Un tercio de los pisos de Témpore, la socimi de Sareb, subirá su alquiler un 15% este año

Hoy empieza a cotizar Témpore, la socimi creada por Sareb para dar salida a parte de su patrimonio de viviendas en alquiler, que se estrena en el MAB —Mercado Alternativo Bursátil— con una cartera compuesta por 1.553 pisos, un valor bruto de activos (GAV) de 175 millones y un precio por acción de 10,4 euros.

La celeridad que marcó el exministro de Economía Luis de Guindos cuando el pasado otoño desveló los planes de crear este vehículo ha condicionado algunos aspectos clave del lanzamiento, como la decisión de contar con un gestor externo (Azora) o la de saltar al parqué cumpliendo el requisito mínimo de colocar dos millones de euros entre minoritarios, en vez de hacer una colocación mayor.

Así lo ha reconocido el consejero delegado de Témpore, Nicolás Díaz-Saldaña, en una entrevista con El Confidencial, en la que desvela los próximos pasos ya definidos por la socimi para conseguir que Sareb realmente pueda desconsolidar estos activos, reto que pasa por perder la mayoría de control de Témpore.

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El primer plato fuerte llegará a finales de año, cuando Témpore prevé ejercer su derecho de primera oferta sobre una selección de activos del banco malo. "Sareb está ya trabajando en ver qué activos tiene para sumar ahí y, probablemente, la cartera que termine ofreciendo será mayor a lo que viene en el DIM [documento de incorporación al MAB], con un valor aproximado de 200 millones", adelanta Díaz-Saldaña.

Para hacer frente a esta adquisición, la socimi prevé llevar a cabo una ampliación de capital, que permitirá a Sareb diluirse hasta el entorno del 56%, siempre y cuando se consiga suscribir la totalidad de esta cifra. Para conseguirlo, el equipo de Témpore repetirá el 'road show' que ya realizó con 40 inversores holandeses, españoles, británicos y estadounidenses de cara a la salida a bolsa.

"Nos dijeron que el vehículo era pequeño y que querían más tamaño", explica el consejero delegado de Témpore, que confía en que esta segunda propuesta cumpla ya sus objetivos, porque las adquisiciones previstas para final de año permitirán más que duplicar el tamaño de la socimi.

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No obstante, consciente de que siempre es conveniente tener un plan B, el directivo está ya hablando con las entidades financieras del país para levantar financiación por 160 millones, dinero inicialmente destinado a la segunda gran operación de compra de activos de Témpore, prevista para 2019, pero que podría utilizarse en parte para completar la correspondiente a este ejercicio si no logra suscribirse toda la ampliación.

"Haremos financiación hipotecaria, porque nos permite cancelar la deuda con el activo si lo vendemos", señala Díaz-Saldaña. Con este préstamo, el ratio de apalancamiento de la socimi se situará en el entorno del 40%, en la media del sector, y el tamaño de la socimi, si cumple el guion, rondará para entonces los 500 millones que se ha marcado como reto alcanzar en un máximo de tres años, tamaño a partir del cual su objetivo es saltar al Mercado Continuo.

En medio de estas dos grandes adquisiciones, Témpore confía en engordar algo más su volumen de activos con la compra de alguna cartera que haya en mercado. "No tenemos nada realmente encima de la mesa, estamos mirando todo lo que se mueve, desde la aportación de activos por parte de alguna sociedad a cambio de participación accionarial a compra de carteras", señala el consejero delegado.

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Con estos tres movimientos, Díaz-Saldaña confía que "en 2019, Sareb ya podrá desconsolidar Témpore", objetivo último detrás de la creación de este vehículo, aunque el directivo insiste en el mensaje de que "no hay ninguna prisa en vender", sino que su prioridad está ahora en "hacer crecer la socimi en volumen, para optimizar la estructura de costes. Este es un negocio de escala, cuanto más volumen tienes, más optimizas tus costes, porque tu estructura de costes fijos es muy alta".

Con un discreto objetivo de rentabilidad por dividendo del 3% en 2020, la socimi prevé mejorar sus cifras desde este mismo año gracias al incremento del precio del alquiler. "Un 33% de la cartera se renueva este año y las rentas se actualizan a mercado. El 80% se está consiguiendo renovar y el incremento medio es del 15%", reconoce el directivo, quien también prevé mejorar los números de la socimi con las pequeñas compras de carteras citadas, en las que primará el criterio de rentabilidad.

De hecho, un máxima que se ha marcado Témpore, al menos en esta primera fase de su existencia, es no tener vivienda de protección ni social, además de marcarse un objetivo de morosidad del 2% y de ocupación del 95% para el primer semestre de 2019, frente al 85% actual.

Para conseguirlo, su política de alquileres contempla un mes de fianza, que la renta no supere el 40% de los ingresos netos de la unidad familiar y la subrogación a una póliza de seguro de rentas, que supone para el inquilino el pago adicional de 10 euros al mes, y garantiza a Témpore el cobro de los alquileres.