Jugada maestra de Colonial: opa a SFL, se alía con Predica e invierte 1.000M en oficinas de París

Colonial ha completado su operación París, nombre con el que podría bautizarse el proyecto en el que lleva cuatro años inmersa la compañía y que ha cristalizado este jueves, tras firmar un acuerdo con Predica que, por una parte, le permite simplificar su accionariado dando entrada en el mismo a la aseguradora gala, y por otra, activar la opa (oferta pública de adquisición) que lleva tiempo queriendo lanzar sobre SFL, la principal empresa de oficinas de París.

La socimi presidida por Juan José Bruguera ya es accionista del 82% de SFL, mientras que otro 13% está en manos de Predica y el resto es de pequeños accionistas. El acuerdo sellado con Predica, firma de seguros de Crédit Agricole, pasa por un canje de acciones que permitirá a Colonial hacerse con el 95% de su filial, y a la aseguradora, pasar a controlar cerca del 4% del capital de Colonial.

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Ruth Ugalde

El siguiente paso será el lanzamiento de una opa amistosa, que ha recibido ya el respaldo unánime de todo el consejo de SFL, incluidos los consejeros independientes, pero que a partir de mañana deberá iniciar la correspondiente tramitación con la autoridades francesas. Una vez concluido este proceso, lo previsible es que la compañía sea absorbida y excluida de cotización.

"La operación está adecuadamente soportada y cuenta con los parabienes de todos aquellos que lo tienen que dar", ha señalado el consejero delegado de Colonial, Pere Viñolas.

La consecuencia directa que tiene para la empresa española toda esta operación es que le permite reforzar capital en unos 400 millones y elevar en 1.000 millones su exposición a Francia. Dicho con palabras del propio Bruguera, "para Colonial, esta operación significa invertir mil millones en elevar su exposición al mercado de oficinas de París", la plaza más importante de toda Europa continental.

Tras este operación, la capital gala pasará a representar el 62% del negocio de la compañía, frente al 26% de Madrid y el 12% de Barcelona; mientras que el accionariado de Colonial seguirá teniendo al fondo soberano de Catar como primer accionista, con alrededor del 20% del capital, seguido del vehículo mexicano Finaccess, con un 15% aproximadamente, la familia colombiana Santodomingo ostentará en torno a un 7%, los Puig algo más del 5%, y Predica, alrededor del 4%.

La opa sobre SFL será mixta, en acciones y efectivo, y a cada accionista se le ofrecerá el equivalente a 46,66 euros por acción y cinco títulos de nueva emisión de Colonial, lo que suma en total un valor de mercado de 89 euros, frente a los 62 euros en que cotiza la empresa gala, lo que significa una prima del 48% para los minoritarios. Sin embargo, si se toma como referencia el valor de activos, este se mueve en torno a los 100 euros por acción, lo que supone comprar con un descuento del 13%.

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El acuerdo entre Colonial y Predica, además de la nueva relación accionarial, incluye una alianza a largo a largo plazo que pasa por la creación de nuevas sociedades conjuntas (o 'joint ventures'), participadas al 51% por SFL y al 49% por parte de Predica, en una serie de activos (103 Grenelle, Cloud, Cézanne St. Honoré y 92 Champs Élysées), mientras que SFL poseerá al completo los inmuebles de 90 Champs Élysées, 104 Hausmann, Galerie Champs Élysées y Washington Plaza.

En términos de endeudamiento, toda esta operación supondrá incrementar los compromisos financieros del grupo en unos 150 millones, lo que apenas tendrá impacto en el ratio de apalancamiento (LTV) de Colonial, que pasará del 34% al 37%, con lo que conseguirá mantener los actuales niveles de solvencia. Colonial valora en unos 350 millones el canje de activos, la futura ampliación de capital en otros 350 millones y el desembolso en efectivo en 150 millones.

Colonial ha sido asesorada por Morgan Stanley como asesor financiero, y por los asesores legales Ramón y Cajal, Darrois Villey Maillot Brochier AARPI y Garrigues.