APUESTAN POR LAS VARIABLES Y MIXTAS

¿Hipotecas a tipo fijo? Por qué ING, Evo y Triodos evitan entrar en la guerra

Cuando parecía que la recuperación del euríbor pondría fin a la guerra hipotecaria, el desplome del indicador la ha reavivado, obligando a los bancos a revisar su oferta

Foto: Imagen de Tierra Mallorca en Unsplash.
Imagen de Tierra Mallorca en Unsplash.

Febrero de 2016. El euríbor entra, por primera vez en su historia, en terreno negativo y la banca escribe un capítulo hasta ese momento insólito dentro de su guerra hipotecaria: el tipo fijo, un producto residual en la cartera de las entidades financieras y que apenas representaba el 5% de las hipotecas concedidas. Ahora, tres años después, casi la mitad de los préstamos que se firman en España para comprar casa son fijos.

Los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) correspondientes al mes de junio muestran cómo el 55,5% de las hipotecas sobre viviendas se constituyeron a tipo variable. Cuando parecía que la recuperación del euríbor pondría fin a esta guerra hipotecaria, el desplome del indicador la ha reavivado, obligando a las entidades financieras a revisar toda su oferta hipotecaria a tipo fijo con intereses muy competitivos y dejando en un segundo plano la oferta variable, un producto que, con los tipos de interés y el índice en mínimos históricos, ha dejado de ser rentables para la banca.

BBVA, CaixaBank y Bankinter fueron las primeras entidades en mover ficha, mientras que a lo largo del verano otros bancos han seguido sus pasos, especialmente las plataformas 'online', como Coinc de Bankinter, Openbank de Santander y MyInvestor de Andbank, que han sido las encargadas de agitar el mercado, liderando las rebajas.

Sin embargo, hay tres entidades que no han sucumbido a los cantos de sirena del tipo fijo. Hablamos de ING, Evo Banco y Triodos Bank. Todas ellas tienen en su oferta hipotecaria productos a tipo mixto, pero ni rastro del fijo. Desde el banco naranja, señalan a El Confidencial que “nos sentimos cómodos con nuestra actual oferta hipotecaria. Creemos que los dos tipos de hipotecas que estamos ofreciendo —variable y mixto— responden a las necesidades de nuestros clientes. Nuestra hipoteca Naranja Mixta conjuga lo mejor de las hipotecas fijas y variables. Esta hipoteca la prefieren aquellos clientes que buscan la tranquilidad de tener una cuota fija durante los 10 primeros años, que es el periodo en el que más intereses se pagan”.

Variables y mixtas, pero no fijas

La irrupción de ING con su producto mixto se produjo en 2015, meses antes de que el euríbor entrara en negativo, y actualmente representa alrededor del 40% de su cartera. Las hipotecas mixtas, a diferencia de los productos a tipo fijo, aseguran a las entidades financieras unas ganancias mínimas durante un largo periodo —entre cinco y 10 años—, el tiempo que las entidades prevén que el indicador volverá a terreno positivo.

Las condiciones de este producto son un 2,3% TAE durante 10 años y posteriormente un euríbor más 1,51%, siempre y cuando el cliente domicilie la nómina. De lo contrario, estaríamos hablando de un 2,43% TAE y un euríbor más el 1,91% a partir del año undécimo de vida de la hipoteca.

Triodos Bank es otra de las entidades que no han querido entrar en la guerra del tipo fijo. En las hipotecas firmadas a julio de 2019, su producto a tipo variable ha superado el 65% de las operaciones firmadas y, "aunque se ha notado un incremento en el porcentaje de hipotecas mixtas, sigue siendo predominante la hipoteca variable", señala Emilia Hernández Casas, gerente de productos de financiación de la entidad. Su hipoteca mixta condiciona el TAE a la certificación energética de la vivienda (desde el 2,05% para las viviendas más eficientes y del 2,29% para las menos eficientes, y, a partir del año undécimo, euríbor más un diferencial que varía desde el 1,05% al 1,2) dependiendo, de nuevo, de la certificación energética de la vivienda.

"A tipo variable, el cliente es quien más arriesga, mientras que con las hipotecas fijas, es el banco el que asume el riesgo del tipo de interés"

Evo tampoco dispone de un producto a tipo fijo, si bien los expertos consultados por El Confidencial no descartan que lo incorpore en un futuro tras su integración en Bankinter, entidad que sí cuenta con una hipoteca a tipo fijo. No obstante, tres cuartas partes de su cartera están en variable, "aunque la mixta está teniendo una buena acogida, con más de un 80% de nuevas formalizaciones bajo esta modalidad", reconocen desde la entidad, que sigue apostando fuertemente por su Hipoteca Inteligente, la primera del mercado en correlacionar el tipo de interés de la hipoteca con el euríbor, "de tal manera que si este sube, el precio de la hipoteca baja".

La entidad cuenta también con dos modalidades mixtas. "A tipo fijo a 10 o 20 años y resto a tipo variable, con precios respectivamente desde 1,75% TIN o 1,98% TIN en el tramo fijo y hasta un euríbor + 0,99% en el tramo variable cumpliéndose las bonificaciones (1,78% y 2,31% TAE)", explican desde Evo.

"La apuesta por el tipo fijo por parte de los bancos ha supuesto un cambio muy importante en el funcionamiento del mercado hipotecario. A tipo variable, el hipotecado es quien más arriesga, mientras que con las hipotecas fijas, es el banco el que asume el riesgo del tipo de interés", explica a El Confidencial Pau A. Monserrat, profesor de la Universitat de les Illes Balears y economista especializado en productos financieros y socio en Futur Finances.

El 45% de las hipotecas se firma a tipo fijo

En su opinión, son muchos los motivos que pueden llevar a un banco a no apostar por las hipotecas fijas. "Puede ser por política comercial, pero también porque consideran que no necesitan asumir el riesgo del tipo de interés, porque sus cuentas de resultados son sólidas y pueden permitirse asumir una rentabilidad más baja con hipotecas variables. Otras entidades, por el contrario, para beneficiarse de esos mayores ingresos que proporcionan las hipotecas a tipo fijo, asumen el riesgo de los tipos de interés para rentabilizar su cartera hipotecaria", explica Monserrat, quien desaconseja los productos mixtos.

"Lo recomendable serían hipotecas que ofrecieran un variable en los primeros años de vida del préstamo y a partir, por ejemplo, del año undécimo, un tipo fijo. Justo lo contrario a lo que ofrecen hoy en día las entidades. Pero tal y como están diseñadas hoy en día las hipotecas a tipo mixto, yo no las recomendaría".

"El cambio de tendencia es muy llamativo en los tres últimos años. Si en 2010 el tipo fijo representaba el 10% del total de hipotecas que se firmaban en España, hoy estamos hablando de algo más del 40%", destaca Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro.com. "El desplome del euríbor ha provocado que las hipotecas fijas sean cada vez más competitivas. Hemos pasado del 4% TIN hace tres años al 3%. Un punto muy significativo, si tenemos en cuenta la vida de las hipotecas".

Los mínimos del euríbor siguen animando la guerra del tipo fijo que genera a la banca mayor margen y, por tanto, mayor rentabilidad

Según Colombelli, la decisión de algunas entidades por no apostar por el tipo fijo se explica por varios factores. "Son bancos muy distintos con un perfil de cliente también muy diferente. Y, por tanto, sus intereses comerciales también son muy diferentes. Pero, además, vivimos en un contexto de gran incertidumbre que ha provocado un parón en la oferta hipotecaria. Por un lado, el Banco Central Europeo (BCE) está revisando su política monetaria, mientras que nos encontramos ante un posible retroceso económico, tal y como hemos visto en Alemania. Todos estos factores tienen un impacto sobre los precios y los productos de las hipotecas, y están llevando a la banca a tardar más tiempo en mover ficha, sin olvidar que la nueva ley de crédito inmobiliario, tal y como nos comentan varias entidades, les ha generado problemas operativos", concluye Colombelli.

"Los mínimos del euríbor siguen animando la guerra del tipo fijo. Y la apuesta de la banca es clara en este sentido. No en vano, estos productos hipotecarios les generan mayor margen y, por tanto, mayor rentabilidad", señala Sergio Carbajal, responsable de asesoramiento hipotecario de Rastreator. "Todos los grandes han movido ficha, algunos de manera muy agresiva, porque no quieren perder una operación por precio. Todos quieren llegar a la máxima cuota de mercado posible", apunta este experto, quien recomienda a todos aquellos que estén buscando una hipoteca que se fijen, a la hora de comparar productos, en el TAE y no en el TIN.

"Hay entidades que ofrecen un TIN muy bajo y, sin embargo, el TAE, que refleja el coste real de la hipoteca, es muy elevado por las vinculaciones y las comisiones. Nosotros estamos intentando educar a los clientes en este sentido. Es el TAE el que te dice si una oferta es más barata que otra", concluye Carbajal.

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