Ricardo Arranz, el hombre que ha revolucionado el sector hotelero en Marbella

Se llama Ricardo Arranz. Es el dueño del hotel de lujo Villa Padierna, que saltó a las portadas de todos los periódicos —nacionales e internacionales— cuando, en agosto de 2010, Michelle Obama y su hija Sasha eligieron este establecimiento para alojarse durante su estancia en España. Villa Padierna y Ricardo Arranz -el hombre que logró esquivar la 'operación Malaya', pero que, sin embargo ha sido recientemente procesa por procesado por apropiación indebida y coacciones- consiguieron fama mundial, como reconoce el empresario quien, ocho años después, ha vuelto a conseguir centrar todos los focos mediáticos.

Y no es para menos, ya que ha sido el hombre que ha conseguido que Four Seasons vuelva a apostar por España. Ellos ponen la marca y Arranz, el solar sobre el que se levantará el resort vacacional más lujoso de España, Villa Padierna Marbella Beach Resort. Porque Arranz no vende el suelo, sino que participa en un proyecto que supondrá una inversión entre 500 y 600 millones de euros, de la mano de Fort Partners, un promotor norteamericano que ya ha implantado con éxito el modelo de resort —residencias más villas de lujo— que Four Seasons planea para España.

El solar en cuestión, de unos 400.000 metros cuadrados, era un auténtico caramelo en el mercado, ya que no solo no estaba afectado por la anulación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Marbella del año 2010, sino que está urbanizado y listo para construir. Unos terrenos que Arranz tiene desde hace casi tres décadas y sobre los que incluso había un proyecto inmobiliario que contemplaba la construcción de varios chalés de lujo —1.500 metros de parcela y 500 de vivienda— a partir de tres millones de euros, según cuentan diferentes fuentes y el propio Arranz a El Confidencial.

El nuevo proyecto, sin embargo, contará con entre 150 y 200 'residencias' de lujo dentro del hotel que los propietarios podrán utilizar durante un mes al año y que deberán alquilar durante el resto del tiempo, compartiendo los beneficios con Four Seasons, y con entre 40 y 50 villas de lujo, cuyos propietarios sí podrán utilizarlas durante todo el año, según las fuentes consultadas.

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E. Sanz

El precio, tanto de las residencias como de las villas, aún es una incógnita. "Aún estamos trabajando en el 'master plan", explica Arranz en conversación telefónica con El Confidencial. Para que nos hagamos una idea, el precio del metro cuadrado de las viviendas en Río Real —zona donde se ubicará el futuro Four Seasons— se mueve entre un mínimo de 2.500 y 10.000 euros. No obstante, debido a la exclusividad del proyecto, los expertos no descartan que puedan superarse estos precios.

"Para que nos hagamos una idea, el único proyecto de obra nueva en la zona es Icon Village. Viviendas unifamiliares de 220 metros sobre parcelas de 800 a tres kilómetros y más alejadas de la playa que el proyecto de Four Seasons. La promoción se vendió muy bien, las últimas unidades en torno a 1,3 millones de euros", explica Bernd Dellwig, director de ventas de Engel & Völkers Marbella Este.

Según datos de esta agencia de lujo, el precio de los inmuebles en esta zona —Río Real— oscila entre los 250.000 euros y los 2,5 millones, lo que sitúa el precio medio de las operaciones ligeramente por encima del millón de euros. "Las propiedades más demandadas son las villas de nueva construcción, y las zonas más solicitadas, la urbanización de Las Chapas y Marbesa, que tienen un buen nivel de precios en comparación con otras. En este sentido, las mejores y también más caras son Los Monteros y Bahía de Marbella", apuntan.

Y añaden que el 95% de los compradores son extranjeros —británicos, holandeses, belgas, alemanes, rusos, italianos, franceses y árabes—. El mercado inmobiliario ha registrado también un repunte de la compra como inversión, con especial interés por viviendas para reformar de hasta 700.000 euros. "Por la zona hay casas buenas, pero la diferencia con la obra nueva es muy grande. Entre una vivienda de segunda mano y otra completamente nueva, la diferencia puede ser de hasta el 30%, aunque yo he visto casos en los que se duplica el precio del inmueble", asegura Bernd Dellwig.

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El proyecto de Four Seasons, según reconocen los expertos inmobiliarios, supone una revolución para el mercado hotelero e inmobiliario marbellí. Un mercado que, según recuerda Dellwing, "entró antes en crisis que el resto de España por sus problemas en el ayuntamiento, pero que ya en 2012-2013 había salido de ella".

Y ahora se encuentra en plena ebullición. "En el último año, está habiendo muchísimo movimiento. Actualmente hay 56 proyectos residenciales en marcha en Marbella, con precios que oscilan entre los 300.000 y los cuatro millones de euros, y cuatro proyectos más que saldrán en breve al mercado. Pero, además, hay casi 1.000 proyectos pendientes de licencia en el ayuntamiento, tanto de particulares, como puede ser una casa unifamiliar, como grandes proyectos. Algunos de ellos, pendientes de que se resuelvan los problemas judiciales del Plan General de Ordenación Urbana de Marbella de 2010", añade Dellwing.

A nivel hotelero, por el contrario, la actividad ha sido mucho más pausada que la residencial, aunque la oferta hotelera desde 2013 ha pasado de 58 a 79 establecimientos, mientras que el número de plazas hoteleras se ha incrementado en más de 1.000.

En obra nueva, no ha habido apenas actividad, de tal manera que la llegada del Four Seasons ha revolucionado Marbella y ha vuelto a poner en el foco mediático e inmobiliario uno de los mercados más lujosos de la Costa del Sol. Hace dos años, también se fijó en la ciudad el grupo inversor de Hong Kong Platinum Estates que, a cinco kilómetros del futuro Villa Padierna Marbella Beach Resort, está levantando otro lujoso proyecto, el W Marbella Resort, en la playa Real Zaragoza: 240 habitaciones de hotel y 200 residencias que se podrán comprar o alquilar. Y sobre el que desde hace meses sobrevuelan rumores de venta.

Tanto Four Seasons como Platinum traen a nuestro país un nuevo concepto hotelero, tal y como explica Patricio Palomar, consultor sénior de inversión en AIRE Partners. "En España aún no está demasiado extendido y consolidado el concepto de 'serviced apartments and villas', algo que en Estados Unidos, Caribe o Asia es muy frecuente y altamente demandado. Cadenas hoteleras posicionadas en el segmento de alto lujo como The Ritz-Carlton, Four Seasons y Mandarin Oriental han desarrollado sus propios modelos de gestión que dan servicio tanto a sus hoteles como a propiedades privadas dentro de sus complejos. De hecho, Estados Unidos cuenta con un 35% de todo el 'stock' de este tipo de residencias a nivel mundial, y el gigante Marriott International es el operador que más producto gestiona, con aproximadamente un tercio del total".

Hay 13 reformas en marcha que suman más de 1.600 habitaciones y que supondrán una inversión total de 360 millones de euros

Para Íñigo Molina, consultor experto en la Costa del Sol, "aunque en España disponemos de fantásticas cadenas hoteleras con modelos de negocio que han sido muy bien aceptados en todo el mundo, nunca han desarrollado ese concepto en nuestro país, siendo algo altamente demandado. El hecho de la llegada a la Costa del Sol de proyectos vinculados a marcas tan reconocibles y con tanto prestigio como Four Seasons va a facilitar mucho la penetración de Marbella como destino de inversión en segunda vivienda en los Estados Unidos, una fuente de capital considerada como de altísimo potencial".

En su opinión, tener este tipo de complejos hoteleros atraerá a otros competidores, "pues la demanda actual de compra de producto inmobiliario 'branded' [con marca] es enorme y apenas existe oferta".

"Este concepto de desarrollos inmobiliarios de residencial 'branded' no siempre va vinculado a marcas hoteleras, tiene un alto futuro en el medio y largo plazo, y por supuesto no solo en el segmento de alto lujo. Por poner un ejemplo, YOO, fundada por un promotor tan reconocido como John Hitchcox y un diseñador como Philippe Starck, está desarrollando complejos residenciales bajo su marca, resultando altamente exitosos tanto en Norteamérica como en Asia. En AIRE Partners, estamos actualmente trabajando para algunos promotores especializados en este tipo de residencial vinculado a una marca hotelera, y ya tenemos identificados algunos proyectos en otras zonas de Andalucía y en Portugal", concluye Palomar.

Más de una decena de proyectos

Tanto el Four Seasons como W Marbella Resort son, junto a Blue Bay Marbella Marina, los únicos proyectos hoteleros de obra nueva gran lujo en Marbella, donde la oferta hotelera cinco estrellas se concentra, en la actualidad, en el Hotel Villa Padierna, Gran Hotel Guadalpin, Gran Meliá Don Pepe, Los Monteros o Puente Romano, en plena milla de oro marbellí, y cuyas lujosas instalaciones acogen un hotel de lujo exclusivo para adultos, el Nobu Hotel Marbella, propiedad del actor norteamericano Robert de Niro y el chef japonés Nobu Matsuhisa.

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También hay gran actividad en la reforma de hoteles ya existentes. Entre reformas y obra nueva, hay 13 proyectos en marcha que suman más de 1.600 habitaciones y que supondrán una inversión total de 360 millones de euros, por debajo incluso de los 500-600 millones solamente previstos para el Four Seasons, según el último informe hotelero de la consultora Colliers International.

A nivel transaccional, por el contrario, este año no se ha cerrado ninguna operación. Las tres últimas datan de 2017. Se trata de la venta por 19 millones de euros del Hotel Barceló Marbella (cuatro estrellas), propiedad de Barceló Hotels & Resorts, a Hispania. La compra, por parte de London & Regional, del Hotel Vincci Selección Estrella del Mar (cinco estrellas) a Acciona Inmobiliaira, o la venta de Fuerte Hoteles del Hotel Amare Marbella (cuatro estrellas) a un fondo de pensiones.

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El apetito hotelero se apoya en los datos. En cinco años, el número de viajeros en Marbella ha pasado de 570.000 a casi 750.000 (+30%), mientras que el número de pernoctaciones ha pasado de 2,4 millones a 2,8, aunque lo más significativo es el fuerte aumento de los viajeros internacionles frente a la caída de los nacionales en el último año.

A nivel operativo, por lo que respecta a los hoteles de cinco estrellas, la tarifa media diaria (ADR) se ha incrementado en un 55%, pasando de los 207,9 euros por habitación al día a 322,8 euros frente, por ejemplo, a los 184 euros de Madrid o los 267 euros de Barcelona. Sin embargo, en un hotel de cinco estrellas de gran lujo como el Four Seasons, el ADR estaría en torno a los 700 euros. Por lo que respecta al RevPar en cinco estrellas, también se ha producido un incremento, al pasar de 108,5 a 196,4 euros, es decir, prácticamente se ha duplicado en cinco años, según datos de Colliers International.

Por lo pronto, la expectación generada por el acto de colocación de la primera piedra es máxima. Y no es para menos, si tenemos en cuenta que este viernes se darán cita en Marbella el presidente y consejero delegado de Four Seasons, Allen Smith, el fundador y presidente de Fort Partners, Nadim Ashi, así como Marnix Galle, presidente ejecutivo de Immobel, otro de los promotores del proyecto, o el secretario general de la Organización Mundial del Turismo, Zurab Pololikashvili, que será el encargado de colocar la primera piedra. Pero, además, han confirmado su asistencia Susana Díaz, presidenta de la Junta de Andalucía, o el consejero de Turismo, Francisco Javier Fernández Hernández.