El comprador de los pisos de la Iglesia trata de forzar un acuerdo a las puertas del juicio

El pasado 21 de febrero, a Carmen le dio un vuelco el corazón cuando vio en su bandeja de entrada un correo electrónico con el asunto: “Tapiamar-Comunicación importante de su interés”. Esta vecina, cuyo nombre se ha cambiado para salvaguardar el anonimato, se temió lo peor. Su vivienda está en uno de los 14 edificios que Fusara, fundación ligada al Arzobispado de Madrid, vendió hace cinco años a la sociedad Tapiamar, una operación que desde entonces investigan los tribunales y donde el juez ha abierto la puerta a ir a juicio por un posible delito continuado de estafa agravada, administración desleal y corrupción entre particulares.

La sorpresa de Carmen fue mayúscula cuando leyó el correo firmado por Roberto de Juan, administrador de Tapiamar y uno de los imputados en las diligencias previas que se siguen en el juzgado de instrucción número 28 de Madrid. El motivo del mail era "informarle de primera mano de las numerosas acciones" que ha llevado a cabo para conseguir un acuerdo extrajudicial, al tiempo que advertía de que "el acuerdo puede verse frustrado por el paso del tiempo y las novedades procesales" y que "el procedimiento penal ya se ha archivado respecto de mí y mis sociedades".

Carmen y el resto de inquilinos no entienden qué interés tiene De Juan en apremiarles ahora, ni en subrayar que está fuera del proceso, cuando faltan recursos por resolver contra él, ni en querer mostrarse preocupado por el futuro de los vecinos, cuando él mismo asegura que hace dos años que negoció con Fusara restituir 12 de los 14 inmuebles que compró, y más de un año desde que retomó las conversaciones para presentar una nueva oferta, en esta ocasión, económica. ¿Por qué ha esperado ahora a mandar esta carta? Quizás, por lo que no se dice en ella.

La semana justo anterior a enviar el correo electrónico, concretamente el 16 de febrero, Cuatrecasas se reunió con los nuevos abogados de Fusara, el bufete Baker McKenzie. Tanto Tapiamar como sus representantes legales estaban convencidos de que la fundación iba a aceptar su propuesta, que valora la totalidad de la cartera en el entorno de los 96 millones de euros. Su sorpresa fue mayúscula cuando la otra parte puso sobre la mesa una cifra en torno a 140 millones, según afirman varias fuentes.

El importe de Fusara se basa en un forensic que cifra el valor de los edificios en cerca del doble de los 74 millones que pagó Tapiamar

El importe de Fusara se basa en un forensic encargado por el auditor de la fundación a EY, que cifra el valor de los edificios en cerca del doble de los 74 millones que pagó Tapiamar. Esta nueva tasación está en línea con la estimada por Savills para el propio De Juan, un polémico encargo que sigue pendiente de aclararse en sede judicial. Como publicó este medio, en mayo de 2019, dos meses antes de cerrar la compra, Savills valoró todos estos inmuebles en el Informe Idonae, nombre que puso también en el foco al consejero delegado de Barclays en España, Álvaro Portanet, viejo amigo y socio de De Juan, ya que Idonae es su sociedad familiar.

En su informe, la consultora inmobiliaria daba hasta tres precios diferentes por la cartera de Fusara: el valor de compra en aquel momento, teniendo en cuenta aspectos como los contratos de renta antigua, se cifró en 96 millones; el valor estimado mediante la capitalización de rentas potenciales se elevó a 122 millones; y al precio que se conseguiría con un proceso competitivo se le puso un suelo de 110 millones y un objetivo de hasta 141,5 millones.

Las fuentes consultadas por este medio cifran en la banda baja de esta horquilla, en torno a 96 millones, la oferta que hizo Tapiamar en 2023 para poder quedarse los edificios y evitar ir a juicio. La pregunta inmediata que surge es: ¿quién iba a poner esos 22 millones de diferencia? Según dice el propio De Juan en su carta, "el fondo que financió la operación".

Aquí entran en juego Castlelake y Ares. El primero creó la sociedad CIO Spanish Finance Lux el 8 de abril de 2019, justo dos semanas antes de que el patronato de Fusara diera el mandato de venta de los edificios a Chávarri, bufete que es el epicentro de toda la investigación. CIO prestó a Tapiamar 41,5 millones, dinero suficiente para pagar los 37 millones del primer pago y las posibles comisiones.

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El segundo desembolso, hasta llegar a 74 millones, debería haber sido un año después, en julio de 2020, pero la denuncia que presentaron los vecinos y la apertura de diligencias echaron por tierra todo el plan. Entonces, Castlelake pasó su posición en la deuda a Ares, que concedió una financiación por hasta 85 millones, de la que sólo se han dispuesto por el momento 52 millones, ya que Tapiamar nunca ha realizado el segundo pago, según explican fuentes conocedoras de la financiación.

Aunque han pasado casi cuatro años desde que este medio destapó el papel de estos fondos en Fusara, siguen sin resolverse importantes cuestiones: ¿Cómo pudo Castlelake constituir CIO dos semanas antes de que se mandatara la venta?, ¿por qué vendió el préstamo a Ares si le reportaba un 12%?, ¿cómo se autorizó un préstamo de estas dimensiones, por el 100% del capital desembolsado, cuando detrás sólo hay una sociedad creada tres semanas antes?, ¿cómo accedió Ares a tomar el relevo cuando ya había diligencias?, ¿advirtió compliance que se estaba adquiriendo patrimonio de una fundación dedicada a la beneficencia?

Quién paga la fiesta

A finales del pasado ejercicio, según afirman fuentes implicadas, De Juan transmitió a Ares su convencimiento de que iba a llegar a un acuerdo económico con Baker Mackenzie. A cambio, eso sí, de comprometerse a mantener a todos los inquilinos sus contratos por hasta siete años. Como todavía le falta por disponer de más de 30 millones, esta parte del préstamo sería el grueso de la financiación del nuevo desembolso.

El importe que faltaría para llegar a la nueva valoración de 96 millones, según afirman a este periódico fuentes conocedoras, no sería en efectivo, sino que De Juan devolvería a la fundación dos de los catorce edificios y se quedaría con los otros doce, de manera que con la financiación que ya concedió Ares hace cuatro años cubriría prácticamente toda la operación.

Los vasos comunicantes que unen a Tapiamar y a Ares en esta operación hacen que, si finalmente el juez estima el recurso de apelación, y suma a De Juan a la lista de los acusados para ir a juicio, el fondo financiador se vería arrastrado por la vía de la responsabilidad civil, según explican expertos jurídicos. Un mar de fondo que podría ayudar a comprender por qué ha enviado De Juan ahora esa carta a los vecinos.