Las grandes fortunas familiares acaparan un tercio de la inversión inmobiliaria mundial

Ni fondos de inversión, ni inversores institucionales ni socimis. El capital privado protagonizó un tercio de las inversiones inmobiliarias a nivel mundial. Casi 300.000 millones de dólares que se destinaron a invertir en ladrillo en rentabilidad, es decir, quedan fueran las compras de inmuebles residenciales que constituyen la residencia habitual de los compradores.

Es la gran novedad de la edición número 13 de The Wealth Report, el informe anual sobre riqueza y propiedades de lujo a nivel global realizado por la consultora inmobiliaria británica Knight Frank. Las grandes fortunas familiares, que han sofisticado sus inversiones, acapararon el 31% de todas las operaciones realizadas en los doce meses anteriores al tercer trimestre de 2018, un volumen que alcanza los 289.000 millones de dólares. Es decir, uno de cada tres euros invertidos en el inmobiliario a nivel global, procedió de dichas fortunas.

El capital privado invirtió cerca de 300.000 millones de dólares, el 31% de la inversión total

"Hemos visto cómo en el último año cómo las grandes fortunas individuales han sido capaces de competir con los inversores institucionales", ha explicado Humphrey White director general de la compañía en España. "El capital privado se ha ido sofisticando, al tiempo que se ha ido rodeando de asesores fiscales e inmobiliarios. Ya no buscan solo un activo con contratos de gestión, sino que buscan un valor añadido mediante la reforma y su posterior alquiler. Se han profesionalizado".

Por otro lado White ha explicado cómo el exceso de liquidez, en un entorno de tipos de interés históricamente bajos, también ha favorecido las inversiones de este tipo de inversores. "En la reciente venta de una cartera de activos logísticos a Prologis, el segundo postor por encima del precio de salida, era un inversor privado de Arabia Saudí", ha reconocido el directivo, quien espera que la tendencia se mantenga durante los próximos años, "mientras los tipos de interés se mantengan en mínimos históricos"

¿En qué tipo de activos han invertido?

El informe revela que el 35% de las inversiones se realizaron en residencial, el 29% en oficinas, el 15% en retail y el 11% en áreas industriales y logísticas. Activos, en su inmensa mayoría, de los que se han desprendido "los grandes fondos que entraron en un momento del ciclo complicado, firmas de capital riesgo o socimis, que tras las fusiones han tenido que desprenderse de producto no estratégico", ha asegurado Humphrey White.

En España, esta cifra se situó en 15.500 millones de euros, con un importante peso del mercado residencial que supuso el 44% de la inversión del capital privado. Por su parte, las transacciones en retail alcanzaron los 3.700 millones de euros, de los que 1.300 se corresponden a high street. Esta misma cifra fue registrada en las inversiones en espacios logísticos, siendo precisamente este apartado el que más ha crecido en los últimos cinco años, un 97%. La inversión en oficinas se situó por su parte en 2.400 millones de euros, con un aumento del 14% respecto a 2013.

TE PUEDE INTERESAR

Pisos de lujo a 15.000 euros/m2 en la antigua sede de Iberia en Barcelona

E. Sanz

El sector inmobiliario sigue siendo así una alternativa de peso en el mercado de inversión en España. Y es que, a pesar de que en los últimos cinco años se ha registrado un descenso generalizado en la rentabilidad de las inversiones, los porcentajes de rendimiento siguen siendo superiores al de otras operaciones. Por ejemplo, mientras que el retorno de la inversión en logística y oficinas en Madrid y Barcelona y en centros comerciales se mantiene superior al 3,75 % (un 5,25% en el sector logístico en Barcelona), la rentabilidad del bono a diez años ha bajado hasta el 1,42%.

De cara al próximo año, y como explica Jorge Sena, director del área Comercial de Knight Frank, “los inversores aumentarán su interés en centros educativos, residencias de estudiantes e inmuebles logísticos de “última milla”, además de invertir en oficinas dentro de mercados clave dedicados a la tecnología y la innovación”.

Residencial de lujo en España, al alza

Uno de los activos más atractivos para los inversores internacionales, especialmente latinoamericanos ha sido y sigue siendo el sector residencial de lujo, especialmente en Madrid capital. Según el índice del mercado residencial de lujo internacional (PIRI), entre las diez ciudades con una mayor variación de precios en 2018, se encuentra -como ya ocurrió el año anterior- Madrid con un aumento de los precios del 8,1%, y con un precio por metro cuadrado en 8.000 euros, por debajo de los 20.000 euros de media en Londres o los 15.000 de París.

"Gracias a ello, la capital se encuentra en la 15ª ciudad en el mundo en cuanto a valor inmobiliario relativo. Es decir, mientras que, por ejemplo, en Nueva York o Londres con un millón de dólares se pueden comprar una propiedad inmobiliaria de lujo de 31 metros cuadrados, con esa misma cantidad se adquiere en Madrid una de 106", ha explicado Carlos Zamora, director de Residencial de Knight Frank, que espera subidas en torno al 6% en 2019.

Barcelona ocupa la posición número 12 en el ranking internacional (con un alza del 6,5%), Marbella se sitúa en el puesto 31 (con un alza del 3%) e Ibiza en la mitad del ranking (+1,5%). Completa la lista de ciudades españolas en este ranking Palma de Mallorca, que en su caso experimentó una bajada del 3% en los precios de la vivienda de lujo residencial.

Según Zamora, “Madrid lidera las previsiones de crecimiento de precios del mercado residencial para 2019, junto con Berlín, París y Ciudad del Cabo. La demanda de alquileres, unos precios de mercado relativamente buenos y un interesante estilo de vida, hacen predecir un aumento de precio que se aproximará al 6% en todos los casos”. La inversión extranjera jugará un papel importante para alcanzar estas cifras de crecimiento en nuestro país. Tal y como explica Humphrey White, director general de Knight Frank, “es el país preferido para invertir por parte de los grandes patrimonios latinoamericanos y rusos, el segundo por parte de Europa y el cuarto a nivel global”.

Un factor importante en este sentido es que el 65% de los patrimonios superiores a 30 millones de Latinoamérica cuenta con una segunda vivienda fuera de su país de residencia, así como el 74% de Oriente Medio y el 49% de los europeos. Y España es precisamente el primer destino escogido por los latinoamericanos con patrimonios superiores a los 30 millones de dólares para establecer su residencia, así como el segundo de los rusos.

El whisky, irrumpe en el lujo

Junto al inmobiliario, el Informe de bienes e inversiones de lujo 2018 de Knight Frank (KFLII) incluye otros activos tangibles y no tangibles en los que han invertido de las grandes fortunas del mundo, aquellas que tienen más de 30 millones de dólares. Y, por primera vez, ha entrado en dicho documento el whisky, un producto que se incorpora por todo lo alto con un incremento del 40% de su valor durante el último año. El Knight Frank Rare Whisky 100 Index -que refleja la evolución de los precios de 100 de las botellas más deseadas de whisky escocés en subastas en Reino Unido- muestra que en los últimos diez años se ha llegado a aumentar su valor en casi un 600%.

La venta más importante de 2018 fue una botella de Macallan 1926, pintada a mano por el artista irlandés Michael Dillon que alcanzó una cifra histórica de 1,2 millones de libras el pasado noviembre. "Este increíble aumento de valor se debe en parte a la acogida en el mercado asiático, donde las ventas en países como India, China y Singapur supusieron casi el 30% de las exportaciones totales de single malts del primer semestre de 2018, según datos de la Asociación de Whisky Escocés.

En este capítulo de grandes inversiones en lujo, el whisky es seguido por las monedas, el vino y el arte. Junto con la botella de whisky más cara vendida, 2018 se alcanzó otros records de precios, por ejemplo, en el mercado de los coches clásicos (donde un Ferrari 250 GTO de 1962 se vendió por 48 millones de dólares, siendo el automóvil más caro vendido en una subasta). También un cuadro de David Hockney fue el lienzo de un artista vivo más caro de la historia, con un precio de 90 millones de
dólares.