Morenés y Pepa cierran la gran operación de 'flex living' de España con 500 M de inversión

Movimiento estratégico de Stoneshield Capital. La gestora fundada por Felipe Morenés y Juan Pepa acaba de poner los cimientos de la mayor operación de residencias flexibles, o flex living, del momento. Esta firma ha comprado tres suelos en Valdebebas, barrio del norte de la capital, donde prevén levantar miles de apartamentos y residencias de estudiantes que supondrán una inversión cercana a los 500 millones de euros.

La primera de estas adquisiciones ya está cerrada. Se trata de la parcela de 9.000 metros cuadrados de superficie y 26.000 de edificabilidad que Merlin Properties puso a la venta el año pasado. Como adelantó este medio, en la primavera de 2023, la socimi encargó a Savills dirigir un proceso ordenado de venta de este suelo terciario, que llevaba ocho años en su balance sin poder desarrollarlo ni venderlo, debido a la falta de interés de los inversores por hacer oficinas en esta zona.

Pero el auge del coliving abrió la puerta a intentar vender con la aspiración de conseguir unos 25 millones de euros por toda la parcela, lo que arroja una media de algo menos de mil euros por metro cuadrado. Y lo ha conseguido, ya que el pasado viernes se cerró la venta del terreno, según afirman varias fuentes conocedoras.

Los planes de Stoneshield en este suelo van dirigidos a desarrollar un complejo con 520 apartamentos temporales que operará bajo su nueva marca The Flexy Living, que cuenta ya con una residencia en la localidad de Tres Cantos. La inversión total de la gestora en este proyecto, entre compra del solar y el desarrollo del inmueble, será de 70 millones de euros.

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Pero, además, la firma de Morenés y Pepa está detrás de la única oferta que se presentó por los dos solares que el Ayuntamiento de Madrid sacó a la venta el pasado mes de enero. Como publicó este medio, el consistorio solo recibió una oferta de la sociedad Global Filema, que puso sobre la mesa el importe exacto al que salieron a concurso: 41,45 millones por el suelo de 50.488 metros cuadrados de edificabilidad de Avenida de las Fuerzas Armadas y 75,5 millones por un solar de la calle Leandro Silva con 109.678 metros cuadrados.

Basta rastrear los nombres de los administradores de Global Filema para comprobar que quien está detrás de esta sociedad es Stoneshield. De hecho, uno de ellos es el director financiero de la gestora, Benito Pinardo, que está acompañado en el consejo por otros tres apoderados que también militan en las filas de la firma liderada por Morenés y Pepa.

Las fuentes consultadas aseguran que los planes de Stoneshield para estos dos terrenos son similares a los que proyecta en la parcela que ha adquirido a Merlin: desarrollar sendos complejos de apartamentos temporales y residencias de estudiantes. No obstante, debido a las mayores dimensiones de estas parcelas, la inversión total del proyecto se dispara hasta el entorno de los 400 millones de euros, cifra en la que está incluida la compra de los suelos.

A la espera de conocer los planes de la gestora, solo por las mayores dimensiones de estas dos parcelas en relación con la adquirida a la socimi, se puede proyectar en torno a seis veces más alojamientos, lo que supondría promover unas 3.000 residencias flexibles adicionales. No obstante, todos estos números están a la espera de que el Ayuntamiento de Madrid adjudique definitivamente el terreno, hito que, salvo sorpresa de última hora, debería ser cuestión de días o semanas, al haber recibido solo una oferta.

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Esta falta de concurrencia es siempre un jarro de agua fría para cualquier concurso, porque refleja la falta de apetito inversor. En este caso, además, se une la reciente elección de Madrid para acoger la Fórmula 1, que discurrirá por estas calles de Valdebebas, lo que se esperaba que fuera todo un revulsivo para atraer compradores. Pero la realidad ha sido tozuda y ha vuelto a reflejar los problemas que tiene el mercado para digerir todas las bolsas de suelo terciario de este barrio, sobre las que se proyectaron, antes de la burbuja, unas valoraciones todavía hoy imposibles de alcanzar.

Los tres solares que adquiere Stoneshield tienen un nexo común: la fusión a tres bandas de Merlin, Metrovacesa y Testa hace ya ocho años. El terreno que ha vendido la socimi lo heredó de la antigua filial de Sacyr, mientras que la parcela de Avenida de las Fuerzas Armadas formaba parte de una misma bolsa de terreno terciario de Metrovacesa que se dividió en tres.

Como ha venido informando este medio, uno de esos tres solares está en el ojo del huracán, al haber sido vendido a una fundación de beneficencia ligada al Arzobispado de Madrid que, según la investigación judicial en marcha, habría sido víctima de una estafa. El precio al que esta fundación, Fusara, compró a Metrovacesa la parcela anexa a la del Ayuntamiento fue un 70% superior al que ahora vende el consistorio, con el añadido de que aquella operación se hizo en marzo de 2020, es decir, en pleno estallido de la pandemia del covid-19, cuando el mercado se desplomó.

Frente a la falta de apetito por las oficinas en Valdebebas destaca el creciente interés por las diferentes fórmulas de alojamientos temporales, ya sean residencias de estudiantes o apartamentos de corta y media estancia. Por ejemplo, Greystar ha construido un coliving de 520 apartamentos y Stoneweg se ha adjudicado otra parcela de suelo terciario del Ayuntamiento de Madrid para hacer 580 apartamentos.

Stoneshield, por su parte, suma ya cerca de 10.000 camas repartidas en 50 residencias de España y Portugal a través de su filial Micampus, cifras que lo convierten en el segundo mayor operador de residencias de estudiantes de la península, por detrás de Resa. Esta filial es la que gestionará los futuros complejos de Valdebebas, aunque estos llevarán la nueva marca The Flexy Living.