Cargas, derramas, impuestos sin liquidar... cómo evitar sustos al comprar casa

La compra de una vivienda es la transacción más importante, desde el punto de vista económico, para cualquier familia. Por eso, resulta necesario realizar una serie de comprobaciones para evitar desagradables sorpresas.

Son comprobaciones que suele realizar la agencia que nos asesora en la transacción y el banco que nos concede la hipoteca, pero que conviene tener muy presentes, como la existencia de cargas registrales sobre la vivienda, así como derramas pendientes con la comunidad de vecinos, impuestos sin liquidar y expedientes abiertos. Algo tan sencillo como comprobar que la persona que nos está intentando vender la casa es realmente su propietaria, puede ahorrarnos más de un disgusto.

¿A quién entregas el dinero de las arras? Lo primero y más básico es la verificación del titular. "Antes de las arras, lo primero de todo es pedir una nota simple al Registro de la Propiedad y comprobar que el titular registral es aquel a quien entregas el dinero. Para ello, debe identificarse con su DNI", explica a El Confidencial Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

"No sería la primera vez que un inquilino se hace pasar por el propietario y se queda con la derrama. Incluso aunque se compre a través de una agencia, hay que exigir a la agencia que te enseñe la nota simple y la autorización de venta del propietario de la vivienda".

"Lo primero de todo es pedir una nota simple al Registro de la Propiedad y comprobar que el titular es aquel a quien entregas el dinero"

Comprueba si existen cargas sobre la vivienda. Esta información aparece en la nota simple. "Una de las grandes banderas rojas (red flags) es que la vivienda tenga cargas pendientes, algo que solo descubriremos si lo verificamos en el Registro de la Propiedad", asegura Arantxa Goenaga, socia y abogada de Círculo Legal Barcelona. La letrada enfatiza "la obligación de verificar la descripción registral frente a la realidad física, ya que, si surgen discrepancias y necesitamos una hipoteca, el banco podría echarse atrás".

En este sentido, Goenaga aconseja "dejar esta eventualidad recogida en el contrato de arras, permitiendo al comprador recuperarlas en caso de que se descubran cosas que no cuadren en el registro y el préstamo quede en el aire". Dado el esfuerzo económico que conlleva la adquisición de una vivienda, la abogada insiste en que "lo que puede ser bueno a nuestros ojos, puede no serlo tanto sobre el papel, por eso es esencial contar con asesoramiento profesional".

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Certificado de deudas con la comunidad. El certificado de deuda cero de la comunidad de propietarios es imprescindible, pero más allá de comprobar que el vendedor está al corriente de las cuotas ordinarias y extraordinarias, "hay que averiguar si existen actuaciones programadas que deriven en derramas futuras, para no llevarnos ninguna sorpresa", indica Goenaga, que aconseja, asimismo, "echar un vistazo a los estatutos por si tuviéramos que asumir reparaciones o conservaciones de las que no nos han informado y consultar la última Inspección Técnica de Edificios (ITE)".

Solicitar al ayuntamiento y a urbanismo información sobre la situación urbanística de la finca. "En zonas muy consolidadas, es complicado y excepcional que pase, pero en nuevos ámbitos puede haber expropiaciones", explica Duque. Pero, además, según Goenaga, otro de los disgustos que puede llevarse el comprador es "descubrir que la vivienda tiene algún expediente pendiente de resolución en el ayuntamiento. En la compra de locales convertidos en vivienda, por ejemplo, se suele dar el caso de que no se han solicitado los permisos necesarios y el inmueble carece de cédula de habitabilidad. También recomiendo comprobar que no se nos ha ocultado la existencia de una orden de derribo".

Comprobar que los impuestos de la vivienda están pagados, como el impuesto de bienes inmuebles (IBI) o que la finca ha pasado la ITE. "En principio, con el último IBI pagado se supone que los demás están pagados, pero se puede pedir un certificado al ayuntamiento correspondiente", señala Duque. No obstante, la socia y abogada de Círculo Legal Barcelona recomienda "además de exigir el justificante del último recibo del IBI, comprobar que no hay pagos pendientes de otros años que luego complicarían una nueva venta del inmueble".

Hay que comprobar que los impuestos de la vivienda están pagados, como el IBI

"El vendedor siempre es el responsable de la liquidación de este tributo en el año en el que se vende la vivienda, aunque en ocasiones se pacta que sea el comprador, sobre todo, si la operación se realiza ahora a principios de año", recuerda la letrada.

Por último, Jesús Duque insiste en que "el sistema jurídico español es de lo más proteccionista, y el notario hace que el proceso esté protegido, haciendo muy difícil que alguien estafe, sobre todo si hay una hipoteca por medio, porque la casa no es de quien la compra, sino del banco. Cuando hay una hipoteca, es el propio banco el que se encarga de tener todo perfectamente controlado".