El alquiler está de enhorabuena: Locare y Tectum preparan otro fondo de 240M

La gestora inmobiliaria Locare RE y la compañía Tectum Real Estate Investments preparan un nuevo fondo de 240 millones de euros para poner en el mercado viviendas en alquiler a precios asequibles, un negocio por el que muy pocas empresas están apostando y donde puede haber un enorme nicho de negocio en un momento en que los fuertes aumentos de los alquileres en las grandes ciudades y los elevados precios de compra están expulsando del mercado inmobiliario a buena parte de las familias.

Este fondo, bautizado como Tectum II, se suma al primer fondo que lanzaron ambas compañías hace unos meses. En aquella ocasión, el importe de la inversión ascendió a 120 millones, una cifra que permitió la adquisición de siete solares donde se levantarán 1.000 viviendas de alquiler a precios asequibles en la Comunidad de Madrid y contó con el respaldo de inversores nacionales. Los terrenos adquiridos se ubican en Torrelodones, Villalba, Móstoles, Arroyomolinos, Valdemoro (dos suelos) y Alcalá de Henares y las viviendas saldrán al mercado entre 500 y 900 euros al mes.

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Según confirman fuentes de la compañía que preside Andrés Horcajada, este nuevo vehículo "nace con la misma filosofía y estrategia y con el doble de capacidad inversora", y buscará oportunidades de negocio, no solo en la Comunidad de Madrid, donde centrarán sus esfuerzos —si bien reconocen las dificultades para comprar suelo—, sino en otros mercados como el de Málaga, País Vasco o Baleares.

Y acalaran. "No hacemos vivienda social, eso es algo que deben hacer los ayuntamientos, en suelo público. Pero si queremos construir vivienda asequible, necesitamos de la colaboración público-privada. Y en esta línea estamos trabajando con varios ayuntamientos, y esperamos que si todo va bien, durante el primer semestre de 2020, algunos de estos acuerdos vean la luz". Uno de ellos, con el Ayuntamiento de Alcobendas.

Los planes a corto plazo pasan por tener comprometidas operaciones para poner en el mercado 1.500 viviendas en desarrollo para alquiler en 2020. Unas 600-700 viviendas procedentes de las iniciativas en marcha en distintos ayuntamientos sobre suelos públicos podrán salir a lo largo del primer semestre de 2020, unas 400 durante los primeros tres meses.

La búsqueda de suelo, sin embargo, no está siendo sencilla. Y es que adquirir terrenos en la Comunidad de Madrid se ha convertido en el principal hándicap no solo para Locare sino para el sector promotor en general. La falta de producto finalista en venta y el enorme apetito comprador están impulsado los precios al alza. Y las posibilidades de comprar a precios atractivos son limitadas. Locare consiguió comprar suelos a varios propietarios privados que formaban parte de un programa de vivienda protegida en alquiler de la Comunidad de Madrid y, por tanto, fueron calificados como tal, pero que nunca llegaron a promoverse.

Ahora, esas oportunidades son mucho más limitadas. "Comprar suelos a precios asequibles en Madrid que permitan estabilizar los precios es a día de hoy muy complicado. Nos encontramos con una gran competencia de promotores privados en los procesos de venta", explica a este diario la directora de inversión, Alejandra Mora. "Nos llegan muchos suelos, pero nos encontramos con mucha competencia de otros operadores, lo que encarece el precio".

Las oportunidades de negocio se encuentran, por tanto, en la colaboración público-privada, pero también en los acuerdos con promotores. De hecho, a principios de mayo, Locare compró una promoción de viviendas en alquiler a Vía Célere en Valdemoro con parte del capital de Tectum I y reconocen que otros promotores también han llamado a sus puertas.

"Nos han puesto sobre la mesa proyectos 'built to rent' promotoras con sobreexposición en algunas zonas o porque han detectado riesgo comercial, que el producto no les sirve para la venta, y han optado por vender llave en mano para alquilar. Piensan en el 'built to rent' como el plan B a su línea de negocio y si detectan riesgo comercial, promuevo para alquilar. Y no debería ser así, porque no son dos mercados excluyentes", explica Alejandra Mora quien, aunque asegura que lo descartan, asegura que prefieren "entrar en el desarrollo del proyecto desde el principio, ya que buscamos un portfolio homogéneo".

Alejandra Mora destaca no solo los precios de los alquileres sino la actualización de las rentas. "Están indexados al IPC, con lo que la subida de las rentas está sujeta a la inflación". Una política muy diferentes a la que están llevando algunos fondos de inversión, cuyo modelo económico, tal y como explica Mora, "se basa en subidas de rentas y en la venta final del activo. Los alquileres tienen techo y los alquileres asequibles no se pueden basar en modelos financieros", añade.

Rentabilidades brutas en torno al 4%

¿Qué rentabilidad ofrecen a los inversores? Alejandra Mora habla de los mismos porcentajes que publica el Banco de España, actualmente en torno al 3,9%. "Nada más allá de lo que ofrece el mercado".

El perfil inversor de Tectum II, al igual que en el primer vehículo, "son familias españolas con carteras muy diversificadas, y que no solo invierten en inmobiliario. Ven oportunidades en este negocio pero no son inmobiliarios puros y duros. Un alto porcentaje repetirá, mientras que también entrarán algunos de los que quedaron fuera en Tectum I", señala Mora.

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Respecto a los futuros inquilinos, esta directiva explica que para todas las viviendas que son protegidas existe una regulación de rentas que es la normativa de vivienda protegida para alquiler. "Las administraciones podrían centrarse en actualizar este tipo de normativa para abaratar alquileres y evitar la regulación del mercado privado del alquiler con regímenes tarifarios 'impuestos'. El 100% de las viviendas de Tectum I son viviendas de este tipo porque nos sentimos cómodos en el mercado de las rentas protegidas", señala.

Para poder acceder a ellas, el protocolo a seguir es la normativa de vivienda protegida de la Comunidad de Madrid —Decreto 74/2009 Reglamento de Vivienda protegida y legislación complementaria—. "Nuestras viviendas están destinadas a familias o personas cuyos ingresos totales no superen 5,5 veces el Iprem, 41.357 euros exactamente para 2019. Además, son contratos sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) igual que los alquileres libres. Las modificaciones introducidas por el RDL 7/2019 en la LAU han situado una duración mínima de siete años en caso de que el arrendador sea una persona jurídica".