La banca reabre el grifo de crédito a los centros comerciales gracias al ajuste de precios

Los centros comerciales han pasado de ser el patito feo del sector inmobiliario a convertirse en el cisne del momento. Tras más de una década en el ojo del huracán, estos activos han empezado a levantarse de sus cenizas y a protagonizar un significativo número de operaciones. Unas compraventas que han despertado el interés tanto de grupos inversores, como de los financiadores.

Tras años de sequía prestamista, toda la gran banca nacional y extranjera se ha lanzado a competir por liderar la financiación de estas operaciones. Un apetito desconocido en años, que responde a la fuerte corrección de precios que está habiendo en este tipo de activos, lo que está permitiendo cruzar operaciones interesantes tanto para los compradores, como para las entidades financieras.

La más relevante, por el momento, es la venta del centro comercial Islazul, un gigante con 90.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable, 180 locales y 4.100 plazas de aparcamiento. Ubicado en el barrio madrileño de Carabanchel, Nuveen lo puso a la venta a principios de 2022 por 320 millones de euros, pero el giro al alza de los tipos de interés le obligó a parar el proceso.

Un año después, volvió a salir al mercado y éste le marcó las nuevas reglas de juego, con un ajuste de precio superior al 30% respecto a las expectativas iniciales de Nuveen. La suma de fuerzas de Henderson Park y Eurofund terminó adquiriendo el centro el pasado marzo, tras poner sobre la mesa un cheque de 220 millones de euros.

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Más de la mitad del importe al que ha terminado cerrándose la operación, 142 millones de euros, ha sido financiado por Natixis, según confirman desde la entidad francesa, que se impuso al resto del sector tras un proceso competitivo.

Actualmente, el banco galo está fraccionando este préstamo y vendiendo posiciones a otras entidades en el mercado secundario, para quedarse solo con un 25%. Aunque el proceso todavía sigue abierto, las fuentes consultadas aseguran que va a cerrarse con sobresuscripción, gracias al elevado apetito que hay entre los bancos por tener en su balance préstamos de estas características.

La yield o rentabilidad a la que ha terminado transaccionándose Islazul ronda el 9%, cifra que en un entorno de tipos al 4,5%, y con perspectivas a la baja, deja un amplio colchón de seguridad a las entidades para prestar con garantías.

A esto se suman los buenos resultados operativos de estos activos, que el pasado ejercicio registraron cifras récord de ventas, al superar los 52.000 millones de euros, un 9,6% más que en 2022, según los datos de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC).

Las operaciones que se está cerrando se mueven en rentabilidades del entorno del 8%-9% cuando hace dos años se pedía un 5,5%

El apetito por financiar la compra de centros comerciales se está viendo tanto en activos trofeo, como podría ser Islazul, como en centros regionales. Es el caso de Salera, en Castellón, que los fondos surafricanos Resilient Reit y Lighthouse Properties adquirieron el pasado diciembre a DWS por 171 millones de euros.

Según los números que hicieron los propios compradores, el precio de compra acordado, incluidos los costes de transacción, representa un rendimiento o yield inicial neta anualizada del 7,7%, cifra superior en más de 200 puntos básicos al 5,5% que arrojaban de media las compraventas de centros comerciales antes del giro de los tipos de interés.

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Este fuerte ajuste explica el gran interés que ha habido entre la gran banca nacional por financiar los cerca de 80 millones de euros que han decidido financiar los dos fondos surafricanos, según han reconocido a este medio varias entidades que han participado en el proceso.

Suma y sigue, porque Lighthouse también ha comprado el centro comercial madrileño H2O por 121 millones. En esta operación entran en juego los 61,5 millones de euros de deuda neta que el centro tiene con el banco de inversión alemán Aarenal BankEste.

Se estima que en los cinco últimos años, desde poco antes de la pandemia del covid que obligo a cerrar todas las tiendas, las valoraciones de este tipo de activos han bajado en cerca del 40%, un ajuste que ahora ha permitido a la banca abrir una ventana para financiar.

El apetito por prestar a este sector ha llegado al punto de que, incluso, hay competencia por proyectos en desarrollo como Jaen Plaza, el mayor complejo comercial de esta provincia andaluza, construido sobre una superficie de 140.000 metros cuadrados de nueva urbanización, cuya construcción se ha dividido en varias fases.

La primera fue la construcción del parque de medianas, que lleva funcionando desde 2019, y la segunda corresponde a la galería comercial, terminada el pasado ejercicio y todavía queda una bolsa de terreno por desarrollarse. En esta ocasión, quien ha liderado ha sido BBVA, una financiación que ha incluido riesgo de construcción y operación. Pero, cuando los números están ajustados, la banca está yendo.