Pisos de lujo a 15.000 euros/m2 en la antigua sede de Iberia en Barcelona

De oficinas de una aerolínea a pisos de superlujo en la segunda calle más cara de España: paseo de Gracia. En el número 30, el fondo Twin Peaks Capital está acometiendo la rehabilitación de un edificio que en el pasado albergó la sede de Iberia para poner en el mercado de 21 viviendas de lujo con precios que oscilan entre los 11.000 y los 15.000 euros el metro cuadrado, si bien su joya de la corona, el ático, podría alcanzar los 19.000 euros el metro cuadrado, batiendo todos los récords jamás pagados en la Ciudad Condal e incluso por encima de los precios que se están pagando en Madrid por las viviendas más exclusivas.

Situado frente a la Bolsa de Barcelona y apenas a dos manzanas de la Casa Batlló de Gaudí, el edificio —de estilo neoclásico— fue adquirido en 2017 por el fondo Twin Peaks Capital a la antigua Agrupació Mútua por 25 millones de euros. Esta compañía, liderada por Ernesto Tarazona (ex Knight Frank), ha logrado tras dos años de actividad posicionarse como uno de los pocos promotores locales de proyectos de alto 'standing', como paseo de Gracia 30 o Serrano 53, en Madrid. De hecho, la adquisición del primero de estos activos supuso la segunda gran operación inmobiliaria para este 'family office'.

Los precios oscilarán entre 11.000 y 15.000 euros el metro cuadrado, aunque por el ático podría pagarse la cifra récord de 19.000

El edificio dispone de casi 4.000 metros cuadrados distribuidos en cinco plantas, más ático, y las futuras viviendas tendrán entre uno y cuatro dormitorios, con superficies entre 80 y 270 metros cuadrados, con calidades de primer nivel, zonas comunes con terrazas y una espectacular piscina en la cubierta. Además, contará con el sello de Batlle i Roig Arquitectura, uno de los estudios más prestigiosos y reconocidos en Barcelona, con un 'track record' de más de 200 proyectos de gran envergadura, como el campus administrativo de la Generalitat de Cataluña o la Ciudad Deportiva FCB Joan Gamper. La comercialización, por su parte, la llevará a cabo BNP Paribas Real Estate, una de las principales consultoras de servicios inmobiliarios a nivel internacional.

A diferencia de lo que sucede en Madrid, donde han proliferado las promociones de lujo, especialmente proyectos de rehabilitación de inversores latinoamericanos, en Barcelona, sobre todo tras el 1 de octubre, los proyectos residenciales de alto 'standing' son menos numerosos. Cerca de paseo de Gracia 30, por ejemplo, se levantan las 34 residencias que gestionará el grupo hotelero Mandarin Oriental en la antigua sede del Deutsche Bank. Un proyecto de KKH Capital Group y el fondo Perella Weinberg Real Estate Fund en una emblemática torre de 20 plantas ubicada en la intersección de la Diagonal y paseo de Gracia. Los precios de venta de estas unidades oscilan entre los 13.000 y 18.000 euros el metro cuadrado.

A pesar del contexto político en Barcelona, que ha frenado proyectos y desincentivado la inversión internacional, Twin Peaks Capital tiene comprometida la venta del 25% de la promoción, la mayoría entre compradores e inversores catalanes. La entrega de llaves está prevista para el segundo trimestre de 2020.

"Es un producto interesante como inversión, ya que permite invertir en tiques entre 1,5 y 3,5 millones de euros en una de las mejores calles de España, y conseguir rentabilidades del 3%. Si lo comparamos con 'retail', para conseguir rentabilidades similares nos tendríamos que ir a inversiones de más de 30 millones de euros", explican fuentes de mercado, que ven este tipo de producto un activo refugio en caso de desaceleración económica e inmobiliaria.

El edificio se encuentra en pleno corazón del distrito central del Eixample, en una de las calles más demandadas a nivel residencial junto a Rambla de Catalunya, Enric Granados y paseo Sant Joan. Según un reciente informe de Engel & Völkers, "el prestigio de esta calle, históricamente la más señorial de Barcelona, compite con la agradable Rambla y la tranquila y semipeatonal Enric Granados".

Muy poco producto y una demanda creciente

Este apetito por paseo de Gracia tiene un impacto directo sobre los precios, debido también a la falta de producto de obra nueva o en rehabilitación. Según datos de esta agencia de lujo, en 2018 los precios alcanzaron los 10.410 euros el metro cuadrado, duplicando los 5.038 euros del paseo Sant Joan, por ejemplo.

La situación en el centro neurálgico de la ciudad coloca el Eixample en el punto de mira de los clientes internacionales, que acaparan el 52% de las compras del distrito frente al 48% de los nacionales. Entre los extranjeros, los chinos han sido los protagonistas del 15% de las compras, seguidos por los franceses y estadounidenses (12%) y los polacos (10%). El 12% son de otros países europeos y el 39%, del resto del mundo.

Preocupa la escasez de oferta de obra nueva tras la obligación de reservar un 30% de las nuevas promociones y grandes rehabilitaciones para VPO

Según datos de Engel & Völkers, las tipologías de propiedades más vendidas han sido áticos y principales, viviendas de grandes dimensiones. "Los áticos mantienen su posición como vivienda estrella de estas promociones, seguidos de las plantas bajas con jardín y los pisos intermedios con amplias terrazas", señalan desde esta agencia que, a medio plazo y si no cambia el escenario político, observa un problema en el mercado: la escasez de oferta de obra nueva derivada de la modificación del Plan General Metropolitano de Barcelona, que obliga a reservar un 30% de las nuevas promociones y grandes rehabilitaciones para destinarlo a vivienda protegida.

"Con este nuevo escenario, los promotores tendrán más facilidades para construir en localizaciones de la periferia, donde obtendrán también una mayor rentabilidad, lo que reducirá la oferta de proyectos de la capital, con la consiguiente subida de precios".