La última fiebre del ladrillo se llama 'build to rent': 2.000 M invertidos en pisos en alquiler

Diciembre de 2017. Axa Real Assets desembolsa 170 millones de euros por un 'portfolio' residencial propiedad de Goldman Sachs y B Capital. Una cartera formada por 28 edificios con un total de 850 viviendas destinadas al alquiler y ubicadas en Madrid y Barcelona.

Aquella operación marcó el comienzo de una nueva fiebre inmobiliaria que ha cogido carrerilla durante 2019 y que, tal y como anticipan los expertos, se intensificará durante 2020. Una fiebre que tiene como protagonista el mercado residencial del alquiler, un mercado que podría alcanzar los 2.000 millones de euros de inversión directa este año, por encima de las cifras previstas para el 'retail' -1.250 millones- y el logístico -1.700 millones-, y cerca de las previsiones para el sector hotelero -2.500 millones-.

Según las estimaciones de Savills Aguirre Newman, esos 2.000 millones supondrán duplicar las cifras de 2018 -casi 900 millones de euros-, eso sí, si excluimos las operaciones corporativas como la compra de Testa por parte de Blackstone -1.850 millones- o la creación de un nuevo vehículo entre CBRE GI, Madison y Azora -750 millones- con el objetivo de comprar 10.000 viviendas para destinarlas al alquiler. Además, se permitirá multiplicar por cinco el volumen total invertido en 2017, cuando apenas se superaron los 400 millones de inversión directa en este sector.

En 2019, la inversión residencial en alquiler alcanzará los 2.000 millones, el doble que en 2018 y cinco veces más que en 2017

Esta consultora, que ha intermediado en operaciones en este segmento por importe de 400 millones de euros, asegura que estas cifras muestran la consolidación de un mercado en el que, ante la ausencia de edificios enteros destinados al arrendamiento, se ha producido la irrupción de fondos y socimis en el desarrollo de proyectos llave en mano específicos destinados al alquiler, lo que en jerga anglosajona se conoce como 'build to rent'. De hecho, según un estudio de Savills Aguirre Newman, en el tercer trimestre de 2019, se estima que el 30% de la inversión institucional en el mercado residencial se centra en este tipo de proyectos "que buscan diversificar su riesgo con inversiones a largo plazo que ofrezcan rentabilidades mayores de las que se pueden obtener en otros mercados secundarios inmobiliarios", recoge un informe reciente de esta firma.

En España, y en concreto Madrid y Barcelona, donde los precios de los alquileres están disparados y donde se concentra la demanda, estos proyectos llave en mano han despertado un enorme interés entre los inversores ya que, a diferencia de lo que sucede en otros países europeos, la oferta de grandes carteras o edificios de viviendas en alquiler son muy escasos.

El número de hogares en alquiler, en aumento

"El alquiler es la alternativa más accesible para cada vez un mayor porcentaje de la población que tiene dificultades de acceso al crédito y no es capaz de realizar el desembolso inicial para la compra de un inmueble debido, ya sea a la inestabilidad del mercado laboral, o a la mermada capacidad de ahorro", explica Pelayo Barroso, director nacional de Research de Savills Aguirre Newman.

Las estadísticas apoyan este apetito inversor. En España, el porcentaje de hogares que vive en alquiler ha ido en aumento en los últimos 10 años. En la actualidad, y sin contar las viviendas cedidas, estamos hablando del 17,5% de la población frente a la media del 31% de Europa. Además, según datos del INE, desde 2013 han aumentado en casi 370.000 los hogares que se han decantado por el alquiler, lo que supone un aumento anual -de media- de 73.500 hogares en régimen distinto al de tenencia en propiedad, mientras que hasta 2033 se espera una creación media anual de 115.000 hogares.

Todos estos datos dan idea del potencial de este negocio para inversores si bien, debido a los elevados precios de los alquileres alcanzados, la demanda ha mostrado signos de desaceleración. No olvidemos que en España, un 42% de la población destina más del 40% de sus ingresos a pagar el alquiler de su vivienda, lo que ha provocado que buena parte de esos hogares haya intentado probar suerte en el mercado de la compraventa, aunque no siempre con éxito debido a la falta de ahorros y financiación.

Desde 2013 hay casi 370.000 hogares más que se han decantado por el alquiler en España

Además, también según el INE, las proyecciones de población apuntan a que el crecimiento poblacional se deberá al incremento de la población extranjera, que tiene mayor propensión a alquilar (en torno a un 60% comparado con 12% de los hogares con miembros españoles). "Este factor hará de contrapunto empujando al alza el mercado de alquiler", según Savills Aguirre Newman.

La irrupción de los grandes fondos de inversión y socimis permitirá la profesionalización de un sector en manos, en un 96% de los casos, de no profesionales, generalmente particulares con una o dos viviendas en propiedad que, según los expertos, apenas invierten en el mantenimiento de las viviendas.

Esta situación confiere unas características especiales al parque de viviendas en alquiler como una elevada atomización de la oferta y un mejorable estado de conservación de las viviendas. "Es muy difícil encontrar edificios completos destinados al alquiler dado que la oferta se halla dispersa en multitud de diferentes inmuebles. Una situación que está impidiendo a inversores institucionales crear grandes carteras, obligándoles a desarrollar proyectos desde la fase de construcción bajo diferentes formatos", explica a El Confidencial Susana Rodríguez, directora ejecutiva de la división de consultoría de Savills Aguirre Newman.

Hacia la profesionalización del sector

En su opinión, "la existencia de un mercado residencial en alquiler muy poco profesionalizado y con un importante recorrido, unido a la aparición del régimen de las socimis, ha supuesto la progresiva entrada de inversores institucionales desde del año 2013", con un estrategia de inversión a la largo plazo y un perfil más 'core', frente a otro perfil inversor más cortoplacista cuyo objetivo es deshacer posiciones y vender esas futuras carteras de viviendas en alquiler a un inversor institucional.

"El objetivo del inversor institucional es crear grandes carteras de viviendas en alquiler dadas las economías de escala que esta situación genera y, consecuentemente, la mayor rentabilidad que se obtiene". Algo, prácticamente inexistente ahora en España frente a otros países europeos donde, por el contrario, existe una elevada concentración de viviendas en alquiler bajo la gestión de empresas especialistas. "El mercado está en manos de profesionales y no de particulares, lo que garantiza unos estándares de calidad y una gestión adecuada de las viviendas", señala Susana Rodríguez.

En este sentido, durante 2019 se ha producido un aluvión de noticias en torno a proyectos llave en mano de obra nueva, diseñados a medida para el mercado de alquiler. Fondos de inversión que prácticamente cada mes anuncian acuerdos con algunos de los promotores más potentes del país. "Durante este año hemos visto a algunos promotores vender a fondos proyectos ya en marcha e inicialmente pensados para la venta. Sin embargo, cada vez hay más operaciones que desde el principio se estructuran para el alquiler", explica Enrique Isla, 'partner' en el bufete Gómez-Acebo & Pombo.

"En zonas donde hay mucha concentración de promotores o donde un mismo promotor tiene mucho suelo y proyectos en varias fases, el promotor prefiere poner a la venta un proyecto llave en mano que habría salido a la venta en cuatro años, renunciando al margen, pero no al TIR", apunta Susana Rodríguez, quien explica que este tipo de operaciones se estructuran generalmente a través de un contrato de 'forward purchase', por el que promotor asume el coste hasta el momento de la entrega.

Es decir, "al igual que sucede con la venta a un particular, el desembolso total del dinero no se produce hasta la entrega de llaves por parte del promotor", añade Enrique Isla, quien también asegura que para que estas operaciones salgan adelante se suelen firmar avales o pagos a cuenta. Fórmulas todas ellas y contratos que suponen, tal y como reconocen tanto Isla y como Rodríguez, un nuevo escenario para la banca, "que debería estudiar estas operaciones no tanto como un préstamo al promotor sino con una operación de 'retail".

¿Quiénes son los grandes propietarios?

Tal es el apetito por este tipo de proyectos que solo en 2018, las socimis dedicadas al alquiler de vivienda incrementaron en un 57% sus activos hasta alcanzar aproximadamente los 42.000 pisos, mientras que otros inversores institucionales no cotizados, según estima Savills Aguirre Newman, suman aproximadamente 100.000 unidades adicionales.

A pesar de este crecimiento, su posición sigue siendo residual en el conjunto del mercado y están muy lejos de la situación de los grandes propietarios de viviendas en alquiler en Europa. A modo de ejemplo, en Alemania una sola compañía, Vonovia, es propietaria de más de 350.000 viviendas en alquiler, siete veces más que la suma de las viviendas propiedad de las principales cotizadas españolas.

En España, el mayor 'casero' es el fondo de inversión Blackstone. A través de varias sociedades -Testa, Fidere, AlbiranaProperties, Torbel o EuripoProperties- es propietaria de aproximadamente 30.000 viviendas. Otros grandes operadores del mercado son Lazora, con más de 6.000 viviendas en propiedad; Vivenio, propiedad del fondo de pensiones holandés APG y la inmobiliaria Renta Corporación, con una cartera de 3.200 viviendas y Encasa Cibeles y Tempore Properties, propiedad de Goldman Sachs y del fondo TPG RE Partners respectivamente, con más de 2.000 unidades en cartera cada una de ellas.

El sector promotor también ha encontrado en el 'build to rent' una fórmula para dar salida a determinados proyectos que no han tenido la acogida esperada entre los futuros compradores de vivienda. Aedas, Metrovacesa, Quabit, Momentum o Urbas son los nombres que más han sonado en los últimos meses. Así, por ejemplo, Aedas construirá 500 viviendas en alquiler para el fondo Ares -70 millones de euros-, que también ha firmado con Metrovacesa un acuerdo -29 millones de euros- para un proyecto llave en mano de 121 viviendas. Los pisos estarán en Torrejón de Ardoz, Alcalá de Henares y El Cañaveral, Arganda del Rey y Madrid capital.

Muchos de estos proyectos no estarán terminados hasta dentro de año y medio o dos años y, según estimaciones de Savills Aguirre Newman, apenas pondrán en el mercado entre 4.000 y 5.000 viviendas en alquiler cuando, según diferentes expertos, son necesarias un millón de viviendas para evitar las tensiones alcistas en los precios.

No obstante ya hay proyectos de nueva construcción operativos. Por ejemplo, las 171 viviendas a precios asequibles de la gestora Locare Real Estate y Tectum Real Estate Investments en Torrelodones, ocupado al 90% en apenas una semana.

Los expertos calculan que se necesita un millón de viviendas en alquiler para evitar tensiones en los precios. En dos años, apenas se construirán 5.000

De hecho, estas dos compañías han sido pioneras en su apuesta por el alquiler a precios asequibles en Madrid. En octubre de 2018 firmaron un acuerdo estratégico para promover y explotar un parque de más de 1.000 viviendas destinadas al alquiler a largo plazo. Para ello, levantaron un fondo con un objetivo de inversión de 120 millones que permitió la adquisición de suelos en Torrelodones, Villalba, Móstoles, Arroyomolinos, Valdemoro (dos solares) y Alcalá de Henares para un millar de viviendas que saldrán al mercado a entre 500 y 900 euros al mes. Ahora, Locare RE y Tectum Real Estate Investments preparan un nuevo fondo de 240 millones de euros con la misma filosofía: poner viviendas en alquiler a precios asequibles.

La última compañía en subirse al carro ha sido Urbas, especializada en la promoción inmobiliaria y la gestión de suelo, que recientemente anunciaba su intención de incorporarse al negocio del 'build to rent', al que prevé destinar parte de su cartera de suelo -más de 18 millones de metros cuadrados-, además de intentar convertirse en un aliado del Ministerio de Fomento desarrollando suelo de titularidad pública mediante su participación en el Plan 20.000, un plan financiado por el Ministerio de Fomento y gestionado por la Entidad Pública Empresarial de Suelo (SEPES) y con el que el Gobierno prevé el desarrollo, durante los próximos 4-5 años, de unas 20.000 viviendas para alquiler asequible en lugares donde el mercado está especialmente tensionado, como Madrid, Valencia, Barcelona o Sevilla.

Y es que, según todos los expertos del mercado inmobiliario, hay una apuesta de las administraciones públicas por poner en el mercado vivienda a precios asequibles, si bien, todos insisten es que es necesario que sus intenciones se conviertan ya en una realidad, por ejemplo, a través de licitaciones del derecho de superficie de suelo público sobre el que las empresas adjudicatarias puedan construir las viviendas que luego explotarán en régimen de alquiler durante un plazo amplio y predeterminado de años.

Rentabilidades atractivas

Mientras las administraciones públicas pasan de las palabras a los hechos, la rueda de la inversión sigue girando. Y lo hace al calor de unas rentabilidades muy atractivas. Para que nos hagamos una idea, la rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler a nivel nacional alcanzó el 3,9% en el segundo trimestre del 2019, según datos oficiales del Banco de España.

Este retorno muestra un importante diferencial frente al que ofrece la renta fija (el bono español a 10 años se ha situado en el 0,4%) y supera la que ofrecen los mercados 'prime' de oficinas y 'high street'. Los porcentajes varían de unas ciudades a otras, pero también dentro de una misma ciudad, tal y como puede verse en las dos tablas inferiores. Así, por ejemplo, y de acuerdo con los datos del Banco de España, la rentabilidad inicial media en el mercado de alquiler de Madrid capital es del 5,06% y oscila entre un máximo del 8,43% en el barrio de Villaverde -con los alquileres más bajos de Madrid- y un mínimo del 3,9% en el barrio de Salamanca, donde se encuentran los alquileres más elevados de la ciudad.

Por su parte, la rentabilidad inicial media en el mercado de alquiler de Barcelona capital es del 4,74% y se mueve entre un mínimo del 3,77% de Sarrià Sant-Gervasi y un máximo del 6,01% en Nou Barris.