Proyecto Stone: Sareb busca inversor para 290 pisos en alquiler en Seseña

El 'build to rent', o lo que es lo mismo, promociones destinadas a pisos en alquiler, sigue viento en popa a pesar de la crisis desencadenada por el coronavirus. Según datos de CBRE, solo en el primer trimestre de 2020, el volumen de inversión residencial —incluyendo edificios terminados y operaciones BTR— fue de 509 millones de euros, una cifra que representa más del 30% del volumen total de inversión residencial transaccionado en 2019.

El covid-19 ha provocado un parón económico e inmobiliario, pero a medida que se va recuperando la normalidad, el ladrillo también comienza a recuperar el pulso de comienzos de año. Hace menos de dos semanas, trascendía la mayor operación 'build to rent' firmada hasta la fecha en España —tanto por número de viviendas como por importe—, con la compra de más de 900 viviendas en alquiler de la Comunidad de Madrid a precios asequibles. El comprador: AXA Investment Managers-Real Assets. El vendedor: Tectum Real Estate Investments. Y el importe: 150 millones de euros.

Los expertos aseguran que hay varias operaciones BTR en marcha, en fase inicial de 'due diligence', que se cerrarán después del verano

Además, en pleno estado de alarma, se firmaba otro proyecto en Barcelona, en la zona del Arco del Triunfo. Una operación apta para BTR pero también para 'build to sell' —en venta— para 108 viviendas con una inversión estimada —entre suelo y vuelo— superior a 50 millones de euros. El vendedor de aquella operación fue Hotusa —asesorado por CBRE—, y el comprador, Conren Tramway, compañía que cerró el año pasado tres de las cinco operaciones más rentables del mercado inmobiliario.

No serán, ni mucho menos, las últimas transacciones de este año. Fuentes del mercado consultadas por El Confidencial anticipan muchas más operaciones para después del verano y aseguran que hay varios procesos abiertos y en fase inicial de 'due diligence' que acabarán por concretarse durante el tercer trimestre del año. Uno de ellos ha sido bautizado como Proyecto Stone y tiene como protagonista a Sareb, que busca comprador para una promoción de 290 viviendas —actualmente en construcción— en Seseña, uno de los símbolos de la burbuja inmobiliaria en España y de los excesos cometidos durante el 'boom'.

"El mercado 'multifamily' [edificios con pisos en alquiler (PRS), BTR y residencias de estudiantes] mantiene su interés creciente con operaciones originadas y cerradas incluso en periodo de covid-19, como Arco de Triunfo. No en vano, ha alcanzado el 30% del total invertido en los primeros dos trimestres del año", señala Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE.

"Las operaciones residenciales, solo PRS/BTR, suman en el primer semestre del año 795 millones de euros, sin que se haya cerrado la primera mitad del año, lo que ya representa un 21% más que en el primer semestre de 2019, cuando la cifra de inversión alcanzó los 658 millones de euros, destacando la operación directa de AXA con Locare", añade Ofelia Núñez, directora de Inversión Residencial de la consultora.

En opinión de estos expertos, "el incremento de la demanda de hogares que vivirá de alquiler en los próximos años sitúa el segmento 'multifamily' como uno de los grandes dinamizadores del mercado y líderes en atracción del capital. Existen numerosos inversores institucionales que siguen viendo nuestro país destino atractivo para incrementar su exposición en producto residencial alquilado". Y después del verano, se producirá el gran goteo de nuevas operaciones.

Seseña, en el punto de mira

Y Seseña está en las quinielas en, al menos, una de ellas, con la operación en marcha de Sareb, con una promoción en curso que hace casi tres años incluyó en una cartera de préstamo promotor con colateral inmobiliario, Proyecto Esla, que se convirtió en el primer paquete de promociones a medio construir que ponía a la venta el banco malo. Un Fondo de Activos Bancarios (FAB) valorado en 150 millones de euros, tal y como avanzó El Confidencial, incluyendo el coste de terminar dichas promociones.

Y una de esas promociones a medio terminar se encuentra en Seseña, un municipio de la provincia de Toledo muy cerca de Madrid que ha resurgido de sus cenizas en los últimos años. Seseña fue el enclave elegido por Francisco Hernando, 'el Pocero', para levantar su sueño inmobiliario. Un sueño que se frustró antes siquiera de haber nacido con el estallido de la crisis en 2008. El macroproyecto residencial ideado allí se vino abajo y la banca heredó bloques de viviendas terminados y también algunos solares que recibió como pago de parte de su deuda.

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El Pocero terminó 5.096 viviendas de las 13.000 proyectadas antes del estallido de la crisis en 2008. Los primeros vecinos llegaron a pagar 250.000 euros por una vivienda de 100 metros cuadrados en 2007, mientras que en 2011, en lo más profundo de la crisis, los bancos vendieron por entre 50.000 y 60.000 euros y consiguieron liquidar gran parte del 'stock' heredado.

Fue entonces cuando arrancó el resurgir de Seseña y su lavado de cara. Desde entonces, tal y como escribió El Confidencial, los precios han ido subiendo progresivamente hasta el 'boom' actual, precipitado por la locura inmobiliaria que vive Madrid. Y casi una década después, en 2018, Seseña se ha puesto de moda. Lo que un día fue el símbolo más descarnado de la locura del ladrillo se convirtió en el anhelo de centenares de familias expulsadas de Madrid por el 'boom' de precios en la capital. Un inusitado interés que ha impulsado, de nuevo, los precios al alza.