La nueva plusvalía penalizará comprar y vender casa en menos de un año

El nuevo real decreto-ley que regulará el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal, penalizará también aquellas compraventas en que haya transcurrido menos de un año entre la fecha de adquisición y la fecha de transmisión de un inmueble. Hasta ahora, excepto en el Ayuntamiento de Barcelona, este tipo de transacciones estaba exento de este tributo.

Así lo ha dado a conocer el Gobierno, tras aprobar este lunes en Consejo de Ministros el real decreto-ley que adecúa el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), o plusvalía municipal, a la sentencia del Tribunal Constitucional (TC) que declaró nulo el método de cálculo de la base imponible de este impuesto que grava la revalorización del suelo en las ventas, herencias y donaciones inmobiliarias.

Es decir, las plusvalías generadas en menos de un año tributarán. "Como novedad, serán gravadas las plusvalías generadas en menos de un año, es decir, las que se producen cuando entre la fecha de adquisición y de transmisión ha transcurrido menos de un año y que, por tanto, pueden tener un carácter más especulativo", comunicaba ayer el Gobierno tras el Consejo de Ministros. "Esta opción", como reconoce el Ejecutivo, "ya se está aplicando en algunas ciudades" como Barcelona y dentro de Navarra, según confirman a El Confidencial varios expertos fiscalistas.

No obstante, no todos los expertos consideran que esta novedad en la ley vaya a frenar la especulación. "Este impuesto, en teoría, no grava el beneficio o la ganancia generada por la venta de un terreno, sino el incremento del valor del terreno por la acción urbanística. Es decir, es una manera de devolver al municipio el hecho de que, por la actuación urbanística, tu terreno valga más de la cantidad por la que se compró. Teniendo esto en cuenta, es un poco absurdo pretender gravar la especulación, porque realmente este impuesto no grava ganancias ni beneficios, y por tanto no tiene sentido que si este no es el objeto del gravamen se elabore una normativa para impedir la especulación", explica a El Confidencial José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Hasta ahora, solo Barcelona estaba gravando las plusvalías generadas en menos de un año

Y añade: "Posiblemente en un plazo inferior a un año era indeterminable la existencia de unas plusvalías derivadas de la acción urbanística y quizá por ello se dejó ese plazo inferior a un año fuera de la normativa".

Según varios expertos consultados, hasta ahora, solo Barcelona sí estaba aplicando un coeficiente en el caso de las plusvalías generadas en menos de un año. "Barcelona y Madrid tienen un régimen especial, mientras que el resto de municipios hasta ahora no podían hacerlo".

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El contribuyente podrá elegir la más favorable para pagar la plusvalía

E. Sanz

En cualquier caso, distintos expertos consultados consideran que esta novedad no provocará cambios significativos, ya que "el contribuyente podrá elegir entre, dos métodos de cálculo, el más favorable".

El real decreto-ley establece dos fórmulas de cálculo, uno objetivo y otro real, y el contribuyente podrá elegir la opción que más le interese. La primera de las opciones será el resultado objetivo de multiplicar el valor catastral por unos coeficientes que "se adecúen a la realidad inmobiliaria, y la segunda será un método real que calcule la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición del inmueble".

Según la primera de estas fórmulas, la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los ayuntamientos, que en ningún caso podrán exceder de los que se indican en la tabla en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble.

Los coeficientes serán actualizados anualmente, con norma de rango legal —podrá llevarse a cabo, por ejemplo, en la Ley de Presupuestos Generales del Estado—, teniendo en cuenta la evolución del mercado inmobiliario. Además, se reconoce la posibilidad de que los ayuntamientos, a los solos efectos de este impuesto, corrijan hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización. "Ello garantiza que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada
municipio", según el Ministerio de Hacienda.