenibles que ofrecen mejores rendimientos y valores técnicos", señalan desde Amenabar.

"Se prioriza el uso de materiales de kilómetro cero y fabricación propia, reduciendo así, al máximo, el impacto en el entorno y la huella ecológica. Esto, unido a la implementación de medidas de eficiencia activas y pasivas, minimiza el consumo y las emisiones, respetando y contribuyendo a la conservación del entorno", añaden.

Golf, surf... los atractivos de Zarautz

Además de situarse a pocos minutos en coche de la capital guipuzcoana, Donostia, y múltiples municipios de la comarca, Zarautz cuenta con otros atractivos que actúan como polos de atracción, como su conocido campo de golf con 9 hoyos en un lugar único rodeado de montaña y mar, sus famosas olas que atraen a surfistas de todo el mundo y sus numerosas escuelas de surf, pero también su interminable paseo marítimo para pasear y disfrutar de la brisa del mar.

"Zarautz tiene una playa muy grande, pegada al casco urbano, lo que la convierte en una playa muy cómoda. Muy visitada por los aficionados al surf. Además de tener una buena oferta de servicios, está muy cerca de San Sebastián", explican desde Tinsa.

Además, el enclave único en el que se encuentra Iñurritza Berria permite disfrutar de la naturaleza auténtica con unas vistas a sus dunas, amplios espacios naturales, marismas y acantilados, como el biotopo protegido Iñurritza, acantilados del cargadero de minerales de Mollarri o el Parque Natural de Pagoeta.