Ya no salen las cuentas, el 'boom' del alquiler turístico se desinfla y regresa el tradicional

En los dos últimos años, en un contexto de tipos de interés en mínimos históricos y en pleno auge de plataformas como Airbnb, Booking o HomeAway, se ha producido un auténtico 'boom' inversor en torno al alquiler turístico, especialmente en el centro de las ciudades, con rentabilidades especialmente atractivas.

Sin embargo, este enorme apetito inversor ha provocado a su vez un fuerte incremento de los precios de venta de las viviendas en aquellas zonas turísticamente más atractivas, lo que ha terminado por pasar factura a las rentabilidades esperadas. A todo esto hay que sumar los movimientos adoptados por varios ayuntamientos de España —especialmente en las grandes capitales y zonas costeras con gran tirón turístico— para aprobar normativas que endurecen los requisitos para poder destinar un inmueble al alquiler turístico. Sin olvidar otras variables a tener en cuenta, como la tributación a que está sometido un alquiler tradicional o uno turístico.

Todos estos factores provocan que el alquiler turístico no siempre resulte más rentable que uno tradicional. De hecho, de la rentabilidad final obtenida depende mucho la ubicación del inmueble —en qué ciudad se encuentra y. dentro de esta, en qué zona—, pero también del número de días que se consiga alquilar. Así, por ejemplo, según datos del portal Casaktua, una vivienda turística debe estar ocupada entre un 50% y un 60% de los días del mes para que sea más rentable que un arrendamiento a largo plazo.

Una vivienda turística debe estar ocupada entre un 50% y un 60% de los días del mes para que sea más rentable que un arrendamiento a largo plazo

"El alquiler turístico se puso de moda cuando los precios de las viviendas habían tocado fondo y muchos particulares decidieron apostar por este negocio. Compraron a buen precio y gracias al alquiler turístico conseguían rentabilidades muy atractivas", explica a El Confidencial Luis Alberto Ventas, responsable de residencial de Casaktua. "Ahora, sin embargo, el enorme volumen de alquiler turístico que hay en algunas ciudades ha provocado que bajen mucho los precios y que las rentabilidades se hayan resentido, provocando que el pequeño inversor, que lo que busca es seguridad en su inversión, esté apostando de nuevo por el alquiler de larga duración", añade.

En el caso de Madrid capital, donde el 'boom' por el alquiler turístico se ha apoderado de ciertas calles el centro de la ciudad y ha hecho prácticamente desaparecer el alquiler tradicional, expulsando a muchos de sus inquilinos, para que el alquiler turístico se equipare con el tradicional debe estar alquilado 18 noches al mes, mientras que en el caso de Barcelona, estaríamos hablando de entre 15 y 18 noches al mes, según datos de Alquiler Seguro de hace varios meses.

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"Ciertamente, se ha producido una pequeña avalancha hacia el alquiler turístico. Muchos inversores se refugiaron en este tipo de activos buscando una rentabilidad atractiva, pero hemos visto que no es oro todo lo que reluce", señala Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro. "Los pisos turísticos necesitan estar ocupados un mínimo de días, necesitan mantenimiento y además ahora se va a restringir su presencia en determinadas ciudades", recuerda, al tiempo que señala que el hecho de que "aunque la rentabilidad se haya reducido en algunos casos del 8% al 4%, ese 4% tampoco está nada mal".

Los datos de esta compañía reflejaban, por ejemplo, cómo en determinados barrios de Madrid, la rentabilidad que ofrece el alquiler turístico no puede ni equipararse ni superar a la de los arrendamientos tradicionales. Y señalaba las zonas de Carabanchel, Chamberí, Fuencarral-El Pardo, Moncloa-Aravaca, Puente de Vallecas, San Blas, Tetuán, Usera, Vicálvaro y Villa de Vallecas.

No salen las cuentas

"Nosotros llevamos tiempo observando cómo a muchos inversores que compraron para destinar la vivienda al alquiler turístico no les salen las cuentas y optan por el alquiler tradicional. Y ahora, en el caso de Madrid, con la nueva normativa y la amenaza de posibles sanciones, estamos viendo cómo muchos de nuestros clientes, aunque ganen un poco menos, están optando por el alquiler tradicional. Haya o no multas finalmente, lo que está claro es que el efecto disuasorio ha funcionado", añade Carroza.

Para el responsable de Casaktua, "el 'boom' de los pisos turísticos en los núcleos urbanos parece tener los días contados. Los ayuntamientos de las grandes ciudades se han propuesto poner fin a una tendencia que no ha hecho más que crecer en los últimos años, lo que está llevando a muchos propietarios de segunda residencia a plantearse si realmente es más rentable apostar por el alquiler vacacional o por el tradicional, que siempre ha tenido más adeptos".

"En el caso de Madrid, el 95% de viviendas turísticas va a desaparecer porque la regulación, si sale adelante, es bastante restrictiva. La opción para sus propietarios es vender esas viviendas o transformarse en alquileres tradicionales", apunta Luis Alberto Ventas, quien considera que el alquiler tradicional volverá a ganar peso dentro de las grandes ciudades y aumentará la oferta —se calcula que hay 10.000 viviendas turísticas afectadas—, lo que provocará el retorno de la demanda. "Mientras, el inversor desaparecerá también del centro de las ciudades, lo que ayudará a estabilizar los precios también de la compraventa".

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Casaktua calcula que en la actualidad el 65% de los propietarios con una segunda vivienda apuesta por el alquiler a largo plazo, mientras que el 35% elige el arrendamiento vacacional. Y es que, según este portal, hay cinco factores por los que el primero continúa siendo más cómodo y rentable que el arrendamiento turístico. Si bien, no hay que olvidar que el fuerte aumento de los precios de la vivienda en algunas localizaciones ha provocado que la rentabilidad se sitúe en el nivel más bajo de los últimos seis años. Según datos del Banco de España, durante el primer trimestre de 2019, esta magnitud se situó en el 3,9%, por debajo del 4% por primera vez desde marzo de 2013, prácticamente un año antes de que el mercado inmobiliario tocara fondo e iniciara su recuperación.

A pesar de ello, ¿qué factores inclinan la balanza a favor del alquiler a largo plazo?

1.- Endurecimiento de la normativa de pisos turísticos en capitales y ciudades costeras. El auge de los pisos turísticos en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Palma de Mallorca podría terminar con las nuevas regulaciones. Por ejemplo, la reciente normativa aprobada en Madrid reducirá en un 95% los pisos destinados a este fin en el centro de la capital. Entre los principales puntos de la nueva medida promovida por la Comisión de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, se encuentra la necesidad de solicitar una licencia de actividad específica por uso terciario de hospedaje, o la obligatoriedad de contar con un acceso independiente a la calle o ascensor propio. Medidas como estas implicarán que unas 10.000 viviendas que actualmente se destinaban al alquiler turístico acaben formando parte del mercado tradicional del alquiler.

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2.- El alquiler por temporadas no se beneficiará del 60% de deducción en el IRPF. El Ministerio de Hacienda y el Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) han resuelto que la deducción en el IRPF por el alquiler no será aplicable a los arrendamientos de temporada. Solo se beneficiarán los alquileres tradicionales destinados a ser la vivienda habitual de los inquilinos. Actualmente, la deducción por alquiler prevista en la Ley del IRPF es del 60% sobre el rendimiento neto positivo que se haya obtenido.

3.- Las comunidades de vecinos podrán aumentar un 20% los gastos de comunidad de esas viviendas. Tras la entrada en vigor de la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se ha determinado que las comunidades de propietarios puedan, por acuerdo de una mayoría simple de 3/5 partes, limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico, o fijar unas determinadas condiciones para su ejercicio. Asimismo, la norma recoge la posibilidad de establecer incrementos de hasta un 20% en la participación de los gastos comunes por parte de las viviendas de uso turístico o, incluso, negarse a admitir este tipo de actividad.

4.- Las agencias que gestionan el alquiler de pisos para fines turísticos cobran en torno al 35% del beneficio obtenido por la gestión integral. Esta incluye las labores de limpieza, recepción y salida, así como el anuncio de la vivienda en las diferentes plataformas. A esto hay que sumar lo que se debe tributar por la actividad económica si se alquila más de 90 días al año. En cambio, los alquileres de larga estancia no suelen estar sujetos a agencias y, por tanto, no deben pagar esa cuota. Además, los gastos de limpieza y reparaciones se reducen considerablemente, y los costes fijos como el agua o la luz corren por cuenta del inquilino, lo que supone una ventaja económica frente al alquiler turístico.

Por tanto, dependiendo de la ciudad y la zona donde se ubique el piso, para que sea igual o más rentable el alquiler turístico que el residencial, el inmueble deberá estar ocupado entre un 50% y un 60% de los días del mes, teniendo en cuenta la facturación media de estas viviendas.

5.- La estabilidad que ofrece el alquiler de larga estancia. Al contrario de lo que ocurre con los alquileres turísticos, los arrendamientos de larga estancia ofrecen una estabilidad para los propietarios que facilita el control y rendimiento de la vivienda. En primer lugar, este tipo de contratos suele tener duraciones de, al menos, un año. Esto asegura que el inmueble no pase un periodo prolongado de tiempo vacío, al contrario de lo que ocurre con los pisos destinados a fines turísticos. Por otro lado, también garantiza una estabilidad en los ingresos, con cuotas fijas que el casero cobra de forma mensual.

Diferencia en los gastos

A la hora de analizar la rentabilidad de una vivienda, es necesario tener en cuenta diferentes parámetros como los ingresos, los suministros y tributaciones, la ocupación o la ubicación.

En este sentido, los gastos son más elevados en los inmuebles turísticos porque el pago de algunos servicios como la luz, el agua, el wifi o el gas corresponden al propietario; mientras que el residencial los asume en el inquilino.

Asimismo, en el apartado de los impuestos, el arrendador de un inmueble destinado al alquiler residencial puede desgravarse hasta el 60% de las tributaciones, mientras que en el turístico no.

Por otro lado, también hay que tener en cuenta que la ocupación de viviendas destinadas al alquiler turístico es variable. En la mayoría de los casos, los días más proclives para la ocupación de un inmueble son los viernes, sábados, domingos y lunes; mientras que es sensiblemente más baja los martes, miércoles y jueves.