La opa de los seis años: Colonial se come a la francesa SFL
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La opa de los seis años: Colonial se come a la francesa SFL

La adquisición se lanzó el pasado mes de junio y se cerró con éxito a finales de agosto, pero fue cocinada a fuego lento por la dirección de la compañía durante mucho más tiempo

Foto: El futuro edificio Biome de Colonial en París, un inmueble de 24.000 m2 que se convertirá en una referencia de arquitectura sostenible. (Colonial)
El futuro edificio Biome de Colonial en París, un inmueble de 24.000 m2 que se convertirá en una referencia de arquitectura sostenible. (Colonial)

Cuando se escribe de economía nos gustan las opas en plan Wall Street, con tipos estilo Gordon Gekko lanzando frases lapidarias sobre hombres y perros. Pero las opas exitosas a veces son pequeñas obras de orfebrería construidas muy poco a poco. Ha sido el caso de Colonial, que ha lanzado una exitosa operación de compra sobre su filial Société Fonciére Lyonnais (SFL), una de las inmobiliarias con más activos 'prime' en el mercado de oficinas francés. Este es el caso. Se trabajó durante seis años para conseguir que la operación resultase factible. Había que convencer a la vez a Emmanuel Macron y a los accionista de las bondades de la propuesta que ha supuesto una operación de 800 millones.

El equipo de Colonial, liderado por su presidente, Juan José Brugera, y su consejero delegado, Pere Viñolas, hacía tiempo que había analizado la situación: sus mejores activos, los situados en la capital francesa, colgaban a su vez de otra filial que estaba en otro país y cotizaba en otro mercado bursátil. Es decir, se había identificado que una estructura corporativa demasiado alambicada dificultaba la valoración de los activos por parte de los inversores. Se trataba de simplificarla.

placeholder Pere Viñolas y Juan José Bruguera. (EFE)
Pere Viñolas y Juan José Bruguera. (EFE)

Todo dificultaba la operación. Primero el marco legal francés. Tras los casos de Metrovacesa con Gecina y Vallehermoso, los franceses blindaron su sector inmobiliario, de manera que solo una socimi podía comprar otra socimi. Durante una década esa fórmula sirvió para proteger al ladrillo francés, ya que esta fórmula llegó a España en 2009 y tardó en generalizarse.

También la base de accionariado de SFL complicaba la intención de Colonial de hacerse con su filial gala. SFL cotiza y, por tanto, había que lanzar una opa.

Así que el primer paso fue en 2014, cuando se consiguió que el fondo catarí entrase en el capital de Colonial. Tomaron un 3,7%. Con esta maniobra, el presidente de Colonial, Juan José Brugera, colocaba a los inversores del emirato en los dos lados de la barra del bar. Por un lado, tenían el 3,7% de Colonial, lo que suponía una inversión de cerca de 19 millones de euros. Por otro, seguían en SFL, con el 22% del capital.

Cambio legal

Tres años después, en 2017, Colonial es una de las primeras inmobiliarias históricas que se convierte en socimi. En su momento se venden las ventajas fiscales en España. Las acciones se disparan un 90%. Pero la baza oculta es que ahora sí pueden comprar SFL y hacerse con el control total de la compañía gala,

El tercer paso llega al año siguiente, en 2018. Han pasado cuatro años y todavía estamos en los preliminares de la opa, con lo que se convierte en una de las ofertas bursátiles cocinadas a un fuego más lento. Ese año, la dirección de Colonial y Qatar Investment Authority acuerdan canjear su 22% de SFL por acciones de Colonial. Tras la compra, el emirato, que no tiene que desembolsar metálico, se hace con el 20% de Colonial y se convierte en su primer accionista de la empresa española, situación que mantiene en la actualidad. Qatar ha pasado de abajo arriba. Y, lo más importante, ahora Credit Agricole se ha quedado solo en el capital de SFL.

La reestructuración de pasivo de Colonial sirvió para preparar el terreno para la opa

Sin embargo, los franceses son un gigante y juegan en casa. Todavía podrían oponerse a la opa y salirse con la suya. Aún pasarán tres años más hasta convencerlos de dar el mismo paso que los cataríes. Cuando se lanza la opa, se anuncia que Predica, la firma de seguros de Credit Agricole, vende su participación y pasa al capital de Colonial. Pasará a controlar más del 3%. La opa queda despejada y un grupo español se hace con el control mayoritario de una de las firmas inmobiliarias más prestigiosas de París en el sector de oficinas. Unos edificios que si los hubiera adquirido uno por uno le hubieran costado entre un 13% y un 15% más.

Una pica en París

París es, por tanto, el primer mercado para Colonial, por encima de Madrid o Barcelona. El grupo controla el 98% de SFL y el grueso de la operación la ha pagado con acciones. La opa se lanzó el pasado mes de junio y se cerró con éxito a finales de agosto. En la práctica, el valor no lo ha notado, sigue cotizando alrededor de los 8,7 euros el título.

Ya explicamos al principio que no es una de esas historias tipo Gordon Gekko. No aparecen grandes frases sobre hombres o sobre perros. En cambio, hay mucho trabajo a la hora de reestructurar todo un pasivo y de mejorar su atractivo ante los inversores. En tiempos de opas que llegan desde las antípodas fruto de los trillones de euros de ahorro embalsado en todo Occidente que busca destino en un entorno de tipos bajos, resulta ejemplarizante una operación como la del Colonial donde el principal activo no fue ni el dinero ni el precio, sino la paciencia y la humildad.

Cuando se escribe de economía nos gustan las opas en plan Wall Street, con tipos estilo Gordon Gekko lanzando frases lapidarias sobre hombres y perros. Pero las opas exitosas a veces son pequeñas obras de orfebrería construidas muy poco a poco. Ha sido el caso de Colonial, que ha lanzado una exitosa operación de compra sobre su filial Société Fonciére Lyonnais (SFL), una de las inmobiliarias con más activos 'prime' en el mercado de oficinas francés. Este es el caso. Se trabajó durante seis años para conseguir que la operación resultase factible. Había que convencer a la vez a Emmanuel Macron y a los accionista de las bondades de la propuesta que ha supuesto una operación de 800 millones.

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