¿Necesidad simulada o verdadera? Así intentan recuperar sus pisos algunos caseros

El límite a las subidas de los precios de los alquileres en los contratos ya existentes aprobado el año pasado por el Gobierno y extendido durante todo este 2023, ha aumentado la frustración y avivado el ingenio de muchos propietarios de viviendas en alquiler para poder rescindir de manera legal y anticipada el alquiler de sus viviendas bien sea para poner de nuevo esas viviendas en el mercado a un precio superior, para venderlas, destinarlas a uso propio o, simplemente, dejarlas vacías y quitarse de la cabeza el quebradero que puede suponer para muchos tener una vivienda alquilada.

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2019, todos los contratos firmados desde marzo de 2019 tendrán una duración mínima de cinco años si el arrendador es persona física y siete años si el arrendador es persona jurídica, con prórrogas obligatorias en ambos casos de tres años. Sin embargo, dicha normativa recoge supuestos en los que el arrendador puede recuperar la vivienda antes de que se cumplan dichos plazos.

El casero puede alegar necesitar la vivienda para sí o sus familiares en primer grado

Y una de las vías legales para poder recuperar una vivienda alquilada es alegar causas de necesidad, tal y como recoge el artículo 9.3 de la LAU. Así, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato de alquiler y siempre y cuando el casero sea una persona física, podrá no prorrogarse el contrato si este expresa la necesidad de ocupar la vivienda alquilada —antes del transcurso de cinco años— para "destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial", tal y como recoge la ley.

Además, para poder ejercer la potestad de recuperar la vivienda, según recoge la LAU, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas —entre las que se encuentran las anteriormente mencionadas—, y deberá comunicarlo, al menos, con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar. En estos casos, el inquilino estará obligado a entregar la vivienda alquilada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

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E.S.

Desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), están notando cómo, en el último año, están aumentando las causas de necesidad que alegan los propietarios que quieren recuperar antes de tiempo su vivienda alquilada.

"Este tipo de conductas se están produciendo con más asiduidad. No sabemos si son simuladas o necesidades verdaderas, pero sí estamos notando que está creciendo, sobre todo, a partir de que se vienen limitando el derecho de los arrendadores con medidas como la prórroga obligatoria de los arrendamientos por 6 meses, donde el propietario contaba que a la finalización del contrato podía recuperar la vivienda, pero ahora si el inquilino quiere, puede quedarse en el arrendamiento por 6 meses más y esto le está perjudicando", explica José Ramón Zurdo, director general de ANA y abogado especializado en arrendamientos urbanos.

"Además", prosigue, "esta medida, que en su momento se anunció como extraordinaria, se ha estado prorrogando y, por tanto, desvirtuando la duración de los arrendamientos recogida en el artículo 9 de la LAU. Y esto es, claramente, un intervencionismo unilateral, porque perjudica a una sola de las partes del contrato, además, sin que sea compensada por ello". Desde la Agencia Negociadora del Alquiler, lamentan que si antes de los recientes cambios normativos, "los arrendadores tenían alguna duda de recuperar su vivienda para su uso propio o para algún familiar en primer grado de consanguineidad, ahora lo tienen claro y están ejecutando en mayor medida está cláusula que les permite recuperar su alquiler antes de tiempo".

Si el inquilino descubre que su casero ha puesto a la venta la vivienda que le tenía alquilada, puede ir contra él y pedir una indemnización

Desde esta compañía aseguran que "el actual marco legislativo que hay en materia de causa de necesidad está perfectamente delimitado y regula que el propietario, en caso de necesidad, pueda recuperar la vivienda para él o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o para su cónyuge en caso de separación o divorcio".

Desde Alquiler Seguro, su consejero delegado, Antonio Carroza, reconoce este tipo de situaciones, aunque advierte que la resolución de contratos por motivos de necesidad sigue siendo algo puntuale. "Lo que sí estamos viendo es una enorme frustración por parte de los caseros, porque la inflación afecta a todos, pero ellos no pueden subir el precio de los alquileres. Pero más allá de las quejas que nos trasladan, no estamos teniendo tantos casos de rescisiones de contratos por necesidad, ya que los arrendadores saben el riesgo que asumen si finalmente no utilizan la vivienda y deciden, por ejemplo, venderla o volver a ponerla en alquiler".

"El inquilino está muy protegido y en una sociedad como la actual, la información fluye. Si el inquilino descubre, por ejemplo, que su casero ha puesto a la venta la vivienda que le tenía alquilada, tiene recursos para ir contra él y pedir una indemnización", advierte Carroza.

Pasos a seguir para rescindir un contrato

Para poder alegar causa de necesidad, el arrendador deberá esperar hasta la finalización del periodo inicial pactado, "sean los años que sean, desmintiendo así la falsa creencia de que, con esperar al vencimiento del primer año de contrato, es suficiente para poder alegar la necesidad del arrendador para poder recuperar la vivienda arrendada", explica Zurdo, y "una vez que el contrato haya entrado en prórroga obligatoria, comunicárselo a los inquilinos con dos meses de anticipación, siempre que la causa de necesidad se pacte en el contrato", añade este experto, quien aclara que la causa de necesidad solo se puede alegar cuando el arrendador es persona física, no jurídica.

Desde la Agencia Negociadora del Alquiler advierten de las consecuencias de utilizar esta excusa para recuperar la vivienda sin que exista necesidad real. "Algunos arrendadores, aprovechándose de este artículo de la LAU, se inventan falsas causas de necesidad para recuperar las viviendas lesionando el derecho a prórroga que la ley concede a los inquilinos. Si la causa no fuera cierta o no se pudiere demostrar, el inquilino se podría seguir quedando en la vivienda hasta la finalización de su contrato".

El arrendador debe esperar hasta que finalice el periodo inicial pactado y avisar con dos meses

Pero, además, se dan casos en los que el inquilino se marcha de la vivienda alquilada por este motivo y posteriormente se da cuenta de la falsedad alegada por su arrendador para recuperar la vivienda.

En estos casos, la ley obliga al propietario, a elección del inquilino, entre volver a la vivienda arrendada por un nuevo periodo de hasta cinco años, y además con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera ocasionado hasta el momento de la reocupación; o, si ya no le interesa volver a la vivienda, a ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año de contrato que quedara por cumplir hasta completar cinco años.

"Este tipo de conductas se están produciendo con más asiduidad, pero no sabemos si son simuladas o necesidades verdaderas", destaca Manuel Romillo, director ejecutivo de ANA. "Los arrendadores quieren finalizar antes de tiempo el alquiler ante la mayor duración de los contratos y los límites en la actualización de la renta al 2%".

¿Y si el inquilino se niega a marcharse de la vivienda?

A pesar de que la ley contempla la posibilidad de alegar la necesidad de la vivienda, no todos los inquilinos están dispuestos a marcharse de ella. ¿Qué se puede hacer en estos casos?

De la misma manera que se acude a los juzgados en caso de impago del alquiler, este tipo de situaciones también las debe resolver un juez. Sin embargo, como aseguran desde ANA, "en ocasiones, es más sencillo esperar a que termine el contrato que ir a juicio en caso de que el inquilino se niegue a irse. ¿Por qué?, porque llegada la hora de la verdad y el inquilino no quiera irse de la vivienda, el procedimiento para exigir el cumplimiento de esa causa, es un juicio declarativo ordinario que es lentísimo, con lo cual el arrendador está desprotegido".

José Ramón Zurdo destaca que aunque "está bien legislado, si luego el procedimiento que hay para que se produzca el desalojo efectivo es larguísimo, muchas veces le conviene al propietario esperar a que acabe el contrato y va a ganar tiempo, antes de intentar echar al inquilino por este motivo. Lo que perjudica al propietario es actualmente la lentitud que hay en los juzgados para tramitar los juicios ordinarios declarativos".

Vender la casa con el inquilino dentro

Antonio Carroza asegura que en Alquiler Seguro hay algunos casos en los que el arrendador alega causas de necesidad para recuperar la vivienda, "pero no es una práctica habitual y nosotros les asesoramos respecto a las consecuencias a las que se enfrenta si se trata de una falsa excusa. De hecho, si no va a destinar la vivienda a uso propio o de un hijo... no compensa arriesgarse".

Lo que sí han detectado en Alquiler Seguro, por ejemplo, es otra práctica que ha ido en aumento en los últimos meses. "Algunos caseros están sacando los pisos a la venta con el inquilino dentro y lo están haciendo para quitarse el piso de en medio. La inseguridad que tienen muchos propietarios desde hace meses les está llevando a abandonar el mercado del alquiler y muchos están optando por poner a la venta la vivienda con el inquilino dentro, sin esperar siquiera a que termine el contrato de alquiler".

Algunos caseros están sacando los pisos alquilados a la venta con el inquilino dentro

Además, explica Carroza, "suelen sacar estos pisos a la venta por un precio algo inferior al precio del mercado, por si suena la campana y en el tiempo que resta del contrato consiguen venderlos. Esta práctica desalienta al inquilino, tendrá que enseñar la vivienda, tendrá un casero nuevo... Muchos arrendadores están optando por esta opción como una manera de mandar un mensaje claro al arrendatario de que quiere recuperar la vivienda. Al mismo tiempo, eso sí, distorsiona el mercado porque pone a la venta una vivienda a un precio superior lo que, a la larga, genera asimetrías en el mercado y al final, ni el mercado del alquiler ni de compraventa funcionan bien", añade este experto.

Desde Alquiler Seguro reconocen que están cerrando entre 15 y 20 operaciones mensuales de estas características. Una cifra nada desdeñable. "Siempre se ha dicho que una vivienda con bicho o con inquilino es más barata. Pero es un mito. En el pasado, es cierto que muchos inquilinos eran de renta antigua, quien compraba no podía visitar la vivienda y además, el inquilino era de por vida. Ahora, la situación ha cambiado, se puede visitar la vivienda y, una vez cumplido el plazo del alquiler, el propietario puede recuperar el inmueble. Muchos inversores, especialmente fondos, están viendo una oportunidad en este tipo de operaciones, no solo porque ven la oportunidad de comprar un piso que les gusta y porque van a poder recuperar el inmueble una vez venza el contrato de alquiler, sino que obtienen una rentabilidad desde el minuto uno, porque el piso ya se encuentra alquilado", concluye este experto.