Los pisos vacíos y el alquiler turístico Airbnb: así debes declararlo en la renta 2018-2019

La vivienda ocupa un lugar muy destacado en la declaración de la renta de miles de españoles. Al margen de la vivienda habitual, son miles los españoles que tienen una segunda vivienda. Una vivienda que en ocasiones deciden alquilar —por días, meses o años—, tenerla vacía o simplemente disfrutar de ella los fines de semana y vacaciones —en el caso de la casa de la playa, la montaña o el pueblo—.

El fisco debe estar al tanto de todos los inmuebles, incluso si no tienen uso, están vacíos y no solo no generan ningún ingreso sino que suponen ciertos gastos —IBI, tasa de basuras, comunidad de vecinos—. Esas propiedades que no constituyen nuestra vivienda habitual deben aparecer en la declaración de la renta y Hacienda puede hacernos pagar por ellas, aunque no nos generen ningún ingreso.

Es lo que se conoce como imputación de rentas inmobiliarias, concepto por el que tributan las personas que tienen en propiedad inmuebles urbanos que no constituyen ni la vivienda habitual ni generan rendimientos del capital inmobiliario. Pisos vacíos, en definitiva, a los que, por un motivo u otro, el propietario decide no dar ningún uso.

[Calendario y plazos de la declaración de la renta 2018]

La renta a imputar, sobre la que el contribuyente debe pagar impuestos, es el 2% del valor catastral con carácter general. El valor catastral es el que figura en el recibo del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) correspondiente a 2018, tal y como recoge la Agencia Tributaria. Los impuestos dependerán del tipo impositivo que nos corresponda, que puede oscilar entre el 19 y el 45%.

Por otro lado, se aplicará el 1,1% en los siguientes supuestos:

a) Inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el periodo impositivo o en el plazo de los 10 periodos impositivos anteriores.

b) Inmuebles que, a la fecha de devengo del impuesto (normalmente, el 31 de diciembre), carecieran de valor catastral o este no haya sido notificado al titular. El porcentaje del 1,1% se aplicará sobre el 50% del mayor de los siguientes valores:

- El precio, contraprestación o valor de adquisición del inmueble.

- El valor del inmueble comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.

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La imputación de rentas se hace en el caso de inmuebles urbanos que no estén vinculados a actividades económicas, o, en el caso de inmuebles rústicos con construcciones, que no sean indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas, que no generen rendimientos de capital, que no sean la vivienda habitual y que no se trate de suelo no edificado, inmuebles en construcción o que, por razones urbanísticas, no sean susceptibles de uso.

Al hacer la declaración de IRPF, hay que incluir todas las viviendas en propiedad, tanto las que son solo nuestras como las compartidas, en el apartado de datos personales en rentas inmobiliarias. En el caso de herencia o donación de un inmueble, tanto si se ha recibido un porcentaje, la plena propiedad o usufructo del mismo, se deben imputar las rentas inmobiliarias, siempre y cuando el inmueble no sea la vivienda habitual. Si el inmueble ha estado arrendado, se deberá declarar el rendimiento del alquiler o la ganancia patrimonial generada, si fue vendido.

¿Cómo se declara el alquiler turístico?

En pleno 'boom' por los pisos turísticos o los alquileres por temporadas, ¿cómo debemos declararlo a Hacienda? En los últimos tres años, se ha producido una auténtica fiebre inmobiliaria por este tipo de activos. ¿Qué diferencias hay respecto a un alquiler tradicional?

Cuando la vivienda ha estado alquilada solamente una parte del año, y el resto está a disposición de sus propietarios, la imputación se realizará en proporción al número de días que el inmueble no ha estado alquilado. Es decir, si un inmueble urbano ha estado arrendado durante los seis primeros meses del ejercicio fiscal y durante los seis últimos no tuvo inquilino alguno, la imputación de renta se realizará por los seis últimos meses, ya que la primera mitad del año sí habría generado rendimientos del capital inmobiliario.

Es importante tener en cuenta que, para que a ojos de Hacienda tenga la consideración de alquiler turístico, este debe ir acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera, como por ejemplo servicio de limpieza antes de la llegada de los inquilinos o tras la salida de estos, o la entrega y recogida de llaves en el momento de la entrada y salida de los clientes. De ser así, a efectos fiscales, se interpreta como una actividad empresarial, sujeta a unos determinados impuestos, ya que los rendimientos derivados de la misma tendrán la consideración de rendimientos de actividades económicas.

¿Quién debe declarar el alquiler turístico? El titular del inmueble o el titular del derecho que le habilita para la cesión de esa vivienda, por ejemplo, en el caso de un usufructuario del inmueble que cede el mismo. Y los rendimientos obtenidos por el arrendamiento se declararán por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles.

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Al rendimiento neto resultante de esa operación no le resultará aplicable la reducción del 60% prevista en la Ley de IRPF, ya que los apartamentos de uso turístico no tienen por finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda sino cubrir una necesidad de carácter temporal.

Los periodos de tiempo en los que el inmueble no haya sido objeto de cesión generan la correspondiente imputación de renta inmobiliaria, al igual que cualquier otro inmueble, como se explicaba al comienzo del artículo en el caso de los pisos vacíos.

Ejemplo práctico

Supongamos una segunda residencia con los siguientes datos:

Valor catastral: 51.000 euros.

Alquilada durante 60 días.

A disposición de sus titulares durante: 305 días.

Fecha revisión valor catastral: 2010.

Tipo marginal: 37%.

Renta a imputar: 51.000 X 1,1% X 305/365 = 468,78

Impuestos a pagar: 37%X468,78: 173,44 euros.