¿Qué pasa con las hipotecas en caso de una vivienda calcinada?

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El peor incendio de la historia de Valencia ha arrasado un edificio de 14 plantas, dejando víctimas mortales, decenas de heridos y un edificio completamente destrozado. Casi 140 viviendas han sido devoradas por unas llamas que han provocado que todos sus habitantes, propietarios e inquilinos, lo hayan perdido todo. Sin casa, sin sus pertenencias, sin nada, pero, en muchos casos, con una hipoteca que tendrán que seguir pagando al banco que, además, es acreedor preferente, es decir, el primero en cobrar de la aseguradora.

Tal y como recoge el Banco de España, el seguro de incendios —o multirriesgo del hogar— es obligatorio a la hora de contratar una hipoteca, ya que, al ser la vivienda la garantía del banco, si se destruyese, le perjudicaría enormemente. Este seguro evita, por tanto, esta situación de riesgo. De hecho, el banco concede una hipoteca porque tiene una garantía que le permitirá recuperar el dinero prestado en caso de impago.

Una garantía que es la propia vivienda sobre la que recae la hipoteca. Pero ¿qué pasa si la casa se destruye o se daña como ha sucedido en Valencia? Básicamente, la vivienda pierde el valor que tenía cuando se tasó para conceder la hipoteca, de ahí que resulte muy recomendable contar con un seguro de hipoteca o un seguro de hogar que cubra la hipoteca. Porque la hipoteca sigue existiendo y hay que seguir pagándola.

"Los consumidores a menudo confunden la hipoteca con el préstamo hipotecario, lo que en cuestión del seguro de incendio, eventos naturales y daños del bien inmueble hipotecado se generan dudas: ¿hay que seguir pagando el préstamo hipotecario si un incendio destruye mi casa?", asegura a El Confidencial Pau A. Monserrat, profesor de la Universitat de les Illes Balears, economista y perito especializado en productos financieros y socio en Futur Finances.

"Si un incendio destruye nuestra casa, hay que seguir pagando el préstamo hipotecario"

"El préstamo hipotecario es el contrato entre el prestamista (entidad de crédito) y el prestatario (los clientes que solicitan la financiación), mediante el cual se pactan las condiciones de concesión y devolución del dinero prestado. La hipoteca, sin embargo, es el derecho real de garantía que se inscribe en el registro de la propiedad correspondiente. Al ser una forma de garantizar la devolución de la deuda, los intereses y las costas judiciales en caso de impago, los gastos de gestoría, notaría y registro van a cuenta de la entidad financiera".

"En otras palabras", añade Monserrat, "la hipoteca es una garantía real para el prestamista de que le devolveremos el dinero prestado, pero no es la única garantía: el titular hipotecario y los eventuales avalistas responden personalmente, con todo su patrimonio, presente y futuro. Por tanto, si se quema el bien inmueble, lo que se destruye o deteriora es el bien que garantizaba, mediante hipoteca, la devolución del préstamo. Pero el banco sigue teniendo la garantía real del titular hipotecado. Si no existiera seguro, el prestamista exigiría la devolución del préstamo judicialmente, pudiendo cobrar de los embargos de la nómina, otros bienes inmuebles, y demás bienes y derechos existentes. Por tanto, si un incendio destruye nuestra casa, hay que seguir pagando el préstamo hipotecario. Si hemos asegurado correctamente el bien, el seguro se encargará de hacer frente a nuestra deuda", añade este experto.

"Si no existiera seguro, el banco exigiría la devolución del préstamo judicialmente, pudiendo embargar nómina"

Carlos Lluch, mediador de seguros y director técnico en Lluch & Juelich Brokers, hace hincapié en un punto que resulta fundamental para los afectados del incendio de Valencia: que el banco hipotecario ejecute su derecho como acreedor preferente y se quede la indemnización del seguro. Es decir, el banco tiene prioridad a la hora de cobrar por parte del seguro.

A este respecto, este Lluch resalta que es importante aclarar que:

1. La hipoteca es un préstamo, un contrato a cumplir que no tiene nada que ver con la habitabilidad del bien hipotecado. Por tanto, hay que seguir cumpliendo todas las obligaciones pactadas, incluyendo el pago de las cuotas hipotecarias.

2. La indemnización que recibiría el banco es por la base imponible: al no repararse, no hay IVA y este puede oscilar entre el 10% y el 21% en función del perfil de la obra, lo que, sobre esas cuantías, es mucho dinero. Un enorme gap que actúa contra los intereses del propietario hipotecado.

3. Es muy probable que en hipotecas antiguas el interés que se paga sea mucho menor que el actual, por lo que los bancos van a estar interesados en cancelar deuda antigua y sustituirla por nuevos préstamos más caros.

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4. Es muy probable que en el edificio, muchos vecinos tengan subrogaciones con el mismo banco del préstamo al promotor, por lo que un solo banco ahora acaba de perder un volumen relevante de garantías reales y se vea forzado a ejecutar ese derecho como acreedor preferente.

5. El contrato de seguro de hogar entrará en concurrencia de seguros con el del edificio, pero no suman sus capitales asegurados, siendo el valor de reconstrucción real el máximo importe a satisfacer por ambos seguros en conjunto. El banco será acreedor preferente de dicho importe.

6. En un edificio con más de un centenar de familias —como sucede en Valencia— habrá, estadísticamente, quien habrá hecho bien los deberes en materia de valoración y descripción del riesgo y quien habrá sido negligente. Es posible que se puedan visualizar casos de éxito de los seguros y de todo lo contrario por lo que se pondrá de manifiesto tanto que existen grandes diferencias entre distintos seguros como también en la calidad del asesoramiento recibido y de la diligencia del propietario o inquilino en la protección de sus riesgos, según Lluch.

¿Y si el seguro no cubre toda la hipoteca?

"El problema viene cuando hay un seguro mal hecho. Recuerdo alguna cláusula que por ejemplo decía que solo te cubría si se te quemaba más del 80% de la casa. El caso en sí es importantísimo a la hora de evaluar qué cubre y qué no, cuando sucede un siniestro como el de Valencia. ¿Qué podría pasar? Que el afectado se hubiera asegurado mal, por menos de lo que vale la vivienda y que a la hora de cubrir la hipoteca, el importe no fuera suficiente para cancelar la deuda con el banco", destaca Monserrat.

Es decir, que el dinero de la aseguradora no sea suficiente para cubrir la hipoteca y el afectado continúe manteniendo una deuda con el banco. "Al final, el seguro lo que cubre es una determinada contingencia por un determinado importe. De esta forma, si resulta que tú estás pagando una prima por un seguro no te cubre todo, que te cubre solo una parte, es un seguro mal hecho, y vas a tener problemas con la aseguradora primero, para cobrar, y después, con el banco, que es el que te ha prestado el dinero y al que le sigues debiendo dinero. Desaparece la hipoteca de la casa porque la casa está destruida, por decirlo de alguna manera, con lo cual esa garantía ha desaparecido para el banco, pero tú le sigues debiendo dinero, un dinero que si el seguro no lo cubre, el banco irá contra tu patrimonio", lamenta este experto, en cuya opinión, "si después resulta que estás en una situación de vulnerabilidad, te podrás acoger o no al Código de Buenas Prácticas de la banca, pero habrá que estudiar caso por caso y habrá que ver cómo actúa el propio banco", concluye.