¿Y si hay hipotecas subprime en España? Credit Suisse desnuda los mitos del mercado inmobiliario

La idiosincrasia española convierte en diferente al mercado inmobiliario levantado sobre la piel de toro. Así lo cree el banco suizo Credit Suisse, que ayer hizo público un análisis en el que destripa algunos de los mitos construidos sobre la banca española y su relación umbilical con el sector del ladrillo. Leyendas urbanas que han alimentado la creencia de que el precio de las casas nunca baja.

 

La realidad, tozuda, ha demostrado lo contrario. Los datos de países como Reino Unido, Irlanda o EEUU, donde los precios de la vivienda han registrado descensos superiores al 10%, evidencian las anomalías existentes en el mercado español. De acuerdo con cifras oficiales publicadas por Banco de España, Ministerio de la Vivienda y Eurostat, los pisos han subido un 0,4% interanualmente. ¿Acaso los precios nunca bajan?

Las resistencias a una corrección drástica, acorde con la de otros países y vinculada al escenario de crisis generalizada, son muchas y variadas. Credit Suisse concluye que el mercado inmobiliario residencial español, donde el alquiler solo ocupa un porcentaje marginal, pesa un componente emocional que impide a un propietario tipo aceptar la venta de un activo asumiendo pérdidas. Antes la ruina.

La compra con bajos tipos de interés permitió a muchos nuevos propietarios asumir niveles de endeudamiento a largo plazo inasumibles con el cambio de ciclo en la política monetaria. De esta manera, la “money illusion” ha terminado estrangulando la economía doméstica de todos aquellos compradores que entraron en el pasado reciente al mercado inmobiliario empujados por la percepción de tipos de interés negativos.

El acceso al suelo ha sido otro de los grandes culpables. Al contrario que en casos como los de Nueva York o Tokio, donde no existe más suelo edificable, España ha sufrido las mismas consecuencias que las de un mercado con oferta limitada siendo el segundo país por extensión más grande de Europa. Sólo la actuación monopolística de los ayuntamientos, arbitrando en la liberación de suelo de acuerdo a sus necesidades de financiación, explica esta distorsión.

Mejor comprar que alquilar, aunque no sea rentable

Tampoco ha favorecido la creencia generalizada de que vivir de alquiler es como tirar el dinero. Un razonamiento que no se sostendría bajo un razonamiento puramente financiero si se tuviera en cuenta los costes financieros de la hipoteca o si estudiara la rentabilidad que ofrece la compra de una vivienda como inversión si se pretende alquilar. A pesar de los números, el componente emocional de propiedad vence cualquier resistencia.

Para iniciados y no iniciados, comprar un piso ha sido considerado un negocio seguro. Los precios nunca caerían, en el peor de los escenarios se mantienen estables durante varios años. Una leyenda que se choca de plano con el contexto actual, donde confluyen sobrevaloración de los activos, aumento del desempleo y condiciones financieras más duras. Los precios de las ofertas no registran descensos, pero las pocas transacciones que se cierran demuestran lo contrario.

Otra de las trampas comúnmente extendidas tiene que ver con la relación importe/tiempo de las hipotecas, como si sólo tuviera ventajas la posibilidad de amortizar el préstamo en un plazo de 30 o 40 años. Según recuerda el analista autor del informe, Santiago López Díaz, se ha ignorado el hecho de que cuantos más años tenga la hipoteca, mayor es el riesgo que se asume con un modelo de referenciación a tipos variables.

En opinión de Credit Suisse, los precios de los pisos no sólo están ya cayendo, sino que está por llegar una significativa reducción en los próximos años de hasta un 30% en términos reales. El error histórico sobre la creación de valor ad infinitum se tendrá que rendir más pronto que tarde a las evidencias del mercado. Hay cerca de 2 millones de excedentes que tardarán entre 3-4 años en ser absorbidos.