¿Está de moda ir al pueblo? Rentabilidades del 10% de Alcoy a Toro

La crisis sanitaria y económica desencadenada por el coronavirus ha puesto las poblaciones del interior en el punto de mira. Son muchos los españoles que, ante las incertidumbres que plantea viajar a zonas costeras durante las vacaciones —posibles limitaciones de aforo en la playa, necesidad de pedir cita previa para acceder a ellas, la sensación de inseguridad frente a aglomeraciones o la imposibilidad económica para algunos hogares de permitirse viajar a ciertos lugares—, apuestan por pasar más tiempo en poblaciones más pequeñas del interior.

Según datos recientes de Airbnb, el porcentaje de reservas en España en un radio de 300 km desde el domicilio ha pasado de representar un 17% del total en febrero a casi la mitad (45%) en mayo, y aunque destacan el sol y playa en verano, entre los destinos tendencia aparecen zonas de ámbito rural, como la provincia de Huesca, las comarcas del Baix Ebre, La Garrotxa, Pallars Sobirà y Val d’Aran en Cataluña, y las provincias de Teruel, Cáceres y Segovia.

Ante este posible 'boom' del turismo de interior, surge la pregunta de si ha llegado el momento de invertir, a nivel inmobiliario, en zonas del interior, una vez que el 'boom' de los alquileres turísticos en las grandes ciudades parece haber llegado a su fin. En este sentido, son varias las localidades del interior de la geografía española que ofrecen rentabilidades brutas más atractivas que la mayoría de zonas costeras, ya que aunque los precios de los alquileres son mucho más bajos en zonas del interior, los precios de adquisición también lo son.

Toro (Zamora) recogía una de las rentabilidades brutas del alquiler más elevadas, de hasta el 10,39%, justo antes del impacto del coronavirus

La firma urbanData Analytics (uDA), especializada de 'big data' en el mercado inmobiliario, ha analizado el mercado de la vivienda en una selección de municipios de interior con gran interés turístico basándose en la rentabilidad del alquiler y el precio de compra, según datos del primer trimestre de 2020, para orientar a aquellos que se hayan planteado, a raíz de los últimos acontecimientos, una inversión patrimonialista en alguna zona rural.

Según sus datos, el municipio de Toro (Zamora) recogía una de las rentabilidades brutas del alquiler más elevadas, de hasta el 10,39%, justo antes del impacto de la crisis del coronavirus. La rentabilidad bruta no tiene en cuenta los gastos de mantenimiento y gestión de alquileres, así como la rotación y meses vacíos por falta de alquiler. De hecho, para conseguir rentabilidades tan elevadas, el alquiler turístico suele requerir no solo una gestión muy activa sino unos niveles de ocupación muy elevados.

Para que nos hagamos una idea, comprar una vivienda en la localidad de Toro, supone realizar una inversión aproximada de 627 euros el metro cuadrado, mientras que el alquiler mensual se mueve en torno a 326 euros, una cifra muy alejada de los precios de las grandes ciudades y zonas costeras, pero también lo están los precios de compra.

Por detrás de Toro, según los datos de uDA, Alcoy (Alicante), Almagro (Ciudad Real) y Mérida (Badajoz) también acumularon altos rendimientos, de entre el 8,5 y el 9,5%. En Alcoy, por ejemplo, se puede comprar a una media de 646 euros el metro cuadrado y alquilar a 373 euros al mes. Por otro lado, existe otro grupo de municipios al que pertenecen Astorga (León) y Santo Domingo de la Calzada (La Rioja) donde las viviendas rentaban entre el 7% y el 8% antes del estallido de la crisis sanitaria.

"Comenzamos el año con varios de estos municipios registrando rentabilidades brutas en torno al 7%. Son localidades, muchas de ellas, con interesantes indicadores, pero a su vez con un mayor riesgo implícito debido al menor número de operaciones frente a las ciudades costeras. Es necesario, por tanto, un análisis microlocalizado de cada zona que contemple de manera más fiable estas, 'a priori', oportunidades de inversión", explica a El Confidencial Enrique Toribio, 'real estate director' de urbanData Analytics.

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"Es el caso de Toro, que presenta un mercado inmobiliario con un bajo dinamismo. En cambio, hay otras localidades como San Lorenzo de El Escorial (Madrid) con rendimientos del 5,5% de rentabilidad bruta que, a su vez, aplican en un mercado más activo en volumen y rotación de transacciones", añade Toribio.

Mercados inmobiliarios poco dinámicos

El resto de los municipios de interior analizados tenían rentabilidades del alquiler entre el 5% y el 7%, como Arenas de San Pedro (Ávila), Cangas de Onís (Asturias) o Monforte de Lemos (Lugo), zonas todas ellas de interior pero con gran atractivo turístico, aunque con una actividad inmobiliaria muy discreta. Únicamente Binissalem y Gernika-Lumo acumularon rendimientos del 4% para este periodo. En algunos de ellos, los precios de compraventa son relativamente elevados. En el municipio vasco de Tolosa y el balear de Binissalem, se registraron los más elevados, con 2.457 y 2.097 euros el metro cuadrado, respectivamente, mientras que por encima de los 1.000 euros se situaron Gernika (Vizcaya) y San Lorenzo de El Escorial (Madrid).

Sin embargo, buena parte de los pueblos analizados tenían valores de compra inferiores, como Antequera (Málaga), a 956 euros el metro cuadrado, o Caravaca de la Cruz (Murcia), donde un inmueble costaba de media 739 euros el metro cuadrado. La compra de una vivienda en Tobarra (Albacete) y Trujillo (Cáceres) es más asequible, a 512 y 477 euros el metro cuadrado.

Gran parte de estos municipios, según uDA, han experimentado una bajada en los precios de compra de vivienda en los meses precovid, por tanto, habrá que analizar su evolución después de la crisis. Es el caso de Priego de Córdoba, donde han descendido casi un 9% interanual, hasta situarse en los 620 euros el metro cuadrado.

Por lo pronto, y desde el punto de vista inversor, algunas de esas localidades de interior, con gran atractivo e interés turístico, ofrecen rentabilidades brutas no solo superiores a las de su provincia sino a las de buena parte de las zonas turísticas más tractivas y de las capitales de provincia. Porcentajes aparentemente muy atractivos, pero una inversión no exenta de riesgo por la posible falta de demanda.

A su favor, como destacan los expertos, la falta de inversiones alternativas más rentables, como la bolsa o la deuda pública, lo que, en un contexto de tipos de interés en mínimos históricos, puede favorecer que muchos inversores con liquidez sigan apostando por el ladrillo como activo refugio en momentos de crisis.

Enrique Toribio considera que muchas de estas localidades "pueden llegar a ser de interés para el veraneante que, en este periodo estival, para suerte del turismo de interior y de la España despoblada, opte por la opción de disfrutar aquí sus vacaciones en detrimento de playa para así evitar aglomeraciones y, llegado el caso, quiera valorar la inversión en segunda vivienda".

No obstante, matiza este experto, "como consecuencia del covid-19, la compra de segunda vivienda puede verse muy afectada, debido en gran parte a variables macro. Tendremos que observar cómo afecta a estas zonas el desempleo, entre otras, para seguir monitorizando e ir viendo el impacto en la demanda y el precio".

Muchas dudas sobre un éxodo rural

En este sentido, el hecho de que pueda producirse un gran desplazamiento de la población hacia las zonas de interior alimentado por el miedo a un nuevo confinamiento y a la previsible implantación del teletrabajo no parece que se vaya a producir, al menos de manera masiva.

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"Nos iremos más o menos lejos, siempre que podamos disfrutar a cambio de otras ventajas", aseguraba recientemente Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, quien no cree que se vaya a producir un éxodo hacia otras ciudades cercanas, y “mucho menos al pueblo; posiblemente, los hogares apostarán por un modelo de vida muy diferente al que llevan actualmente, en un entorno de mayor tranquilidad”, pero considera que "más que un desplazamiento hacia la periferia se va a producir un desplazamiento respecto al tipo de producto. Más bajos con terraza, chalé con jardín. Si vuelve a repetirse la situación y volvemos al confinamiento, mucha gente prefiere que le pille con terraza".

Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, sí ha constatado un incremento de la demanda de vivienda en determinadas zonas cerca de Madrid, pero en alquiler. "Hay mucha gente de la capital con la intención de alquilar en San Rafael o El Espinar, cerca de Madrid, y si se adaptan, se quedarán. Pero inicialmente no buscan comprar sino alquilar durante un año, y luego ya se verá. Además, aún está por ver si el teletrabajo se va a consolidar o no", explicaba recientemente a El Confidencial.

De lo que no hay duda, según Enrique Toribio, es que "en esta crisis causada por el covid-19, a pesar de posibles descensos en rentas, el alquiler a medio plazo puede acabar reforzado". En su opinión, "la dificultad de acceso a la compraventa, las tendencias sociodemográficas y la flexibilidad laboral actual, así como la elasticidad del mercado de rentas, mucho más dinámico en corregir cambios, pueden hacer del sector del alquiler un valor refugio".

Y añade que, "a pesar de que durante este año la promoción de obra nueva tradicional parece no verse muy afectada por los efectos del coronavirus, el 'build to rent' sigue focalizando gran parte de la atracción de promotores como manera de diversificar riesgo., aunque las operaciones son totalmente diferentes a la construcción para venta, lo que está generando algunos dolores de cabeza para cuadrar la viabilidad de estos proyectos. A esto hay que añadir mercados de nicho en el alquiler como el 'co-living' o residencias de estudiantes y demás activos alternativos que, como ya es sabido, están teniendo un gran interés inversor".