UN 90% DE LAS VIVIENDAS, EN MANOS PRIVADAS

Informe del Banco de España: la precariedad laboral aviva el precio de los alquileres

El auge del alquiler en España, sin embargo, parece estar más relacionado con una necesidad que con un cambio de mentalidad, tal y como constata el Banco de España

Foto: El Banco de España culpa a la precariedad laboral del 'boom' de los alquileres. (iStock)
El Banco de España culpa a la precariedad laboral del 'boom' de los alquileres. (iStock)

España ha pasado en una década de tener 2,4 millones de hogares viviendo de alquiler a tres millones. El auge del alquiler en España, sin embargo, parece estar más relacionado con una necesidad que con un cambio de mentalidad. Y así lo constata el Banco de España, que vincula directamente el 'boom' de los alquileres con la precariedad laboral.

En su último boletín económico sobre la 'Evolución reciente del mercado del alquiler de vivienda en España", elaborado por David López-Rodríguez y María de los Llanos Matea y publicado este jueves, el organismo destaca cómo "la dificultad de los colectivos con menor renta para incrementar sus ingresos por la aún elevada incidencia del desempleo, la escasa duración de los nuevos contratos laborales o la mayor relevancia de la jornada reducida habrían aumentado la demanda de alquiler residencial, especialmente entre los hogares jóvenes".

Informe del Banco de España: la precariedad laboral aviva el precio de los alquileres

El Banco de España constata de esta manera lo que desde hace meses llevan advirtiendo diferentes informes y estudios de los portales inmobiliarios: muchos hogares viven de alquiler porque no pueden comprar casa.

De hecho, el organismo señala que existen un conjunto de determinantes económicos y demográficos —no sociológicos— que "habrían contribuido al auge de la demanda de alquiler residencial y a su traslación a un aumento significativo de los precios en este mercado". De hecho, detecta una mayor relevancia y dinamismo en determinados colectivos en los que, de hecho, existe una mayor precariedad laboral: hogares jóvenes, inmigrantes y trabajadores temporales.

El Banco de España destaca, además, una mayor preeminencia del alquiler en hogares cuya persona de referencia se encuentra en desempleo o con un contrato de trabajo temporal. Un situación que en su opinión "ilustra la relevancia central de las condiciones del mercado de trabajo para explicar la dinámica reciente del alquiler residencial".

Banco de España.
Banco de España.

Sin ahorros para comprar

Asimismo, del informe del Banco de España se extrae una dramática conclusión. Muchos de esos hogares están prácticamente condenados a vivir de alquiler ante la imposibilidad de comprar casa. En este sentido, destaca cómo en el periodo de recuperación económica que se inició en 2013, "se observa la dificultad de los colectivos con menor renta para incrementar sus ingresos actuales y esperados, por la aún elevada incidencia del desempleo, la escasa duración de los nuevos contratos o la mayor relevancia de la jornada reducida. La combinación de bajos ingresos laborales y de riesgo de pérdida de empleo dificultaría a un porcentaje significativo de hogares (especialmente, jóvenes) con niveles de renta y patrimonio reducidos el acceso a un préstamo para la adquisición de vivienda".

Hay que recordar que, como regla general, la banca solamente está concediendo financiación sobre el 80% del valor de venta o de tasación de la vivienda. A lo que habría que sumar otro 10% en concepto de gastos. Es decir, para una vivienda de 200.000 euros, serían necesarios unos ahorros de, aproximadamente, 60.000 euros.

La combinación de bajos ingresos laborales y de riesgo de pérdida de empleo dificultará el acceso a un préstamo para la adquisición de vivienda

De tal manera que "la dificultad de acumular el ahorro necesario para adquirir una vivienda habría incrementado, de este modo, la demanda de alquiler residencial o, para los hogares con menor renta, la permanencia en la vivienda familiar". En este sentido, tal y como mostraba la 'Encuesta financiera de las familias 2014', a la que hace referencia el Banco de España, los hogares con menor renta son los que declaran en una mayor proporción residir en viviendas que no son de su propiedad y los que experimentaron los mayores crecimientos de alquiler residencial de 2011 a 2014.

"Esto podría provocar una mayor permanencia en el mercado del alquiler por parte de los hogares jóvenes, y en particular entre aquellos con menores ingresos y con precariedad laboral, contribuyendo de este modo al incremento de la demanda de alquiler", constata el Banco de España.

El alquiler se 'come' los ingresos

Por otro lado, los hogares con menores ingresos, mayor inestabilidad laboral, trabajos más precarios y rentas más bajas también son los más afectados por los fuertes aumentos de los alquileres. En 2014, es decir, hace cinco años, antes del 'boom' del alquiler, este se 'comía' el 27,8% de los ingresos netos de los hogares españoles y el 46,9% de los hogares con menores ingresos, en ambos casos porcentajes muy superiores a los de la OCDE.

Porcentajes que, tras los fuertes incrementos de precios en los últimos cinco años se habrían deteriorado sensiblemente. De hecho, según datos de Fotocasa e Infojobs, los hogares destinan el 34% de sus ingresos al pago del alquiler, mientras que en Madrid y Cataluña este porcentaje se incrementa hasta el 50%. Pero además, según datos de 2016 de la OCDE, en España un 25% de los hogares españoles gastaba más del 40% de su renta neta disponible al pago del alquiler, el peor porcentaje, solo por detrás de Reino Unido y Grecia.

El Banco de España, con base en los datos de idealista.com, estima que los precios de los alquileres ofertados en el portal se han disparado un 50% desde su
mínimo, en el último trimestre de 2013, hasta el máximo observado en mayo de 2019, mientras que durante este mismo periodo, los precios de oferta de venta de vivienda han crecido a un ritmo significativamente menor, del 6,8%. Y descarta que el fuerte incremento del alquiler turístico haya provocado una mayor tensión de precios en el alquiler tradicional.

Por otro lado, el boletín económico también relaciona la falta de trabajo con el incremento de precios de los alquileres en determinados mercados. "La demanda de alquiler residencial se habría incrementado especialmente en algunos municipios que ofrecían mejores oportunidades tanto de formación como laborales. La evidencia disponible muestra que en los últimos años se ha producido una mayor concentración de los flujos migratorios internos en capitales de provincia con mayor población y en las que se aprecia mayor dinamismo del empleo. De manera coherente con este fenómeno, se observa una correlación positiva entre el crecimiento de los precios de oferta de alquiler y el dinamismo demográfico en el ámbito de capitales de provincia".

La rentabilidad se resiente

El 'boom' en el mercado del alquiler ha estado alimentado por el enorme interés inversor por este tipo de activos. No en vano, comprar una vivienda para destinarla posteriormente al alquiler ofrecía rentabilidades brutas muy atractivas hasta hace un par de años, mientras que "los incentivos fiscales a la inversión empresarial en el mercado del alquiler, como por ejemplo el régimen especial de las sociedades de inversión inmobiliaria (socimis), favorecen la rentabilidad para este tipo de agentes".

De hecho, durante el primer trimestre de 2019, esta magnitud se situó en el 3,9%, por debajo del 4% por primera vez desde marzo de 2013, prácticamente un año antes de que el mercado inmobiliario tocara fondo e iniciara su recuperación. Un descenso que viene provocado por el incremento en los precios de venta de las viviendas y unos precios de los alquileres que comienzan a tocar techo en los mercados más dinámicos.

"Desde 2017, la rentabilidad bruta del alquiler se estaría reduciendo en estas ciudades —Madrid y Barcelona—, y alcanza en la actualidad los niveles de 2014. Esta dinámica refleja el notable incremento del precio de oferta del alquiler superior al precio de venta hasta 2017, observándose en 2018 una desaceleración del precio del alquiler —e incluso su estancamiento— en Barcelona, y un notable dinamismo de los precios de oferta de venta en Madrid", apunta el organismo en su informe.

Socimis y fondos controlan el 10% del mercado del alquiler en España

El Banco de España revela en su boletín económico un dato relevante. Las sociedades destinadas al alquiler de vivienda representan alrededor de un 10% de las viviendas en alquiler en 2018 —con especial presencia en las grandes ciudades—, mientras que el resto estaría en manos de particulares.

De hecho, en la ciudad de Barcelona, las personas jurídicas representaban en 2018 alrededor del 25% del mercado del alquiler residencial, tal y como recoge el último Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, de 2019.  

Un porcentaje reducido pero que contrasta con el 3% que se maneja extraoficialmente en el sector inmobiliario

Y es que, tal y como destaca el organismo, "el incremento de la rentabilidad del alquiler y, por tanto, de su atractivo como instrumento de inversión coincide con la entrada en el mercado de nuevos operadores", quienes, por otra parte, cuentan con incentivos fiscales. 

Vivienda

El redactor recomienda

Escribe un comentario... Respondiendo al comentario #1
9 comentarios
Por FechaMejor Valorados
Mostrar más comentarios