Javier Illán, 30 M y un proindiviso: un año tras la venta de un edificio frente al Retiro

Lo tiene prácticamente todo, buena ubicación (en la calle Alfonso XII, 38, frente al parque de El Retiro, en pleno barrio de Salamanca), muchos balcones por planta, un portal señorial, una fachada clásica, hasta un buen precio: 30 millones por unos 3.200 metros cuadrados construidos. Y, sin embargo, lleva más de un año en el mercado, sin que consiga cerrarse su venta.

¿El motivo? No es un edificio cualquiera, es un edificio que pertenece a múltiples propietarios. Lo que técnicamente se conoce como un proindiviso. Una suerte de multipropiedad sin división horizontal en la que Javier Illán, quien hasta hace unos meses era CEO de la socimi Millenium Hospitality Real Estate, ostenta el 60,6% de la propiedad a través de la sociedad Proyecto Empresarial Plenty, repartiéndose casi el 40% restante entre media docena de propietarios particulares.

Es decir, la propiedad del edificio no se divide por número de viviendas o locales, sino que todo el edificio es un todo y su propiedad se reparte entre la empresa de Illán y varios particulares más.

Según la documentación a la que ha tenido acceso El Confidencial y como explican diversas fuentes del mercado, Illán llevaría varios meses intentando cerrar la venta del edificio, pero la existencia de este proindiviso y la "complicada relación" con otros propietarios del inmueble habrían impedido que la venta del edificio pudiera completarse, porque 'novias', ha tenido.

Illán es propietario del 60,6% del edificio a través de una sociedad y el resto, a varios particulares

"30 millones no es mal precio, pero claro, son mil líos", resume una de las fuentes consultadas. Y es que estaríamos hablando de unos 10.000 euros el metro cuadrado. Para poner esta cifra en contexto, bastan dos ejemplos: por el Palacio de Gamazo se están pidiendo unos 12.700 y por O'Donell 5, también frente a El Retiro, pero una zona algo menos glamourosa, se están pidiendo 12.000 euros de repercusión.

Actualmente, según consta en el Catastro, se trata de un edificio residencial, si bien, en la planta semisótano existe un negocio dedicado al ocio y la hostelería, existen tres oficinas en las primeras plantas del inmueble, y el resto son viviendas. La última reforma que consta data de 2013.

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El edificio en cuestión reúne todas las características que buscan, principalmente, los inversores latinoamericanos. Por un lado, se encuentra en una de las zonas más cotizadas del barrio de Salamanca, se trata de un edificio señorial y clásico, es decir, es un edificio con historia —no en vano, su construcción data de 1925—, tiene un portal representativo, y muchísimos balcones en su fachada. Y, sin embargo, no se vende, ya que el riesgo de la promoción radica en que el resto de propietarios, los que ostentan en su conjunto casi el 40% de la propiedad del inmueble, no quiera vender y que el comprador se quede solo con el porcentaje de Illán. De ahí que el precio sea más competitivo que el de otros activos a la venta.

De hecho, tal y como explican los expertos en este tipo de operaciones, ante la falta de acuerdo de venta entre los diferentes propietarios, la solución más probable sería que Proyecto Empresarial Plenty instara la subasta judicial del proindiviso, de tal manera que pudiera hacerse con la propiedad total del edificio y proceder, posteriormente, a la venta total del inmueble o promover, el propio Illán un proyecto residencial como ya ha hehco en Plaza de la Independencia o en Alfonso XII, 24, una opción que, como apunta otra fuente, también estaría sobre la mesa, de la mano de varios socios más. Eso sí, además de lo que podría alargarse en el tiempo este proceso, también podría aparecer un tercero interesado en dicho proindiviso.

Propiedad de Illán, no de la socimi

Proyecto Empresarial Plenty es una empresa dedicada a la promoción inmobiliaria de Javier Illán que nada tiene que ver con la socimi Millenium Hospitality Real Estate. La compañía, de la que Illán es actualmente administrador único, pidió en 2010 un préstamo de 8 millones de euros al Banco Popular para poder comprar ese 60,6% del edificio. Un préstamo con vencimiento el julio de 2025.

Esta adquisición, junto la de edificios tan emblemáticos como Alfonso XII, 24, Hermanos Bécquer 4 y el emblemático Edificio Millenium (Plaza de la Indenpendencia, 5), formaban parte de la división de desarrollo residencial que el Grupo Millenium inició en 2010 para convertirse en un referente nacional en el desarrollo de proyectos residenciales de lujo.

Precisamente, Alfonso XII, 24 ha sido sometido a un proceso de rehabilitación, reestructuración y acondicionamiento, un proyecto que salió al mercado cuando el residencial había tocado fondo en España. Siete viviendas de lujo entre 500 y 800 metros cuadrados y con precios entre 4,5 y 8 millones de euros que, como reconoció el propio Illán al diario El Mundo en agosto de 2014, "está todo vendido porque arrastramos una cartera de clientes que busca este tipo de producto".

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Javién Illán creó en 1997 su primera empresa, centrándose en proyectos de inversión inmobiliaria con reposicionamiento. Tras el éxito obtenido, en el año 2000, como explicaba hace un año la socimi, fundó el Grupo Millenium como un vehículo de inversión inmobiliaria cerrada —un club deal—, que incluía activos comerciales, oficinas y hoteles, ubicados en zonas prime de Madrid, cuya estrategia de valor se basaba en el reposicionamiento para su posterior alquiler o venta. Fue en 2010, y en paralelo al club deal, cuando el empresario decidió poner en marcha la mencionada división de desarrollo residencial.

Hasta abril de 2023, Illán había participado en la adquisición, reposicionamiento y venta de activos por un importe aproximado de 1.000 millones de euros.